试析离婚夫妻共有房屋的分割

寇晓燕

摘 要：中国人把家的概念和房屋紧密联系在一起，有房才有家，辛苦一辈子为一套房。房屋浓缩了夫妻在婚姻关系存续期间大部分财富的积累，凝结着当事人几年甚至几十年的辛苦和汗水。当夫妻关系融洽时，它是双方的“爱巢”；一旦夫妻感情突变，它又是双方争夺的“主战场”。如何处理好离婚共有房屋的分割问题，对于维护社会的安定团结是十分必要的。

关键词：离婚；共有房屋；赠与；分割

“天下之本在国，国之本在家”。家庭作为社会最基本的细胞，具有不可替代的功能，然而，这一功能正在受到冲击与弱化。民政部发布的数据显示，自2004年以来，我国离婚率连续10年递增，闪婚闪离现象突出，甚至出现“婚姻赤字”现象。

离婚就牵涉到财产分割，房屋是家庭财产中的重头戏，它的分割更是得到广泛关注。笔者将通过离婚概念的解析、共有房屋的认定、房屋分割的实践操作等方面对离婚共有房屋的分割问题进行分析。

一、离婚的概念及共有房屋的认定

离婚是指夫妻双方通过协议或诉讼的方式解除婚姻关系，终止夫妻间权利义务关系的法律行为。根据新婚姻法的规定，协议离婚时必须对夫妻共同财产的分割做出适当的处理。财产问题主要是指夫妻共同财产的分割尤其是离婚后共有房屋的分割等。

如何认定房屋是否属于共有房屋？笔者认为根据现行法律、司法解释和法律实务来看主要有三大类：

一是夫妻出资购买的。分5类：①婚姻关系存续期间，以夫妻双方共有财产购买的房屋，属于夫妻共有房屋；②由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共有财产；③由一方婚前购买或自建的房屋，婚后以共同财产重建或改建的，属夫妻共同所有；扩建的，扩建部分属夫妻共同所有。④婚前一方购买的房屋，婚后公证为夫妻共有的，应当认定为夫妻共有房屋。⑤婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的房产赠与另一方的，该房产转变为夫妻共有房产。

二是父母出资购买的。分3类：①当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的并明确表示赠与双方的，该房屋为夫妻共有房屋；②当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，该房屋为夫妻共有房屋；③由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有。

三是继承所得的。婚姻法第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：继承或赠与所得的财产（除遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产）。

二、以案为例分析房屋分割的具体操作

案例：A和B因感情破裂而离婚。二人拥有5处房产，在处理房产分配的问题上产生纠纷。5处房产分别以甲乙丙丁戊代替，甲为婚后二人共同出资全款购买；乙为婚后A的父母出资为A购买且登记在A名下；丙为B结婚前以个人财产支付首付款并在银行贷款购买的房屋，婚后二人共同还贷，产权登记在B名下；丁为A和B出资购买的以B父母名义参加房改的房屋，登记在B父母名下；戊为婚前A的爷爷去世时A继承的房屋，婚后A将该套房屋赠与B，但未进行房产变更登记，离婚时A要求撤销赠与。

分析如下：

甲房为婚后夫妻二人共同购买，为夫妻共有房屋。《婚姻法》第三十九条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。如果二人离婚时未达成协议，可根据《婚姻法解释二》第二十条的规定进行处理，①双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；②一方主张房屋所有权的，由评估机构按照市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿；③双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。

乙房虽然为婚后购买，但是根据《婚姻法解释三》第七条规定，婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。乙房应为A的个人财产。

丙房的权属问题，按照《婚姻法解释三》第十条规定，离婚时该不动产由双方协议处理，不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应按照婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。因此协议优先，没有协议的，丙房归B所有，但应对A给予一定的补偿。

丁房的产权虽登记在B父母名下，但出资人是A和B。《婚姻法解释三》第十二条对此有专门规定，离婚时如果A主张按照夫妻共有财产进行分割的，人民法院应不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。A可向B主张部分出资的返还请求权。

戊房比较特殊，A是在婚前而不是婚姻关系存续期间继承的爷爷的房产，因此该房属于A的婚前个人财产。如果是在婚姻关系存续期间继承的，就要看遗嘱中是否确定只归A一方，没有确定的话，应属于夫妻共有财产。婚后A将该房赠与B，但没有办理房产变更登记，离婚时A要求撤销赠与。按照《婚姻法解释三》第六条规定，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定进行处理，即赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。由此看出，该房屋仍属A个人财产。如果赠与后进行了房产变更登记，那么该房屋虽然变更登记到B名下，但是属于夫妻二人共有房产，离婚时应该按照甲房的分割方式进行处理。

另外国家为解决低收入人群住房问题，建设了一大批经济适用房。按规定购买经济适用房5年后才能取得完全产权，对于这种离婚时尚未取得完全产权的房屋如何分割？《婚姻法解释二》第二十一条规定，离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。

离婚财产分割纠纷，使得本就分道扬镳的夫妻二人剑拔弩张、水火不容，为了房产甚至引发犯罪。为维护社会和家庭的安定团结，笔者建议将婚前财产公证作为结婚的必备条件和必经程序。