不动产登记的初衷与误读

赵秀池

不动产统一登记确实为征收房产税打下了基础，但是它不应成为征收房产税的理由。

新年伊始，有很多新法新规要实行，其中3月1日即将实施的《不动产登记暂行条例》（下称《条例》）令人期待。

从整体上来看，《条例》的实施，主要作用在于保护产权，完善市场经济的基本制度，让市场运行更加有效，宏观调控更有的放矢，使我国房地产市场的法制环境越来越完善，房地产市场也越来越平稳健康发展。

《条例》第一条就指出了颁布的目的在于：“整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，保护权利人合法权益”。因此，《不动产登记暂行条例》实施的主要目的在于保护产权。通过不动产统一登记，使原来分散登记的各类不动产进行整合、联网，也提高了政府管理效率和管理水平，方便了群众。

实施《条例》的另一个作用在于完善市场经济的基本制度，使市场机制能够更好地发挥作用，也使未来的宏观调控更有理有据。根据经济学原理，市场经济能够起到最优资源配置的作用。但是，市场经济发挥作用也是需要若干条件的。如果这些条件不具备，便会出现市场失灵。要让市场有效发挥配置资源的作用，产权明确、完全信息是最重要的两个市场条件。通过不动产统一登记，在明确产权的同时，使我们摸清了家底，全面掌握了全国不动产的信息，为房地产市场主体和政府的科学决策打下了坚实基础，避免了决策的盲目性，使资源的配置更加有效。

而对于大众普遍关注的房价问题，《条例》的实施不会直接影响房地产的供求关系，更不会令房价应声而落。因为房价是由供求关系决定的，不动产统一登记的实施是否对房价造成影响，取决于该条例是否对房地产供求关系造成影响。如果有影响，则影响房价，否则便不会对房价造成影响。不动产统一登记的实施会对一些贪腐起到一定的威慑作用，或许会逼出一些“房叔”、“房姐”的住房，但数量还是比较少的，各地房价的走势最终还是取决于当地住房的供求关系。

值得一提的是，不動产统一登记确实为征收房产税打下了基础，但是它不应成为征收房产税的理由。根据十八届三中全会的精神，要“加快房地产税立法并适时推进改革”。不容否认，合理的税收制度安排是房地产长效调控机制的一部分，也确实能够起到增加财政收入、调节贫富差距、有效调节人们的市场经济行为的作用。然而，是否征收房产税还取决于未来房地产税收体系的整体设计情况。

有人认为，房产税可以取代限购手段，成为抑制房价上涨的重要手段。笔者认为，房产税既不能代替限购手段，也不能抑制房价上涨。在卖方市场中，反而会成为房价上涨的推手。原因在于，在住房供不应求的状态下，房产税是可以转嫁给购房者的，征收房产税反而会推高房价。因此，房产税不一定能限制投机与投资。相反，在楼市低迷时，征收房产税对市场无异于釜底抽薪，不利于楼市的稳定。