而立之年，如何为家庭换套大房

2015-09-10文熙

投资与理财 2015年13期

文熙

三十而立，生活早已不再是简单的为自己而活，家庭和孩子成为了生活的重心。对于刚迈入而立之年的刘东来说，事业也开始小有所成。这不，今年年初，刘东就升职了，才32岁的他，已经是深圳某外企公司的项目经理，年薪25万元，为15个月的月薪制。而刘太太每月工资为7000元，13个月月薪制。

不同于《虎妈猫爸》里的“大房换小房”，自从有了孩子后，刘先生就非常想“小房换大房”，把现在的小两居置换成大三居。具体来说，刘东初步打算把80多平方的两居卖掉，换一套140多平方的大三居。据悉，当地的房价均价在30800元/平米左右。日常支出方面，刘先生的孩子还不到三岁，已经在上幼儿园，每月基本开销2200元，平时由姥姥接送。其他生活开销、养车等，每月花费在7000元左右（不含保费）。家里还购买了30万元保额的重大疾病险，每年保费1万。

另外，刘东平时特别疼孩子，也很注意对孩子的教育保障，从孩子出生起，他每年都会定投基金2万元，作为孩子未来的教育金储备。三年过去了，现在账户总额已经有7万元。家庭剩余的25万元闲置资金，20万用于购买银行理财产品，5万元用作银行储蓄。

为使家庭资产能有更好的增值能力，刘东希望我们的理财师能给他一些专业的指导，从而更合理地进行理财及投资。另外，针对小房换大房的迫切愿望，刘东也希望理财师能给他一些建议，是否要在此时换房。

杨媛婧

澳大利亚悉尼大学金融硕士，资深证券咨询分析师，现任好规划网专业投资理财师。

规划前的两个假设：

1.刘先生的25万元年薪为税后年薪；2.妻子的月工资7000元是税后收入。

家庭基本情况分析：

从近期来看，刘先生一家的首要目标是小房换大房，房贷等支出将成为家庭的新增主要支出。按照当前房价来看，刘先生一家需要负担184.8万元房贷总额。在给出理财建议前，我们先来评估一下现有的家庭资产配置情况。

从以上2张表格不难看出，刘先生一家属于典型的中产阶级家庭，家庭收入处于中等偏上水平。目前，从家庭固定收支情况可以算出，家庭的年总收入为31.4万元，年总支出为12.04万元，家庭年结余为19.36万元，结余率高达61.66%，远远高于30%的标准，财务状况不错。

理财方案：

1.紧急备用金

由于刘先生一家家庭财务状况较为健康，收入也很稳定，因此紧急备用金留出7.1万（即3个月的家庭收入）即可。建议刘先生可以将这部分现金通过货币基金+活期存款的方式来进行投资。

2.房贷规划

按照现有房价计算，刘先生在卖掉小房换大房后，仍然有184.8万元的房费缺口，可以通过贷款来解决。

在卖掉小房后，林先生可得246.4万元；大房为140平米左右，总房价约为431.2万元，但并不建议把卖房得来的两百多万全部用于二套房的首付支出。

几个假设：1）根据现有的房贷政策，深圳地区的不少银行已经将二套房首付比例下调至4成，也就是说，刘先生购买140平米大房，首付可以只缴纳下限172.48万元。2）刘先生选择全额商业贷款方式来进行贷款，由于家庭月收入稳定且较高，可以选择等额本金的方式（该方式支付的总利息较少）还款。3）还款期限为20年。

根据以上条件假设，我们可知刘先生每月需还款12869.23元，即每年还款约15.44万元。

之前我们计算得出刘先生的家庭年结余是19.36万元，而房贷年还款是15.44万元，显然是完全可以负担的。同时，刘先生可以用卖房结余下来的73.92万元转投其他投资品。

3.风险投资规划

由于刘先生一家处于成长期，孩子尚小，因此并不建议选择太高风险的投资品种。在当前慢牛可期的大环境下，可以拿出60%左右的资金用于购买基金。具体地，建议构建一个基金的投资组合，包括风险较高的股票型基金、指数型基金和风险较低的债券型基金，增加收益的同时尽量降低风险。其中，股票型基金和指数型基金的净值波动比较大，要注意风险。但若选择历史业绩出色并且稳定的基金，采用基金定投的方式，长期来看，也是可以比较稳健地获得20%～30%的年收益。建议刘先生在基金上的配置为：20%股票型基金，30%混合型基金，剩下的50%为债券型基金。

最后剩下的40%则可以选择正规靠谱的P2P网贷平台进行投资，把这部分资金的年收益稳定在10%左右。

4.保险规划

刘先生已经为家庭购买了30万元保额的重疾险，看来刘先生的家庭很看重保险的功能，但保额充足并不代表保障健全。对于一个家庭来说，除了重疾险之外，还需要适当配置意外险。同时，对家庭主要经济支柱人的保险配置比例应当适当提高，也就是说，刘先生本人的保障可以提高。即使刘先生失去收入，家庭其他成员也有足够的资金来应对意外和疾病等风险。

另外，对于孩子来说，保险同样不可或缺。孩子保险买得越早，保费越低。对于不同年龄段的孩子，投保重点和金额也有所不同。幼儿阶段，由于新生儿体弱，易得流行性疾病，建议尽早配置住院医疗补偿型的险种。小学阶段，由于意外隐患大，应适当增加意外险的配比。

王昕杰

渣打银行中国财富管理投资策略总监，负责投资策略规划与总体经济研究。具有超过10年的从业经验

规划前的两个假设：

1.刘先生的25万元年薪为税前年薪；2.妻子的月工资7000元也是税前收入。

首先计算一下收入情况：

根据深圳的个税起征点和社保基数，可以算出李先生每月税后收入近1.2万元，李太太每月税后收入5000余元，两人合计1.7万元左右。目前每月日常支出9200元，日常结余7700余元/月。

此外，李先生税后年终奖约4.5万，李太太税后年终奖近7000元，合计5.2万元。因需要年缴保费1万元，因此年终一次性结余4.2万元。如果考虑到春节花费（较节省），可能最后年终的结余只有3万元左右。

再看下理财目标：

一、小房换大房，可以缓缓

80平换140平，均价3万多一平，需补差价185万左右（可按揭），另加交易税费（需现金结清），保守估计资金缺口在190万。如果涉及装修购置新的家居用品，可能另外需要15万～20万元左右。

假设选择25年按揭，等额本息法，按照目前的利率水平，每月大约需要还款1万余元。如果选择公积金月冲，那么每月可以冲抵3000元左右，李先生夫妇每月还需从可支配收入中拿出7000余元，直至退休前。这意味着，李先生夫妇目前所有的日常结余都需要用来归还房贷。

此外，买房和装修过程中，税费和装修布置大约需要25万元。这差不多就是李家目前教育基金之外所有的储蓄了。

综上，如果要马上实现换大房目标，以李先生全家目前的收入水平，不考虑通胀因素，当然也暂时排除今后可能的升职加薪，李家需要把现有的全部积蓄和未来每个月的结余全部投入到这套大房子中，一直到退休前，期间不能有任何额外的支出。这显然是不现实的。

因此，房屋置换对于目前阶段的李先生而言并不是明智的选择。如果一定要以小换大，而且一时又没有太好的开源途径，那么李先生就需要节流，比如，牺牲一部分面积，或者买到比较郊区的地段去，从而降低购房成本。

鉴于李先生换房心切，我们讨论一下换房方案。建议李先生将置换房屋的成本控制在100万元以内（贷款解决），交易税费、装修、置办家居用品等总额控制在20万元以内，并尽量使用公积金贷款，以换取优惠利率。假设15年还清，等额本息法，那么每月还款五六千，其中3000元左右可以通过公积金月冲抵掉，那么李先生夫妇只需从每月结余的7700余元中拨出约三分之一还贷。

二、保险规划，适当追加保额

在此情况下，建议李先生夫妇购买一笔保额在100万左右，为期25年的定期寿险。按照李先生目前的年龄，费率可能在年缴3500元。万一投保人发生身故，就能得到100万元的赔付，这样就能完全覆盖房贷。如果李先生今后再度置换房屋，则仍可以追加购买定期寿险，来覆盖房贷的风险敞口。

不过，定期寿险属于消费型保险，身故赔付，期满并不返还保费。在这期间，如果不幸发生重疾，还是会令全家陷入窘境，而30万的保额显然是不够的。所以建议李先生全家追加购买重疾，将保额提高到起码50万，根据李先生的年龄，年缴费率大约为1.7万元，连续交20年。如果保险期间发生保险范围内的重疾或身故，可从中获得50万赔付。如果没有，则待投保人退休后受益人仍可获得50万保险返还，供养老之用。

三、教育规划，坚持基金定投

在构建了保险保障的基础上，再来看李先生最重视的孩子教育问题，基金定投是一个常用也可取的方法。但相对每年定投，其实每个月定投对平滑成本的作用更明显。因此建议，每月拨出1700元（相当于一年2万多）定投基金作为今后的教育经费。

从现在开始坚持每月定投基金作为教育金，加上目前的7万，假设年投资回报率5%，4年后孩子开始上学时，账户中本息合计17.7万，可以供孩子上比较好的私校。届时如果李先生事业精进，收入大增，无须动用这笔钱，那么14年后孩子到了高一，本息合计能有55万。如果还是不拿出这笔钱，17年后孩子读大学，本息合计70万，这笔钱可供留学之用。