万科着眼未来的房地产服务商

杨秋波

“北京万科在万科集团转型当中从来都是扮演着至关重要的角色，排头兵的角色，桥头堡的角色，同时也是转型最重点的区域。” 4月26日，万科集团副总裁刘肖在接受《中国新闻周刊》采访时如是说。

去年12月，刘肖接任毛大庆担任北京万科总经理。今年3月，刘肖升任为万科集团副总裁、万科北京区域本部首席执行官。

4月20日下午，北京万科举办“V-LINK--社区服务商2.0”发布会。万科提出的所谓“社区服务商2.0”具体内容包括：We Work（创业社区）、We Health（健康社区）、We Learn（成长社区）、We Share（共享社区）等四大方面的建设，构建出一种全新的由业主充分参与共建共享的社区服务平台。

在外界看来，这实质上是万科转型的一次关键性探索。

在“万科社区服务商2.0”发布会上，主办方还透露，为了能够充分做好新社区，今后万科在北京的所有社区商业将完全自持，不再散售。

在自持的社区商业中，有三分之一是由万科来自营，包括正在运作的社区图书馆、童玩中心、运动mall、咖啡馆及今后要落实的万科志愿者服务。

另外三分之一的社区商业将用来接受万科业主、机构合伙人者、内外部合伙人，及相关城市市民的创业项目，目前台湖项目引入的首个创业项目就是原万科副总裁毛大庆的“优客工场”。

对于创业项目的准入门槛，北京万科方面透露，万科内部有一套考核和评定机制。评定通过的落定项目，北京万科会入股参与，一方面依托已有社会、政府资源，为创业项目提供资金及政策支持;另一方面也会为创业项目做品牌推广、技术培训，并帮做一套完整的上市计划。

北京万科对自身的角色定为是孵化器，创业公司只需要做好经营。

刘肖向《中国新闻周刊》透露，为了引进创业项目，北京万科将在未来一个月之内搞创意大赛，创意大赛成功的者可以获得万科的投资。

最后三分之一的社区商业，北京万科将采用传统的招商方式，包括华润超市这些品牌商。

在刘肖看来，地产金融化是一个行业的趋势，而万科要顺应这个时代。“万科社区商业曾经建立一个基金，万科希望把社区中创业的人形成一个基金，业主投业主的创业，社区投社区的创业，更多的是众筹的内容。”

刘肖表示，社区投资基金，不能说是万科地产金融化的趋势，这个是一个小小的分支，而且价值的原点不是为了金融化，而是为了众筹。

对此，克而瑞华东区域副总经理刘晨光向《中国新闻周刊》分析认为，万科建立所谓众筹概念的社区投资平台，就是“虚招”，“任何太新潮的东西都是虚招，万科是职业经理人制的企业，职业经理人的套路都是无风险的套路”。

“比如万达，阿里巴巴是老板治理的企业，他们会放出很多新招，万科不会，万科是求稳的企业。金融平台运作是实招，事业合伙人和跟投制是实招，一大批万字号的O2O企业以及增值企业是实招，但产品的精细化一定是蒙人的，会把很多开发商带坑里。众筹这种，让人看不懂的一定也是‘虚招’。”刘晨光说。

与万科社区商业有过合作的RET睿意德策略顾问部副总经理崔崇彦也向《中国新闻周刊》表示，他认为在社区商业的发展上面，万科探讨过很多方向，要做产品线，要做标准化，但后面很多项目没有完全实施这些想法，因为在土地价值差异很大的地段，社区商业的属性、功能等各项指标都完全不同，很难标准化。

刘晨光推测，刘肖是愿意进行创新的，但现在他是万科的少帅，也是万科未来热门的接班候选人，但作为一个职业经理人，一定会选择做靠谱的事情，见不着谱或者风险过大的，估计他不会去碰。“万科虚虚实实，有很多实招，这些是真真正正在做的，赚钱的;但也有很多虚招，是忽悠人的。”

通过社区商业整合，在此前“小草计划”的基础上，北京万科将搭建CRF（社区投资基金）平台，正式掘金社区金融。

2013年10月，万科通过万科香港公司以基石投资者身份，参与徽商银行H股公开发行，持有发行总股本的8%，成为徽商银行单一最大股东。

成立9年多的徽商银行，市场定位正是服务中小企业，通过小微金融服务，帮助小微企业解决了资金难题。

徽商银行与北京万科社区投资基金的客户群体高度重叠，可见万科在此领域蓄谋已久。

2015年4月，北京万科宣布，通过搭建CRF（社区投资基金）平台，以“联合内外部优质资源，积极扶持业主创新事业，共同实现创客梦想”，万科的社区金融大平台正式形成闭环。

刘晨光向《中国新闻周刊》透露，万科北京要搭建的CRF平台，就是刘肖牵头做的，在杭州的时候已经有试点。“金融和投资布局是刘肖所擅长的领域，他所做的肯定是一个融资并购的平台，他喜欢在自己擅长的领域融入万科的特色，会在这个平台上，融入大华北区域的社区文化，以及社区购物等自主创业。”

长富汇银董事长兼总裁张保国向《中国新闻周刊》表示，城市配套服务商涉及面广，同时商业模式众多，各式的产品线泛滥，万科要想以一企之力很难做出显著成绩和规模效应。于是，万科率先提出了“小草计划”，鼓励更多人的参与，一起做大这个盘子和影响力，核心也是向轻资产转变。

张保国认为，服务类、技术类业务优先，这是万科众筹创业的开始。万科向城市配套服务商的转型中，服务所扮演的角色愈加凸显。“楼市的白银时代，企业竞争力不仅体现在产品本身，更多的也体现在后续的一系列服务。”

2010年，王石曾在一场公开演讲中重点提出：“未来10年，万科的转型方向主要是：一是从传统营销向技术、科研转型;二是从建设开发向管理服务转型，但无论怎样转，核心都是以消费者为导向。”

张保国表示，万科利用社区基因给传统地产行业换血，力图做以轻资产为特色，以运营、技术、服务为持久现金流的城市配套服务商，这是行业发展阶段的现实需要。房子只能卖一次，但社区服务可以做70年，卖房子不如卖服务更长久，这便是房地产从增量时代向存量时代转变的前瞻性转变。

北大房地产发展研究基金中心博士刘艳认为，社区金融的空间是非常大的，无论是社区金融还是社区联网，都符合现在“互联网+”的概念，现在也有国家政策的扶持，要打造一个智慧社区，嫁接“互联网+”，必须要有人口流、资金流以及产业流。

“万科做社区金融最大的优势在于它是全国性以及国际化的综合性集团公司，能够引发联动效应。万科把长期积累下来的渠道商，包括银行的这些资源，都可以通过社区金融来发挥作用。万科做社区金融符合当前市场发展的新兴经济体的这个潮流。”刘艳分析说。

挖掘物业价值在北京万科提上日程的同时，在万科的主业版图当中也已经与房地产业务相提并论。

万科2014年年度报告显示，为强化领先优势，未来万科物业将进一步深化组织结构变革。

根据万科2014年年报，物业服务业务以万科物业发展有限公司为主体展开。截止 2014 年底，公司物业服务已覆盖中国大陆 61 个大中城市，服务项目457 个，合同管理面积10340 万平方米。

2015年3月，万科集团创始人、董事会主席王石曾公开对外表示：今年万科会有很多新的思路，新的发展模式。从今年开始，万科将全面接受各开发商的物业业务。目前，仅仅万科自己物业服务客户数量有250万，10年后，这个数字将是1000万。但是这只是万科自己楼盘的物业客户数，如果接受其他楼盘的物业，万科10年后，预计有6000万～8000万的物业客户数量。

中信建设证券分析师陈慎对《中国新闻周刊》表示，万科现在把所有业务分为三个阶段，第一个阶段是0到1，属于商业模式还没有摸清楚，属于试错的阶段，像物流地产、产业地产;第二个阶段是1到10，商业模式存在一定的可行性，已经可以复制了，物业已经具备全国复制的基础，这块是可以做大的。通过迅速做大规模，可以从增值服务里面变现;第三个阶段是10到100，属于快速复制阶段。

RET睿意德策略顾问部副总经理崔崇彦对《中国新闻周刊》表示，未来万科社区商业不会带来太多的直接收益，但衍生收益会很可观。

崔崇彦认为，以社区商业为载体，所带来的附加收入，在未来会成为万科非常重要的一块收入，如果创业形态的社区真的做起来，大家都在里面创业的话，以万科现在的资金实力，通过投融资的方式，能够获得很高的衍生收入，包括企业的孵化。这是通过社区商业为载体能够做起来的。

同时，万科通过社区商业能够把住宅这部分90%的物业溢价的部分做出来，90%的物业都溢价100块钱，比10%的物业都溢价1000块钱要来得更快，而且更容易。

万科商业地产在经过一段时间的培育之后，会通过合作的基金出面收购，以此实现资产退出。同时，4月26日，刘肖向《中国新闻周刊》透露，万科还将会进一步发展自己的地产基金。

三天后，4月29日，中国证监会网站披露，万科与华鹏基金公司旗下的“鹏华前海万科RET7S封闭式混合型证券投资基金”已被受理。

如果该RET7S（房地产信托投资基金）成形，万科将成为国内首家发起公募RET7S的房企。

从为上游的供应链提供融资，到为下游的社区建立投融资平台，万科通过入股徽商银行，可谓一举两得，打通了整个房地产链条的任督二脉。

与基金合作、发展地产基金、供应链融资再到社区投融资平台的建立，这四个方面，大体勾勒出万科的整体金融图景。

广东佛山顺德新城区的万科新城湾畔，对楼盘木地板取样测量甲醛释放量。万科拿地的步伐虽然依旧持续，但从地产开发商向地产服务商、社区服务商的方向已经渐显苗头。图/CFP

关于供应链金融的核心，中信建设证券年报指出，在于凭借产业链上的核心企业对上下游中小企业在长期贸易合作中所获得的信息优势， 平衡银企之间长期存在的信息不对称，并依靠贸易合作中的物流和资金流的存在，实现企业担保抵押模式的创新。

这点万科的大股东华润集团早就已经有所探索，万科此前也和华润银行在此方面有所合作，万科的合作对象包括8000 家建材供应商及承包商，其中 5000 家为中小企业。

这也正是万科做金融的一个优势，万科大股东华润可以作为它的压舱石，曾经在华润麾下的地产基金深国投与万科也有着频繁而紧密的合作。

万科的另一个金融化倾向，是与国际化的基金合作，万科商业在培育一段时间后，由基金收购持有，万科跟进后续的管理，收取管理费。

“万科资产金融化，还没有设定一个完整的时间表，万科几乎拥有全球的金融资源，比如说悦荟万科广场实现的资产退出，是欧洲的基金麦格里和万科的轻资产经营的案例。万科在全球范围跟黑石也好，投资银行也好，都建立好广泛的合作网络。”刘肖说。

万科自身的地产基金也在积极探索当中。刘肖向《中国新闻周刊》表示，地产基金是万科肯定会去做的，而且之前已经做过，只不过是做得很低调，另外也做过并购基金。

刘晨光表示，试水地产基金，对万科的转型意义在于，它以后既是普通合伙人（GP）也是有限合伙人（LP），通过资本的运作，可以使它的市场容量迅速做大，使它摆脱自身的某些发展隐患。

输出资金做财务性投资，同时输出品牌与管理，收取超额利润，对标杆房企来说应该是一门不错的生意，这也将是万科未来转型的一个金融化趋势。

在2014年年报发布会上，万科董事会秘书谭华杰表示，金融化发展是万科未来非常重要发展方向。2014年万科投资收益出现大幅度增长，背后其实都是一些类似金融化的操作所带来的。

万科已经明确进入物流、旅游以及商业地产，未来不排除通过自己的基金平台，进行金融资本运作，把整个盘子实现金融化的可能。“但这条路任重道远，万科还不具备孵化产业的金融能力。”刘晨光说。

最近一年多，万科拿地在步伐在放缓，财务投资和品牌管理输出正在成为常态，万科正在金融投资的路上越走越远。

刘晨光向《中国新闻周刊》透露，今年万科是少数没提目标的房企，没提要买多少房子，也没提回款多少，只提了今年净利润200个亿，转型的态势已经非常明显。

“开始转型改革的明显迹象是去年万科拿地金额占其整个销售额20%都不到。今年来看，万科拿地依然不多，现在的万科选择少拿地，而进行大量的小股操盘、股权投资、财务投资，以及进行采取内部合伙人的跟投制度，正在慢慢往金融投资的路上走。在有些项目中，万科既是合伙人（GP），也是有限合伙人（LP），既是投资人，也是操盘者。万科将会成为一家房地产专项类的金融控股投资集团，这个态势已经变得非常明显了。”刘晨光分析说。

与此同时，万科的转型改革更多表现在公司架构的调整上。

刘晨光认为，未来万科的区域公司很可能变得类似于东方资产浙江分公司一样，在职能上负责留意这个区域的商机，监控区域所投资的公司的现金流，万科所投的公司也就变成了万科的城市公司，而城市公司也相当于变成了万科总部的投资实体。

“万科未来最大的变革就是，以事业合伙人为核心的管理体制的变更，由一家公司，变成合作联盟，这种可能性太大。万科的管理体制变更，在半年之内，估计会有一个重磅炸弹出来。”刘晨光说。

崔崇彦分析认为，未来万科转型方向的是房地产服务商。“现在很多房地产企业都在向这个方向发展，比如万达，他们都不提自己是开发商了，走轻资产路线，别人拿地，他们来操盘，万科也是这样，当它把自己的生态链打造完整之后，完全可以往这个方向走。”