万科、保利两巨头均呼吁：现金为王

刘德炳

国家统计局日前公布的数据显示，今年1—3月份，商品房销售面积18254万平方米，同比下降9.2%，商品房销售额12023亿元，下降9.3%。今年一季度商品房销售面积和销售额延续了去年同比双降的格局。中国房地产研究会副会长顾云昌近日在一次论坛上对此指出，房地产还面临较大的去库存的压力，市场存在下行的风险。

4月30日召开的中央政治局会议指出，要盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。

在业内人士看来，盘活存量房地产资产即去库存，是近期房地产全行业最急迫也是最头疼的一件事。从房地产企业财务角度看，财务报表上的存货最能直接反映去库存的效果。透过上市房企们发布的2014年年报，房企的存货发生了哪些变化？

万科去库存压力大

——计提存货跌价准备7.64亿元

万科（000002.SZ）2014年年报显示，2014年万科的存货为3177亿元，高居上市房企榜首。这是万科存货连续两年高居3000亿元之上。

根据万科的公告，其存货主要分为已完工产品（现房）、在建开发产品、拟开发产品和其他等几项，其中已完工产品、在建开发产品、拟开发产品这三类存货占比最大，2014年分别为226.9亿元、1963亿元、952亿元。

《中国经济周刊》记者注意到， 2014年万科存货中的已完工产品账面价值为226.9亿元，比2013年（177.2亿元）高出近50亿元。不仅仅是绝对值的增加，从存货占比上看，2014年万科已完工开发产品在整个存货中占比 7.14%，而2013年只有5.3%。

“仅仅从现房库存来看，这反映了万科去库存的压力在增大。” 一位券商地产分析师告诉《中国经济周刊》记者。

与2013年年报相比，2014年万科存货中明确列出了对6个项目进行了存货跌价准备，而2013年则没有进行存货跌价准备。

万科2014年年报显示，对温州龙湾花园、烟台海云台、唐山红郡、抚顺金域蓝湾、乌鲁木齐南山郡、乌鲁木齐金域缇香等 6 个可能存在风险的项目计提存货跌价准备 7.64 亿元。

以万科旗下的唐山红郡项目为例，年报显示，该项目于2014年12月竣工，2014年初其存货余额为4.07亿元，在2014年这一年里，该项目还在不断施工增加投资形成存货，与此同时该项目也经过了一年的去库存，但是到2014年底该项目的存货余额不仅没有减少，反而大幅增加至5.97亿元。

万科证券事务部工作人员告诉《中国经济周刊》记者，万科之所以将上述几个项目划到跌价准备中，是因为市场下行，这些房地产项目预计销售额很可能低于整体成本。

《中国经济周刊》记者从多家房地产销售网上注意到，在今年3月5日，万科唐山红郡的售价是360万元/套，仅仅半个月不到，3月18日，该项目的售价显示为300万元/套，半个月房价下降了60万元/套。

上述券商分析师表示，“2014年楼市出现了明显的分化，一线城市房价相对坚挺，而三四线城市则是房地产市场下行的重灾区，核心还是供需矛盾。”

万科5月5日发布的数据显示，2015年1—4月，累计实现销售面积542万平方米，销售金额641亿元，较去年同期的669.8亿元下降4.3%。

前述万科证券事务部工作人员告诉《中国经济周刊》记者，2015年万科将加大库存去化力度，力争实现销售平稳增长和更高的回款率。

房企存货上升成常态

——泰禾集团存货一年激增124%

不仅仅万科遭受着高库存的压力，更多的房企正在经历着同样的阵痛。

另一家地产龙头保利地产（600048.SH）2014年年报数据显示，截至2014年12月31日，保利地产的存货余额达2672亿元，仅次于万科，相较于2013年底的约2399亿元，增长273亿元，增幅为11.38%。

具戏剧性色彩的是，保利的存货大增是在保利地产特别审慎的思路下形成的。据保利地产公布，2014年，在市场销售低迷、土地价格居高不下的情况下，公司严格执行审慎的拓展原则，采取了差异化拓展策略、优化投资结构。全年新进入海口、乌鲁木齐、兰州、洛阳、莆田、茂名、汕尾、林芝等8个城市，累计进入全国57个城市，全年公司共新增40个房地产项目，新增容积率面积1231万平方米，总地价429亿元。

还有多家房地产上市公司同样面临存货大增的局面。《中国经济周刊》根据Wind公布的数据统计显示，140余家房地产上市公司2014年存货总额高达23019亿元，比2013年增加16.3%。

泰禾集团（000732.SZ）2014年的表现也很抢眼。泰禾2013年存货为233亿元，而2014年该公司的存货高达525亿元，在2014年一年里，泰禾集团的存货激增124%。

这与泰禾集团2014年在全国尤其是北京土地市场的高歌猛进密不可分。去年2月20日，泰禾集团以溢价率48%、总价49.58亿元、楼面价5.5万元∕平方米的代价夺得了北京西局地块。自2013年以来，泰禾集团在北京拿地的总金额已高达100亿元，泰禾集团总裁助理、品牌总监沈力男此前对《中国经济周刊》记者表示，泰禾有着自己的拿地逻辑，核心城市的核心地段依然有较大的溢价空间。

两大龙头首次在年报中都提及现金为王

在存货激增的同时，房企负债也迅速攀升。

房地产研究机构克而瑞的一份研究报告指出，2014年以来扩张迅猛的房企泰禾集团、阳光城的净负债率分别高达546%和454%，环比均激增约70个百分点，同比均飙升了约300个百分点;其次是嘉凯城和金科股份，净负债率分别为278%和206%;首开股份为200%，中南建设和荣盛发展都逼近150%。

保利地产2014年年报就显示，2014年负债总额2849亿元，资产负债率为77.9%。同时，保利地产2014年经营活动产生的现金流量净额为-104.58亿元，2013年则为-97.54亿元，连续两年为负数。

针对这一局面，地产商也在思变。

万科在2014年年报中指出，一方面坚持“现金为王”的策略，加大去库存化力度。另外，还推出项目跟投制度，将项目经营成果与员工利益直接挂钩，这有助于推动一线公司进一步完善投资决策过程，以控制项目风险。

有意思的是，保利也在年报中明确表示，现金为王，要调整资产和负债结构，大力去库存改善存量资产结构。这至少是最近三年来，两大地产龙头首次同时提到了现金为王。

对于后市，保利的判断是，对流动性支持保持中性偏乐观判断;新的发展阶段中，商品房库存高企、宏观经济增速下台阶，整体上制约了房企的投资热情，消费者的购房态度也发生了微妙的变化;但随着流动性改善及商品房库存水平的降低，市场将重新进入平稳增长。