中国房地产业走过“拐点”

2015-09-10谭保罗

南风窗 2015年23期

谭保罗

房地产行业一直是政府稳增长的重要工具，而如今，这个工具显得越发乏力。但客观地说，在没有找到拉动经济的新动力之前，这个行业的地位依然不可撼动。然而现在除了一线城市之外，二三线楼市房价的松动已是既成事实。中国楼市正在走过“拐点”。

除了一线城市之外，二三线楼市房价的松动已是既成事实。在供给端，最新的统计显示，房地产投资的同比增速已跌至4%以下，这个数据甚至不到以前的1/5。在需求端，持币待购者越来越多，这种观望情绪无疑是房价的长期利空。可以说，中国楼市正在走过“拐点”。

此前，房地产行业一直是政府稳增长的重要工具，而如今，这个工具显得越发乏力。但客观地说，在没有找到拉动经济的新动力之前，这个行业的地位依然不可撼动。

实际上，近期的宏观货币政策的放松和住房信贷的松绑，都在说明这个行业“稳增长”的价值依旧存在，只是没有以前那么大了。相比而言，“稳价格”或许才是房地产“拐点”之后的政策重心。毕竟，对社会而言，这事关普通人的主要资产配置，对国家而言，这更事关银行体系的稳定。

改革还是房价？

深圳蛇口，这是中国改革开放的起点。在新一轮经济变动中，它或许又要充当同样的角色，只不过这次有点“特别”。

9月份，深圳中原研究中心的数据显示，蛇口的二手住宅成交均价为6.2412万元/平方米，比年初涨了54%；前海片区的二手住宅成交均价为5.339万元/平方米，比年初涨了55%。而同期，全市房价仅有40%的涨幅。

从地图上看，前海和蛇口共同组成一个半岛，往西直插珠江口，与香港隔洋相望。地理位置固然不错，但房价的上涨，更多还是因为改革的概念。

2014年年底，前海和蛇口被同时纳入了“广东自贸区”中的“前海蛇口片区”范围，这是年初至今当地房价飞涨的主要理由。不过，所谓“自贸区”其实已是第二轮概念了，特别是对于其中的前海片区来说。

2010年，国务院批复了“前海规划”，前海开发启动。按照计划，深圳将在珠江东岸的前海地区，建立一个深港在服务业尤其是金融业方面的合作示范区，打造一个“东方曼哈顿”，使之成为深圳发展的“新一极”。

前海规划获批后，就在当年，周边片区的房价就上涨了20%左右。随着人民币跨境贷款等一系列国家“优惠政策”在前海的推出，“东方曼哈顿”的前景似乎越来越明朗。于是，房地产的“前海速度”，很快就跑过了前海服务业发展的速度。

个人投资客刘涛就是赶上了这个速度的幸运儿。2011年，他在前海片区购买了两套公寓，均价为1.9万元/平方米。刘涛告诉《南风窗》记者，当时，很多温州人对前海都只是观望，认为国家政策尚未跟进，而前海又非深圳市中心，投资价值存疑，所以房价不高。

但经过“前海概念”和“自贸区概念”的两轮推动，刘涛所购房产现在的均价已近7万/平方米。前后差不多4年，两套公寓的价格总共飙升了差不多800万元，这让刘涛自己都始料未及。

资产价格的飙升，让刘涛失去了赚钱的压力。他选择从原来的广告公司辞职，进入了一家相对清闲的事业单位工作，平时炒炒股，也看看深圳还有没有可以炒的房。

享受“改革红利”的并不只深圳楼市，在上海，自贸区概念同样催生了房价的新一轮飙升。2013年9月，上海自贸区获批，仅仅一个月后，周边房价已大涨20%以上。如今，当地房价翻番早已不再新鲜。

显然，房价的上涨已不是实际的“刚需”使然。新加坡辉立证券分析师陈耕对《南风窗》记者分析，很多人把几个获批的自贸区看成是中国经济转型的驱动力量，大量资金进入这些地方进行投资和投机。深圳和浦东的房价一直在涨，就是这个原因。“上涨是资本反应，不是消费品的供需关系决定的。”陈耕说。

上涨终归有重点，利空的信号也在袭来。10月初，总部位于深圳的招商地产公布了一项蛇口物业资产的转让计划，总转让价约8.76亿元。此前的8月，这家地产公司也曾公告，拍卖蛇口某小区物业共213套。

招商地产是中国地产界传统的四大巨头“招保万金”中的一家。在前海和后来的自贸区开发过程中，深圳地产界不少人都认为，招商地产可能是这场地价升值潮中最大赢家，因为它在蛇口“起家”，也在当地拥有最多的土地储备和物业资产。

对转让行为，该公司人士对外表示，在适当的时机将非核心资产出售，实现持有物业的市场价值，是一种正常的商业行为。

“涨价机制”受阻

长期以来，房价的“坚不可摧”在中国几乎成为一个“常识”。之前，中央政府对楼市调控的“十调九空”更强化了这个印象。

但在深圳，房价上涨的势头已出现了逆转苗头。9月份，中原地产数据显示，从当月二手房价指数来看，深圳城市“次中心”宝安和龙华的房价已开始下跌，其中宝安降幅为0.3%，而龙华降幅为1%，均为2014年9月以来首次负增幅。

一线城市之外，二三线城市的下跌更为明显。根据国家统计局的数据，与2014年比较，今年9月，31省省会城市二手住宅价格指数已有17座城市下跌。如果除开其中的北京、上海和广州等一线城市房价有所上涨外，这个数据意味着中国主要的省城城市二手房已多数开始下跌。

某种意义上讲，二手房价格比新房更能够体现房价的真正走势，因为它很大程度代表了投资者的“高抛”意愿。当房子不再是消费品而是投资品，那么它作为一种资产的价格，很大程度便是由人们对它的预期来决定的。既然资产价格到了最高点，那么在这个时候转手最为划算。

时下，卖房几乎成为“多房阶层”的一种共识。无论在一线城市，还是二三线城市，房地产中介的小伙子们总是西装革履、腰板笔直，举着广告牌占据着上班族路过的要津。

买房热背后的原因可能有两个：一是新房供应放缓，地产中介营收直线下跌，大家要吃饭，所以只能更多地撮合二手房的交易；第二，更多的物业投资者希望在高点变现也是一个重要因素，这个或许更重要。

陈耕认为，目前中国经济其实已经步入了通缩阶段，社会上资产价格下跌的预期很强烈。因此，大家都希望持有现金，对那些“多房”的投资者来说，尤其如此。在其个人财富中，如果房地产的资产配置过多，这时卖掉一部分是正确的决策。

个人投资客刘涛也表示，明年年初，可能会出售一套物业。不过，他目前也陷入一种矛盾：一方面，认为自己的房子在一线城市的新兴地段，有改革的概念，估计价格很难降，甚至还会涨，所以要观望；但另一方面，现在要卖房的人越来越多，不知道市场到底怎么走？如果不及时处置，哪怕“回调一点”，也会损失好几十万。

目前，刘涛所谓的“几十万”损失不过是可能收窄的浮盈，但他的情绪的确代表了一部分投资者心理矛盾。这种矛盾来源于中国地产业特殊的“价格机制”。

在中国楼市，对房地产价格影响的因素有很多，比如所处地段、城市人口膨胀背后的“刚需”、市场上流动性的多少等等。以上因素固然重要，但另一个因素却往往被忽视，即这个市场的活跃程度同样影响着房价。

市场活跃程度的背后，其实是房子作为一种资产的流动性前景。换言之，房子拿在手里，如果未来很容易卖掉，那么就值钱。如果拿在手里，这种资产未来很难卖掉，那么它就会贬值。在金融学上，这种房价的下跌是对资产购买者的流动性补偿。

从中国楼市10多年的繁荣历程来看，要维持市场的活跃，最简单的办法是“供需两旺”。但目前，“供需两旺”的局面正在改变。

在供应面，开发投资增速已出现严重下跌。今年前8个月，房地产开发投资的增速已降至3.5%的历史新低，这是投资增速连续20个月下滑。此前，同比增速超过20%才算正常。

清华大学经管学院教授魏杰对《南风窗》记者评论说，中国楼市目前库存严重，这个行业的高投资增长无法持续，市场已饱和，“救市”根本不可行。“在一些城市，50年不盖房子都够了，还有什么投资空间”？

在需求面，“刚需”本来就没有那么足。从2014年开始，不论一手房，还是二手房，不论是一线城市，还是二线城市，成交量同比、环比的下跌都已成为普遍现象。实际上，这个局面只会让人们的观望情绪越来越浓，最终成为楼市在需求面的长期“利空”。

政府“救市”大转变

除了经济基本面的微观结构悄然改变之外，中国所面临的外部经济环境改变也是影响楼市走向重要变量。有人认为，人民币已进入贬值通道，这对楼市是利空。今年8月，人民币在短时间内急速贬值了4%。

人民币汇率的变化，直接影响供需两端。简而言之，中国主要的知名民营地产公司都是港股上市公司，它们买地，要去香港发债筹资。地产公司还债时，需将人民币兑换为美元。如果人民币贬值，那么还债成本就会上升。实际上，监管部门近期对地产公司放低了内部市场的公司债融资门槛，客观上也是解了行业的“燃眉之急”。

另外，本币贬值引发热钱外逃已是一个客观规律。当初进入楼市的海外资金会有较强的抽出冲动，这对楼市的影响不言而喻。

不过，对于中国房价的下跌，也不用过分担心。一个价格稳定的楼市，对中国经济乃至社会稳定来说都极为重要。在这个意义上讲，“有形的手”对楼市的走向最终必然不会放任自流。

中国人家庭资产主要都配置在楼市，这就要求政府不能“把楼市当股市”。银率网日前发布的一份报告显示，中国有52.07%的家庭房产价值占家庭总资产一半以上，更有16.19%的家庭这一比例占八成以上。

如果房价大跌，这意味着中国中产阶层家庭财富的严重大缩水，这显然比股市暴跌的危害更大。此外，个人住房贷款也曾一度是银行的优质贷款，但房价暴跌，便有导致断供的可能，这种经济灾难性事件谁都不愿意让它在中国真实地发生。

在这种背景下，“有形的手”对楼市态度其实已悄然转变，政府做的事不外乎两件，一是“保住价格”，二是“分散风险”。在保价格方面，供需两端都在着力。在需求方面，不断降息、为首付比例松绑都已经是“例盘菜”。

本轮调控，在需求方面，政府力度更超乎以前。今年1月，住建部在《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》中提到，“各地可以通过购买方式，把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房，转为公共租赁住房。”这其实等于政府通过直接购买来调控，这种做法从未有过。

在供给方面，监管部门已放低了地产公司公司债融资门槛，公司债融资额飙升。在2014年央行“9·30新政”中，还有“继续支持房地产开发企业的合理融资需求”的提法，这也是一个明确的支持信号。

以上调控措施都属于传统范畴，它们旨在通过金融信贷的手段推动“供需两旺”的新局面。不过，新的措施更值得关注，它代表了政府态度的一种转向。

在被视为本轮调控起点的“9·30新政”中，央行明确提出了两个新的金融工具，一是住房抵押贷款支持证券（MBS），二是房地产投资信托基金（REITs）。这两个金融工具，特别是第一个曾一度被视为美国次贷危机的“元凶”。

为何中国要引入？原因太简单，即分散银行体系的风险。MBS可以简单理解为，将个人住房贷款资产证券化，从银行体系“卖到”资本市场，这样就分散了银行的风险；同理，REITs则是将开发商的开发贷款“卖到”资本市场。两者的接盘者都是基金、私募等专业机构，它们的风险偏好比银行高，专业能力也更强，更适合“接盘”这一类资产。