中国楼市：减肥成功了吗

李宇嘉

中国内地楼市今非昔比，整体供应过剩、人口红利衰减、投资需求退场、居民资产配置“弃房追股”，昔日的“宠儿”似乎在一夜之间就变成了“弃儿”。但是，驱动“新常态”的新动力没那么容易到来，要素驱动还不得不倚赖。火热了近20年的楼市，目前的体量已经达到历史最高位。即便整个行业开始进入了长周期下行阶段，但绝不能过快下滑。因为，无论对经济转型、地方财政，还是金融风险、老百姓资产收益、民生诉求，都可谓是“不能承受之重”。

在3·30楼市新政满月之际，楼市减肥成功了吗？

诊脉：3·30，非等闲

分析之前，还是来认识一下3·30楼市新政的本来面目，这决定了未来还会出什么政策。大家千万不能把3·30新政与过去楼市“10年9调”时期的调控“老调子”（水多了加面和面多了加水）等量齐观。表面上来看，3·30楼市新政在降低营业税、提升杠杆水平两方面，与过去刺激楼市的政策并无二致，但本质上，去年以来的楼市政策是为了让楼市在历史高位上多呆一段时间，缓减其过快下滑对地方财政、银行信贷、上下游产能、固定资产投资的冲击，为经济新的驱动力（如互联网+、新型城镇化）的培育提供宝贵的时间。

2013-2014年，我国商品房销售面积12亿-13亿平方米，是5年前（2008年）的2倍、是10年前（2004年）的3倍。根据住建部政策研究中心主任秦虹的研究，2014年72亿平方米的房地产施工面积，即便按2013年的销售规模，也够卖6年，其中60亿平方米的住宅（90%的没有卖出去）可满足1.5亿居民的住房需求，这还没有考虑已出让未开工的土地。在城镇家庭户均住房拥有从2008年的0.8套/户增长到2014年的1.1套/户的情况下，“去库存”压力可想而知，3·30新政的首要目的就在此。

200斤的大胖子在短期内急剧减肥的话，一定会生大病，越胖的人越要慢慢减肥，这是个再简单不过的道理。房地产也一样，2014年，我国房地产开发投资占GDP的14.9%，约是美国、印度、台湾地区房地产投资高峰时的3倍;房地产占我国总需求的25%，占GDP比重超1/3;社会融资的30%、固定资产投资的30%、地方财政收入的50%都在房地产。短短20年不到，房地产就达到如此肥胖的体形，到了该减肥的时候了（专业术语叫“去杠杆”）。但若急剧减肥的话，地方债务、金融风险、经济增长等，哪样都受不了。

在3·30新政之前，已经有了退出限购、松绑首套房认定（9·30新政）、公积金新政和一次降准、两次降息。不仅过去10年构筑起的调控“马其诺防线”全部退出，而且货币政策开始助力，但楼市似乎疲态难改。2015年一季度，全国商品住房销售指标连续13个月下降，开发商到位资金同比下降2.9%，继2009年以来第二次同比下降，意味着资金开始“抛弃”房地产。一季度的经济指标，无论是差点儿滑出7%的GDP增速，还是基建25%的增速也没有拖住下滑的固定资产投资，房地产“拖累”是重要原因。

尴尬：壮汉被打了强心针

毫无疑问，3·30新政意在消化库存。但问题是，库存基本上集中在二三四线城市。2009年扩大内需以来，一线城市被认为泡沫隐现，二三四线城市城镇化、招商引资和园区建设力度很大。于是，房地产市场规模化扩张的主力是广大的二三四线城市，开发商纷纷进军广阔的二三四线城市。

但是，2013年跨过住房供求的总体平衡后，楼市需求却主要集中在人口集聚的一线和少数二线重点城市，二三四线城市在产业、人口集聚方面被夸大了。于是，开发商也纷纷回归一线和重点二线城市，从而造成了供应的区域性过剩。根据国家发改委的统计，全国144个地级城市，平均每个规划建设约1.5个新城新区，全国新区规划人口加总居然达到了惊人的34亿。

从消化周期（待售面积/销售面积）看，目前一線和重点二线城市基本上在12个月以内的“安全期”，而广大的二三线、三四线城市，消化周期多数在24个月左右，消化周期在40个月的城市（如天津、沈阳、杭州）也有，甚至有些城市据说10年都消化不完库存。笔者调研西南一个县级市发现，在建的房地产开发面积达到1000万平方米，可以提供超过10万套住房，而目前市区总人口才30万出头，消化现有住房的周期就超过15年。

许多城市交易厅排队景象再次出现。

有了上面的分析，我们想也能想得到，对已经回暖的一线和少数二线重点城市来说，新政无疑是火上浇油，与政策初衷有出入。事实上，受益于连续“降准降息”、2014年四季度的9·30新政，一线城市从2014年四季度就开始回升，楼市整体上升态势已确立。刚刚过去的4月份，根据中原地产的监测，一线城市整体成交量回升45%左右，二线重点城市回升15%，而其他600多个二三四线城市，整体成交量下降10%以上。特别是，一线城市强势回升好似无法阻挡，久违的日光盘在广州、深圳屡屡上演，而房价上涨速度也在加快。

营业税的降低刺激改善型需求入场，最先改善的就是学位房、价格洼地的房子，深圳和广州的学位房价格2015年以来分别上涨30%和15%;单价20万以上的二手房也被买家欣然接受，深圳部分热销的区域甚至无房可卖，用中介话来说“出一套，卖一套”;原来2万-3万之间的价格洼地出现了“跳涨”，比肩中心区的房价，因为刚需担心买不到房，直接推动了外围区域“豪宅化”倾向。目前，一线城市库存消化周期都降到12个月以内，深圳的库存甚至仅够8个月卖。5月1日发布的数据显示，百城房价同环比继续下跌，而同比跌幅（4.46%）继续扩大，而十大城市则逆市回升1.1%。

但是，广大的600多个其他城市则依旧惨淡。根据CRIC的监测，除少数二线重点城市回升外，由于2009-2013年供应过快增长，但需求力不从心，狂热过后才看到谁在裸泳，整体二三线城市下滑10%以上。目前，24个重点监测的二三四线城市库存同比增长两成，平均消化周期18.7个月，而烟台、沈阳、青岛、徐州、中山和无锡等代表性城市的库存消化周期分别高达43.4个月、39.8个月、25.4个月、24.2个月、24.5个月。

其次，新政更多地促进了二手住房交易回升，新房表现不明显，“去库存”效果不彰。目前，很多人认为，楼市长周期下行的趋势很难改变，再加上股市长期火热对资金的分流，即便怎么刺激，过去一经刺激需求便大规模入市的情景已成往事。从调研看，3·30新政更多地刺激了改善性住房需求和少量的投资需求。根据笔者的调研，改善性住房需求主要表现在对公共配套、缩短“职住”距离、保值性更强的住房改善。

但是，满足这些改善诉求的房子，基本是城市中心区的二手住房。由于营业税免征期“5改2”，二套房贷四成的政策落地不积极，一线和二线重点城市新房的市场表现远远不及二手住房。4月份，二手住房成交增长50%以上，近期“学位房热”、租售比改善的中心区中小户型（地铁旁）住房价格疯涨充分证明这一点。由于新房多数位于城市外围，不仅公共配套不足，也无助于缩短“职住”的距离，保值前景也并不被看好，3·30新政刺激效果有限。

再次，开发商全面转向“去在售库存”，新开工、加快施工的积极性很低，拿地的积极性甚至降到了冰点。2015年一季度，开发投资增速连续13个月下降，且8.5%的增速为2010年以来首次下探至“个位数”;新开工下降18.4%，绝对量创2010年以来新低，而施工面积则同比增长6.8%，意味着开发商全面转入“去在售库存”，不仅继续加杠杆（拿地）的积极性不高，推进在建速度的积极性也很低。3·30新政像过去一样，刺激开发商增加杠杆的效果也有限。

期待：银行还有爱吗？

曾几何时，房贷是“香饽饽”，各大银行争做房贷业务，以改善资产质量，但那是房价上涨的时期。但今非昔比，存款来源理财化、同业化、短期化，存贷款利差缩小、成本大幅度攀升，而房贷是“民生业务”，国家不允许房贷利率任意上升。再加上，目前60%的银行贷款是以不动产为抵押的，未来抵押物价值下跌，最先损失的就是银行。因此，相比动辄上浮20%-30%的企业贷款、消费贷款来说，房贷目前只能“靠后站”了。

2013-2014年，火得不得了的影子银行成为银行盈利的主力军，彼时银行已经流露出“抛弃”房贷这个旧爱的迹象;2015年以来，虽然影子银行被国务院2014年10月下发的43号文（中国首份地方债务管理文件）“堵住”了，但由于股市火得不得了，银行开始绕开监管，以伞形信托模式给股市配资。在这种情形下，房贷几乎成了鸡肋。

尽管3·30政策力度很大，超出了市场的预期，业内为此欢呼声一片，但政策一味地刺激需求，即通过降首付、降月供、降成本，改善市场预期并激励其入市。事实上，目前需求端面临的最大约束就是，房贷领域的“融资难”和“融资贵”问题突出。央行数据显示，2015年3月末，房地产贷款余额18.41万亿元，同比增19.4%，但购房贷款增速仅比去年末高0.1个百分点。

近日，融360调查报告显示，全国524家银行降低了二套房首付成数的仅164家，近七成银行暂未执行新政。另外，银行在执行力度上也表现出明显的差异化，其中北京落实新政的18家商业银行中，仅3家降至四成，而苏州执行新政的7家银行，则全部将二套房首付由六成降至四成五，可谓均是有折扣的执行。目前，首套房贷利率目前在基准利率左右，而具有改善性质的二套房贷利率则在基准利率的1.1倍以上。这与去年以来国家一直三番五次、苦口婆心倡导银行要支持合理住房需求来说，银行无异于泼冷水。

展望：继续提杠杆、继续降成本

工具箱里还有弹药吗？还有一项政策似乎被丢弃在“遗忘的角落”，那就是降低首套房贷的首付成数。既然投资需求已全面退场、刚需占主导，而改善型二套房贷的首付已经降至四成，首套房贷首付成数维持3成太不应该了。在发达国家（如美国、澳大利亚），凡是首次购房，在任何时候都可以享受最低10%的首付比例，美国曾经出现过“0首付”的情形。

在“三个1亿人”（ 促进约1亿农业转移人口落户城镇，改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村，引导约1亿人在中西部地区就近城镇化）的新型城镇化背景下，未来购房的主力应该是城市“新移民”。这部分人群在城市安家落户和实现购房的愿望强烈，但房价上涨了10年后，很难拿得出30%的首付款。因此，预计下一步楼市政策会进一步调整，政策重点或将是将首套住房购置的首付成数从三成降至两成。

毫无疑问，降准降息的窗口已经打开。目前，贷款利率相比2014年初仅下降20-30个基点，相比2014年四季度甚至还有所上升。李克强总理在近期国务会议上指出，“企业净利率在5%左右，而光贷款成本一项就超过6%”，这意味着继续降息的窗口已经打开。在2008年次贷危机后、欧洲债务危机后，以及2014年日本“安倍经济学”的货币政策框架内，为缓建楼市下滑对于消费、投资、银行信贷紧缩的冲击，美欧日三大经济体毫无例外地推出了“低利率”甚至是负利率政策，最大限度地刺激居民购房。

降息后房贷成本的下降对刚需而言是个利好。

刚性需求对房贷成本（利率和月供）很敏感，一笔本金100万元、期限20年的个人住房贷款，利率每提高1个百分点，个人住房贷款利息支出增加14万元。贷款利率对住房需求影响巨大，是决定房地产市场走势的核心要素。2014年11月底和2015年3月的两次降息，促成了楼市“暖冬”和“小阳春”的无缝对接。在需求偏弱和新房供应效率不高的情况下，再加上近期股市火热大量分流资金，只有更低的利率才能刺激需求入市。因此，5月央行宣布又一次降息。

另外，国家最近对国家开发银行注资，这是一个重要的信号，其中有一项就是意在构建“按揭-MBS-国开行-市场”的按揭贷款二级市场，或通过央行对国开行PSL（抵押补充贷款），间接收购商业银行房贷证券化资产（MBS），修复商业银行的资产负债表，改善银行“惜贷”情绪，激励银行发放更多的低利率房贷，这或许是激励需求入市、消化库存更有效的手段。毕竟，在商业银行在为已经连续13个季度攀升的不良资产率担忧，而房价下跌将让这种担忧与日俱增的时候，银行是没有积极性放贷的，这也是2014年以来，即便国家三番五次喊话，要求商业银行支持合理住房信贷需求时，银行均不为所动的主要原因。因此，除非銀行的资产质量改善了，银行才有动力增加新的贷款。因此，通过国开行盘活商业银行资产质量，刺激商业银行支持低成本房贷业务，这或许是未来楼市政策的创新，也是最大的亮点。（作者供职于深圳市房地产研究中心）