中国的住房从不是投资品

易宪容

在中国，住房是消费品还是投资品？在国家统计局的统计框架中，给出的标准答案是，住房就是投资品而不是消费品。在他们看来，因为住房的购买支出是长期分摊，长期持有后会升值，所以住房是投资品。

因为在国家统计局那里，住房是投资品，那么无论住房价格如何上涨，都与居民消费价格变化无关。近十多年来，中国各城市的房价尤其是一线城市的房价上涨了10倍，但是中国居民的消费物价指数不仅没有上涨，反而持续下跌，最近甚至下跌了1%以上，市场大叫出现通货紧缩了。由于住房是投资品，近几年超速扩张的货币增长只涨到房价上去，而涨不到居民实际消费物价上来。真的太好玩了！

反之，如果近几年过度扩张的货币会反映到居民的消费物价上，那就是物价飞涨，通货膨胀率快速上升，居民手中持有的货币就不值钱。央行就不得不收紧货币政策加息，这样才能让市场流动的货币减少，并让通货膨胀率回到合适的水平上来。

如果央行货币政策收紧加息，住房投资者收益率下降，投资风险越来越高，只好退出市场，住房投资需求减少而房价下跌。但是，住房是投资品，过量的货币只是抢购一定的住房让房价飚升，而没有让居民的消费物价上涨，所以央行也就不用收紧货币政策加息。反之还可以采取更为过度宽松的货币政策，让更多的货币流向市场推高房价。

一般来说，衣食住行是人类最为基本的生存方式，也是人类最为基本的消费需求。但是由于住房是投资品，当居民把手中绝大多部分收入投入购买住房时，居民最大的一块消费就突然消失了。这就是为什么近些年来在中国统计指标中，中国居民消费在GDP中所占比例越来越小的原因。

既然住房是投资品，那么中国政府的职能部门为什么又制造出一个住房的“刚性需求”？很简单，既然住房是投资品，那么投资者购买住房的目的是什么？是为了购入住房之后以更高的价格卖出，或预期住房会升值。

如果市场的住房投资者都预期房价会上涨，而且又有好的金融市场条件，同时购买又没有任何限制，那么住房的投资需求可以是无限大。但是，如果市场的预期逆转，即投资者认为购买住房后，不能以更高的价格卖出时，那么这时住房投资需求会降为零，甚至于负。住房的投资需求在零到无穷大之间，是根本不存在“刚性需求”的。

所以，如果住房是投资品，住房市场是根本不存在一个所谓的“刚性需求”的。不知为何，政府职能部门会制造出这样一个概念。

如果住房是投资品，那么政府也不需要对购买住房采取任何补助政策，也不需要让银行采取利率优惠，更不需要把住房购买分为购买第一套、第二套等。因为在国家统计局的统计表中，从来没有哪一个栏目规定购买第一套住房是消费，购买第二套住房是改善性消费，而购买第三套才是投资。

如果对作为投资品的住房采取优惠政策，实际上是用整个社会纳税人的钱来补助投资者，这样做对没有购买住房或购买住房少的居民是相当不公平的。但是，在这个时候，中国的住房又变成消费品。

如果住房是投资品，那么住房投资者所得，当然要用适当的税收制度来调节。试想居民劳动所得都有一套税收安排，为何住房投资不这样做呢？为何中国的房地产税收制度，会成为全球最差的税收制度呢？这对绝大多数人来说是相当不公平的。

可以说，在中国，由于对住房属性界定上混乱，也就使得中国政府不同的职能部门各行其是。各个政府部门根据自己的需要出台有关的房地产政策，从而导致这些政策之间的冲突与矛盾，而地方政府、房地产开发商、银行及投资者也各行其是，攫取大利，把中国房地产市场带向完全不可持续的方向。

因此，要确立中国房地产市场长效机制，就得对住房的性质全面反思及重新界定，并重新设立住房统计的新框架，这才是中国房地产市场走出困境的第一步。

[编辑 周慧陶]

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