含泪卖身：实质离本质越来越远

朱大鸣

越来越多的中小房企选择“卖身”，房地产并购案越来越多。根据住建部政策研究中心主任秦虹的数据，2014年房地产行业并购案例成倍提高，2014年上半年收购总额是152亿元，同比增长了2.09倍，而当前正在谈的还未完成的交易额是一千六百多亿元。

2003年到2013年，中国房地产市场进入了一个飙升的黄金时代。这个10年虽然多次遭遇调控政策，但总体上来说中小房企还是比较好过，而且充分发挥了船小好掉头的优势，积极布局三四线城市。当大航母们发现三四线城市的机会多于一二线城市的时候，中小房企船小好掉头的优势荡然无存。

房地产本身是资金密集型产业，拥有足够的资本在房地产界是非常重要的，否则，一旦资金链断裂，回款有难，还融不到资金，就容易倒闭，于是只好含泪卖身，忙着给自己卖个好价位。

有媒体统计了2014年重大的房企崩溃事件：兴润置业负债35亿元宣告破产、百强房企光耀地产因资金链断裂、华门控股出现债务危机、中都集团老板“消失”百货业关门等。其实这些事件仍然是冰山一角，很多房企就算借到钱也是高利贷，如果房地产成交量不火爆，房价上涨幅度不及高利贷的利率，自己不死也会被活活拖死。

就算是现在比较流行的房地产私募，也未必好到哪里去。地产私募基金正像毒药一样在吞噬大大小小的房地产企业。私募基金的平均回报成本要求25%，甚至高达30%。所以房地产私募基金已经演变成另一种高利贷，对中国经济发展构成了危险，也是推高中国房价的新祸首。私募基金只能加快房企的破产，或房企把成本转嫁到消费者头上，一旦市场变暖，抬高房价，最后受损的还是购房者。

与之相反的是，万科与绿地争霸赛以绿地挑战成功结束。地产巨头越来越庞大，兼并势不可免。况且，地价大规模上涨，大量中小房地产企业已经从这个高速运转的机器中甩了出来。寡头垄断不断集中，出现了所谓的“千亿俱乐部”集团，而绿地和万科还都超过2000亿元。楼市寡头垄断情形正在加剧，房地产市场的集中度正在加大，这对于整个房地产市场来说，是非常不利的。历史屡次证明，寡头垄断无论在市场经济，还是在古代的专制型经济，都会导致经济的低效率，扭曲经济公平的基本理念。

大量的中小房企失去了在楼市生存的机会，大量开发商已经认识到，只涨不跌的楼市对于自己发展是致命的，没有回调，成本会越来越高，直到被挤出市场。对于购房者来说，只涨不跌的房价将市场机制内在核心理论价格波动调节模式架空，表面上说我们更加市场化了，但从实质上来说，我们离市场内在本质越来越远，市场从来就不是从表面上建构出来的。

由此可见，并非房地产市场本身处于非常低迷的新常态，而是房地产市场出现了严重的分化。大房企们动辄抬高地价，让大量的中小房企无法跟进，垄断了市场的大房企们开始垄断价格，于是中国房地产出现了所谓的刚性泡沫，按照张五常的说法是中国房地产泡沫是钢做的。其实不是钢做的，而是垄断做到的。地方垄断土地资源，大房企垄断拍卖资源，银行垄断信贷资金，这些垄断都是成本，但是，这些成本很多是可以避免的，削减这些成本需要相关利益集团自我割肉。自我割肉的可能性不大，于是只好耗着，让时间来消耗这一切。

不是我们的信贷放出的不够多，而是再多的信贷量放出来都会被畸形的系统结构吸走，连个浪花都不起。不是我们的土地不够多，而是我们的土地隐藏着太多的利益，这些利益让人难以割舍。不是我们的房价不能降，而是我们根本不想让它降。不是我们的中小房企没有效率，而是我们的垄断房企无约束，以至于一出手就能轻易撞伤小船无数，还要说这就是市场经济。