佳兆业“黑天鹅”事件仍在发酵

刘德炳

眼看它起高楼，眼看它楼塌了，这句话用来形容时下的深圳本土上市房企佳兆业集团控股有限公司（下称“佳兆业”，01638.HK）颇为恰当。

从2012年到2014年，在房地产整体走势低迷之际，佳兆业却一反常态，连续在深圳及全国各地跑马圈地，吞下多宗黄金地段。

然而，在2014年与2015年之交，佳兆业却成为地产巨头中最狼狈的一个：董事长滞留香港未归，待售房源被锁定、无法出售，深圳所有处于发展阶段的项目被暂停办理手续……活脱脱由白天鵝变成了黑天鹅。

是什么绊住了佳兆业高歌猛进的脚步？危机来临，佳兆业不停地辗转腾挪，效果如何呢？

佳兆业成立于1999年，总部位于深圳，2009年在港交所上市，涉及地产开发、商业、金融、城市更新等。翻开佳兆业2013年年报就会发现，这一年里，佳兆业这座高楼已经达到历史新高峰，佳兆业自身将这一年定义为“奠下新里程”。

这并不是自吹自擂。佳兆业年报显示，2013年佳兆业投入141亿元，在全国购入32宗土地。这一购地投资额是佳兆业成立以来投入最高的。

不过，从2013年到2015年，佳兆业经历了一波迅疾的过山车行情。

2014年11月至12月，佳兆业在深圳的上千套房源被深圳市房产管理部门锁定。记者日前在深圳市规划和国土委网站看到，佳兆业旗下多个楼盘的多套房源仍显示为红色的“管理局锁定”字样。2014年12月21日，佳兆业公告称，4个被锁定项目分别为：深圳佳兆业大鹏假日广场、深圳佳兆业悦峰花园、深圳市佳兆业中央广场、山海美域花园，被锁定房源面积21.787万平方米，约占这4个项目总建筑面积的15%。

祸不单行，佳兆业当日还公告了一系列事项，包括：该公司位于深圳的全部8项处于发展阶段及持作未来发展的物业项目，被暂停办理执照、许可证等手续;深圳两个项目土地使用权被限制转让或抵押;两家位于深圳的子公司被政府限制转让股本权益;正在拓展阶段的深圳龙岗区旧城改造项目被暂停等。

2015年1月6日，佳兆业发布公告称，公司两名参与龙岗区旧城改造项目的合作伙伴提出中止合作，佳兆业将为此支付12亿元的费用。

面对危机，佳兆业创始人郭英成及郭氏家族似乎更加急于脱身。一方面，佳兆业在2014年12月10日公告，郭英成自2014年12月31日起辞任公司董事会主席;另一方面，郭氏家族积极筹划将股份转让给生命人寿，通过旗下的大正投资有限公司向生命人寿旗下的富德资源投资转让5.76亿股股份，代价为16.68亿港元。

这更使佳兆业的境况雪上加霜。

2015年1月1日夜间，佳兆业发公告称，原董事会主席郭英成辞职事项触发一项融资协议包含的强制性提前还款条文，共涉及贷款本金4亿港元及应计利息，但佳兆业未能如约偿还这笔钱。

佳兆业的资金压力远不止如此。伴随着佳兆业在最近三年的高速扩张，佳兆业的负债也迅速攀升。记者查阅佳兆业2014年中报发现，该公司2014年上半年银行贷款约76.26亿元，较2013年年底增长了约35%。佳兆业2014年中报还公布，佳兆业总借款为297.74亿元，其中约60.08亿元应该在2015年6月30日之前偿还。

这正如雪崩，当冰山之上第一片冰块崩塌之后，雪崩随之加速发生。记者从深圳市中级人民法院网站查阅了解到，从2015年1月6日至1月13日的一周时间里，共有20家左右的金融机构提出了对于佳兆业相关公司的20多条财产保全，其中包括华润信托、爱建信托、中国银行等。

1月13日，爱建股份公告称，子公司爱建信托曾于2014年3月发行“爱建—佳兆业杭州项目投资集合资金信托计划”，累计规模为6.51亿元，向杭溪隆业房地产（杭州）有限公司（下称“杭溪隆业”）发放借款，到期日为2016年3月14日。因杭溪隆业实际控制人佳兆业面临重大不利情形，要求杭溪隆业提前归还股东借款本息。

华润信托公布的资料显示，华润信托为佳兆业多个项目进行了信托融资，其中“华润信托·鼎新130号佳兆业苏州黄桥项目集合信托计划”已于2014年6月25日募集成功并成立，总规模8亿元，其中优先级信托资金4亿元。1月15日，华润信托有关负责人向《中国经济周刊》记者证实，目前该公司已经向深圳市中级人民法院申请财产保全，这一申请还处于审理阶段。

不仅如此，佳兆业的房源锁定危机还在深化。1月15日，位于杭州五常区的佳兆业西溪璞园项目，共计749套房源亦被锁定，房源锁定危机扩展到了深圳以外的城市。

中原地产首席分析师张大伟认为，房地产企业是资金密集型企业，对销售房款较为依赖，一旦房源被锁定无法销售，房企势必寸步难行。加上金融机构催款，必将加剧佳兆业的危机。

危机之下，佳兆业也在展开自救。2014年12月31日，佳兆业发布公告称，公司全资附属公司上海新湾投资发展有限公司（下称“上海新湾”）与上海万科房地产有限公司（下称“上海万科”）订立协议，上海万科将接手上海新湾名下的上海青湾兆业房地产开发有限公司（下称“青湾兆业”）100% 股权及股东贷款，总代价为12亿元。

记者注意到，在上海万科应付的12亿元中，其中上海万科应付给上海新湾的股东贷款为11.88亿元，而青湾兆业的100%股权只需1170.13万元。

上海新湾是佳兆业在华东区域最重要的子公司，佳兆业旗下多个房地产项目的融资业务，均与上海新湾有关。从这个角度看，上海新湾如能获得流动资金，或将能极大地缓解佳兆业的资金压力。

不过，目前这一转让已经被叫停。

记者从深圳市中级人民法院了解到，华润信托已向深圳市中级人民法院提出查封申请，其中被申请的对象之一正是上海新湾。

对此，上海易居房地产研究院研究员严跃进指出，佳兆业负债结构错综复杂，存在循环担保借债抵押等情况，这样一来，不仅缚住了自己的手脚，而且一旦爆发问题，很容易形成多方催债的现象。

房地产市场的白天鹅瞬间变成了黑天鹅。 佳兆业危机还在持续发酵。据《界面新闻》1月22日消息，中国农业银行（01288.HK）一笔由佳兆业担保的2亿元贷款即将被拨作不良贷款。