柬埔寨：红色高棉已成往事，现为投资热土

刘永刚

柬埔寨首都金边。

中国已经成为柬埔寨房地产行业第二大投资来源国。

金边钻石岛上的地产项目正吸引着来自中国的投资者。

目前，纺织与制鞋业对柬埔寨GDP的贡献达到15%至18%。

年近六旬的阿兴皮肤黝黑，脸上始终挂着微笑，他熟练地驾驶着价值9万多美元的雷克萨斯越野车在柬埔寨首都金边的市区穿梭着。车上的客人都说这个柬埔寨人虽不善言辞，但心地善良。

其实，他是一名华人。

阿兴说，经历过红色高棉统治的柬埔寨人都很珍惜现在相对自由的生活，当地人虽然不富裕，但幸福感很强。“住在铁皮屋的平民和别墅里的邻居亦能和睦相处，穷人不会仇富。”

阿兴说，现在很多人对柬埔寨的印象还停留在红色高棉的恐怖统治时期。“但其实，这里早已是开放的国度，经济自由且商机无限”。

尤其是房地产业。

阿兴的老板叫吴臻育，十几年前创办了J&L PROPERTY DEVELOPMENT Co.LTD房地产公司，在当地的生意也是逐渐风生水起。

在吴臻育眼中，柬埔寨的人力充沛，工资也比邻国低廉，可发展劳力密集型产业;也因为衣食住行所需的日常用品九成都靠进口，拥有潜力无穷的内需市场，无论要投资还是创业当老板，都很适合。

近日，《中国经济周刊》记者深入柬埔寨首都金边，试图探究这颗曾被遗忘的“东盟珍珠”如何发出耀眼光芒？对于外国投资者而言又存在哪些机遇和风险？

正在崛起的“新新兴经济体”

“现在外界对柬埔寨的认识充满错误的刻板印象。” 吴臻育直言，只要到首都金边走一趟，原有印象保证大为改观。

站在金边诺罗敦大道的福华饭店顶楼，可以眺望金边市区。“5年前，根本没有10层楼以上的建筑，现在大楼一栋接着一栋地盖，改变了金边的天际线，前方是正在兴建的高38层楼的安达银行大厦。”今年41岁，生于柬埔寨的鸿毅旅行社经理谢育成见证了金边的发展历史。

当柬埔寨制衣厂商会（GMAC）秘书长卢启健于2000年抵达金边时，他记得当时只有三条中国援助建设的柏油路，四盏红绿灯。而现在黄泥巴路已蜕变成一条条现代的道路：莫尼旺、诺罗敦、俄罗斯、毛泽东大道，还有读秒的红绿灯。

如今，在金边的马路上随处可见劳斯莱斯、宾利、法拉利等进口车，在中国能见到的进口车，在金边都能看得到。 每个月往返于台北与金边的吴臻育吃惊地说，“每个月来一次，金边好像又变了，道路、水沟等基础设施正如火如荼地建设。”

在外界看来，金边像个时值青春期的年轻城市，正快速地茁壮成长，展现出无限商机。它就像一颗被外人遗忘，却正在发出光芒的珍珠，逐渐吸引着各界目光。

今年5月，美国《财富》杂志报道称，红了10余年的金砖国家的经济增长已趋于迟缓，下一个10年要看“新新兴市场”（new new emerging market）。这个概念是世界银行在20世纪90年代提出的，用来区别主流新兴经济体（如中国、印度等）与其他较小的新兴经济体，如东南亚和非洲的一些小国。

吴臻育说，这些二线新兴市场国家虽然缺乏公共设施建设，资金流动也相对不足，但此刻它们却像10年前的金砖国家一般，即将进入爆发式成长期。

柬埔寨正是典型的案例之一。

2012年，柬埔寨经济增长率创下历年来新高，达到7.35%，此后两年，柬埔寨的经济增速均达到7%以上，而且后势依然看涨。根据亚洲开发银行（ADB）等国际机构的预估，柬埔寨2015年与2016年的经济增长率将分别达到7.3%和7.5%的高水平。而这一切不过就是这10余年间所发生的事情。

对投资者保持微笑的国度

“你仔细感受一下这里普通人的微笑。”阿兴说。

的确，在柬埔寨，不论是在街边的水果摊，还是在贫民窟，都能从居民脸上的笑容感受到他们对当下安全环境的珍惜。

1998年3月，柬埔寨结束长达28年的内战，总理洪森开始执行对外开放的自由经济政策，力推民营化与贸易自由化。随后，柬埔寨于1999年4月加入东盟，成为第10个会员国，再加上在吴哥窟拍摄的《古墓丽影》于2001年上映，带来了大批国外游客，柬埔寨逐渐褪去神秘面纱，外界得以一窥这个封闭多年的国度。

当柬埔寨悄悄转变，而外界对它仍相对陌生时，其实早有一群来自中国大陆、香港和台湾地区的企业，于上个世纪90年代进驻这块商业处女地。

2000年至2013年底，中国在柬埔寨的建筑项目共有72个，投资总额7.47亿美元，建筑面积200万平方米。

纺织成衣业成为先锋，率先设厂，至今已累计有500多家。再加上中国大陆的部分制鞋企业于2005年进驻柬埔寨，目前这两大产业占柬埔寨出口总额的80%到85%，对GDP贡献达15%到18%。

记者在采访中了解到，柬埔寨是东盟国家中，公认投资管制最少的国家，例如没有外汇管制，没有利润汇回本国的限制，也没有对外国投资者的差别待遇。“这是一个对外国投资者非常友善、欢迎的国度。”曼哈顿公司金边办事处总经理高哲雄不假思索地说。

根据柬埔寨的法律规定，外国投资者不必与当地人合作，可以实现100%独资，且采用“美元、柬币”的双货币政策，而柬币兑美元汇率大概在3900至4100间浮动，汇率相对稳定。

1994 年 8 月，柬埔寨曾颁布《柬埔寨王国投资法》，加大对投资进行鼓励和保障的力度，尤其是在减免税收等方面给予更多的优惠。其中第五章关于对投资的鼓励条例中还规定，与投资相关的职员、管理专才、技术员、有专门技术的工人及其配偶和家庭成员，准许在柬埔寨居住。很多中国大陆和其他地区的华人移民，就是利用该条例定居柬埔寨的。

钻石岛传奇

除去纺织、制鞋等传统的轻工业，房地产投资如今是柬埔寨各项产业发展的“重中之重”。

在柬埔寨首都金边，有这样一座小岛，其所有者目前强烈希望能有更多的中国买家在那里出现。

这座位于金边的小岛原本是个荒岛，因其形状像钻石而得名“钻石岛”。湄公河在那里被一分为三，使钻石岛成了位于河中心的岛屿。

如果一切按计划进行，不出几年，面积超过100公顷的钻石岛上，将建成数座公寓楼、数百座精美别墅、两所国际学校、一座巴黎凯旋门的复制品，以及一座高度模仿新加坡金沙酒店的建筑。

此外，就在最近，柬埔寨当地华侨投资的OCIC公司正积极规划在钻石岛兴建555米高的摩天大楼，比台北101大楼还高出46米，预计在2017年完成，届时将成为金边的地标。

吴臻育说，金边正在成为热门的区域性投资中心。2013年上半年，金边房地产市场的交易额达到19亿美元，而2011年，这一数字还是12亿美元。而中国内地的房地产商人，不仅投资香港、伦敦和温哥华等地的房地产项目，也把大笔资金注入到东南亚的一些中小城市，譬如缅甸的仰光、泰国的清迈和老挝的万象等地。

约有200万人口的金边，也正在被中国商人列入考虑范围之内。2010年，柬埔寨通过法律，允许外国人购买地产项目。从那时起，金边涌进大批海外商人，房地产市场也越来越红火。今年3月，柬埔寨的一项房地产市场报告指出，在金边，目前已竣工或正在施工的公寓楼项目有20多个。

“北京的商人留给我们的印象最深。”钻石岛上一位房产项目的销售经理Um Bun An告诉《中国经济周刊》记者，“他们真的很厉害，直接拿现金买，都不用贷款。”

这个岛上的街道名牌，已经添加了汉语（编者注：金边其他地方的街道名牌只有高棉语和英语两种语言）。岛上的房产销售代表也说着一口流利的普通话。对中国人来说，钻石岛的投资时机似乎已经成熟。

钻石岛上最大的项目是投资额将近7亿美元的“钻石岛海滨”。预计建成后，该项目包括3幢33层高的独立产权公寓、约198米长的大型游泳池、一个购物中心、一家医院、一所国际学校、两条步行购物街和另外两栋29层高的独立产权公寓。这个项目和中国日益庞大的海外建筑业投资有非常紧密的关系。

建筑行业权威杂志《工程新闻纪录》的资料显示，以税收统计，2013年，全球前100名国际建筑承包商中，有22家中国企业。

而根据柬埔寨国土规划与建设部的报告，今年前8个月，柬埔寨政府批准的建筑投资项目总共超过1000个，批准的建筑项目投资额突破了14亿美元。

这其中，中国已经成为柬埔寨房地产行业第二大投资来源国，据柬埔寨国土规划与建设部的统计数据，2000年至2013年底，中国在柬埔寨的建筑项目共有72个，投资总额7.47亿美元，建筑面积200万平方米。

在“‘钻石岛海滨’出售的楼盘中，约有一半被中国人买走。”高级销售人员Brak Kim Seng说。“大部分中国买家是想拿它做投资。”他用一口标准的普通话说，“他们持有这里的房产，一旦价格上涨，就会抛售。”

《全球房地产指南》指出，柬埔寨首都金边近年来房地产市场持续稳健增长，2013年平均房屋总价水平约7万美元，平均涨幅高达15%，租金投资回报率约为8%，被评为“相当值得投资”的国家。

土地纠纷成中企投资柬埔寨的最大风险

目前，柬埔寨是中国企业开展对外投资的重要地区之一，近年来无论是投资项目数量还是金额都呈增长趋势。记者在采访中了解到，尽管柬埔寨有着独特的投资优势，但还是得注意其中的风险。

一位在柬埔寨经商多年的华商表示，中国对柬埔寨投资主要集中在能源、矿业、轻工、房地产等行业，不可避免地涉及到土地问题，而且大规模的开发对于生态环境、居民生活都会产生巨大影响。加之当地法制不完善，部分政府官员通过土地谋求私利，造成强制拆迁现象的不断出现，容易导致民众对中资企业的不满，并成为某些人扩大事端、攻击中国的借口。

近几年，曾有部分中国公司牵涉其中，除了金边万谷湖项目出现涉及中资企业的土地纠纷外，在西海岸省份戈公也出现了中资企业开发房地产项目陷入土地纠纷的情况，而在北部的桔井省也出现了中国公司开发农林业面临土地纠纷的问题。尤其在租用特许土地经营时，由于面积较大，更易引发土地纠纷。

柬埔寨保护柬人权与发展协会（ADHOC）称，因政府鼓励开矿和种植橡胶，2010年到2011年间，政府出让的特许土地激增了6倍，来自越南、中国等国的企业被获准使用这些土地。

2012年9月21日，柬埔寨总理洪森专程赴柬埔寨桔井省向当地近600户家庭颁发土地证，有海外媒体认为，该省土地问题最为严重，造成居民和投资者不满，洪森亲自为桔井省居民发放土地证，是为了弥补该省因土地纠纷处理不当而对居民造成的负面影响。

柬埔寨经济发展研究院专家纳塔察说，中资公司在为柬埔寨带来就业、技术和税收的同时，也会对环境、生态和社会生活带来影响，使居民产生不满。为了避免类似问题，中国企业应该在进入柬埔寨后通过跟踪新闻、咨询经济学家、体验社区生活来了解当地社会，并且在赴柬投资之前进行独立的社会和环境影响评估，避免在投资过程中和当地社会产生冲突，避免对双方造成不可弥补的损害。

柬埔寨中国商会也提醒中资企业不能轻信柬埔寨合作方的承诺。在购买、租赁土地前，应该确保土地所有者拥有在政府部门注册的有效地契，如果没有地契，应该通过核查农业或土地办公室及支持性文件来确定土地性质，避免陷入土地纠纷。

当地一位学者对记者表示，中柬两国应该共同努力，防止土地纠纷引发冲突影响中柬友好。从中方，加强对中国企业的指导和规范，避免陷入土地纠纷、引起不良影响;从柬方，应该依法保护外国投资、维护合法经营，认真解决当地居民强占合法开发土地，防止矛盾激化引发暴力冲突。