楼市新政后房价是否会上涨

郭思远

有专家表示，从现阶段宏观楼市整体结构性供过于求的特征来看，盲目提价可能会面临有价无市的被动。

“现在楼市不好做，自己都在考虑转行。”辽宁地产开发商梁辉（化名）4月2日在河北燕郊考察楼市如是说。

3月30日，中国人民银行、住建部、银监会、财政部和国家税务总局联合发文刺激改善型需求入市，二套普通住房商贷首付比例下调到4成，个人购买2年或2年以上的普通住房转卖的，免征营业税。对此，梁辉认为：“目前房价还是会下降，新的政策不是三五个月就能有效果，一年至一年半后才能显现出来。”是否真是如此？房价是否会上涨？

新政是“托市”还是“救市”

3月27日，国土部、住建部联合发布《促进房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称：《通知》），提出合理安排住房和其用地供应规模等四大工作要求，被视作鸣响中央层面稳定楼市消费第一枪。

短短四天之内，包括国土部、住建部、央行、银监会、财政部、国家税务总局在内的六部委先后为楼市注入“强心剂”，无疑亮出了官方稳定楼市消费的“底牌”。政府对楼市打了一套“组合拳”，背后深意是什么？是“托市”还是“救市”？

有业内人士认为，多部委联手打出“金融+财税”的政策组合拳与2008年末出台的楼市政策似曾相识。此次新政出台，会否导致房价重演2009年的疯狂上涨？专家普遍认为，在我国经济增速放缓、结构调整的“新常态”下，尽管本轮新政将在短期内刺激楼市复苏，但由于影响楼市的诸多因素已经发生改变，“量增价稳”将成为2015楼市新特征。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示：“新政表明政府已经依据我国楼市现阶段的市场特征，把鼓励政策从首次置业人群调整为改善型人群。在我国经济增速放缓、结构调整的‘新常态’下，尽管本轮新政会刺激楼市在二季度持续复苏，但未来楼市像过去几年那样‘量价齐升’的情况将不会再出现。”

胡景晖表示，《通知》的出台并不能错误理解为“救市”，而是调整结构，规范地方土地市场秩序，保障民生，避免泡沫，控制和消化库存的“托市”举措。

在市场人士看来，究其原因，中国房地产市场或已经达到“供求平衡”状态，楼市开始进入下半场。同策咨询研究部总监张宏伟指出，楼市上半场房企所依靠的土地增值、房价上涨的模式已经过去，不再会有普遍性的规模化增长机会，房地产作为“最大规模资金蓄水池”的作用在逐步降低。下半场中，住宅市场价格走势会相对平稳，房企很难像“黄金十年”那样，在土地升值或者房价过快上涨过程中获得比较大的利润空间。

楼市是否会在短期内“回暖”

梁辉在接受记者采访时表示：“现在房地产市场基本饱和，几乎有90%的人已经购房，剩下的10%虽然数量也很大，但毕竟是有限的。目前房地产行业还不是太景气，我都在考虑转行去做别的事情。”

对此，从住建部政策研究中心主任秦虹那里也得到印证。秦虹表示，我国房地产市场已从总体偏紧进入到阶段性的总体偏松、部分区域过剩的状态。

中国指数研究院4月1日发布数据显示，2015年3月，全国100个城市新建住宅平均价格为每平方米10523元，环比小幅下跌0.15%。这是自去年5月份以来的第10次下跌，但跌幅已明显收窄。

经历了短暂“春寒”后，3月下旬房地产市场再度“回暖”。中指院数据显示，3月23日～29日，重点监测的37个城市成交面积继续环比上涨23.2%。其中，27个城市环比上升，占监测重点城市超7成，一线及二线监测城市涨幅均超过20%，最高涨幅达26.4%。

“房企不急于推盘，购房者不急于出手，均在情理之中。”中国指数研究院华中市场总监李国政说，3月楼市释放不少利好消息，这对提升市场信心有显著作用，房企也会调高市场预期。

按照中原地产监测的40个重点城市数据显示，3月第二周，54个城市成交量快速复苏，一周签约套数为4.54万套，环比上上周上涨了20.7%。其中一线城市回升最为显著，环比增幅达33%，二线城市环比增幅7%，三线城市环比增幅22%，四线城市则依然复苏乏力，环比下滑20%。3月以来，新房市场较春节前期回升明显，楼市“寒意”似乎正逐渐消解。

从成交量来看，现今楼市整体来说确存些许暖意，但这并不意味着曾经那个“疯狂购房、躺着赚钱”的时代回来了。

中国人民大学财政金融学院副院长、金融与证券研究所副所长赵锡军表示，当前我国房地产市场已经变为以自住和改善型需求为主，在此背景下出台的一系列楼市政策，有利于拉动市场成交，对去库存有积极的作用，但具体效果还有待观察。赵锡军预测，新政的出台或许会引起一线城市房价的上涨，但对于库存高企的二三线城市，房价短期内难以反弹。

消费者担忧房价还会上涨

据媒体报道，楼市新政迅速搅动广东广州房地产市场，一二手房成交均出现轻微上浮。有楼盘销售人员声称4月后将涨价，个别二手房业主更是连夜反价，一夜涨价13万元。在浙江宁波，卖房者对新政普遍亢奋，他们掐指一算营业税能免减，个别房东连夜就去调高挂牌价。还有双方已经谈妥的，却因为房东“秒涨”10万元房价，结果导致交易中断。

有专家表示，从现阶段宏观楼市整体结构性供过于求的特征来看，盲目提价可能会面临有价无市的被动。中原地产首席分析师张大伟认为，新政策带来的最大影响是直接的购房需求释放。“购房者情绪会大大提振，进而加快入市节奏。整体市场成交量将在4月快速上升，一二线城市存在房价上涨的可能性。”

但是，广州中原地产项目部总经理黄韬认为，从楼市新政落地第一天的市场情况看，开发商基本保持现状，多是通知意向客户尽快出手，没有出现大面积的涨价。就目前而言，开发商并未有实质性涨价，所谓的酝酿涨价更多是刺激购房客加紧入市的营销策略。

黄韬说，4月后涨价是楼盘营销的说辞，开发商仍然会根据自身货量来定价，“就算上涨也是微涨”。

有人对新政实施后，购买二套房购房成本进行计算，得出结论是“不减反增”：买百万房子首付少20万，而总价多14万。可见，降低首付比例对于一些改善型购房者而言，并不意味贷款成本降低了，实际上还是增加了。

从现场调查的情况来看，现今的购房者总体来说还是相对理性。不同购房者对一揽子新政究竟会带来楼市长暖，还是短暂性回暖，或者是否已到购房最佳时期，均有着自己的观点。

一位在河北某楼盘售楼处的购房咨询者说：“家里添了个娃，想换套大房子，这附近都看了个遍，虽然首付降低是大好事，但要是贷款利率能降，那才是真正的减负！最近这政策一波接一波，要不还是再等等吧。”