区分所有建筑物重建的法律思考

陈明红

摘 要：近年来，中国经济快速发展，城市建设突飞猛进。栋栋高楼平地而起，区分所有建筑物的兴建热潮席卷了大江南北。在八九十年代建造的区分所有建筑物中，无论居民的居住环境质量还是建筑物的外环境建设方面都差强人意，区分建筑物的重建已成为一个社会亟待解决的问题。除了借鉴域外相关法律制度，还可以考虑运用信托制度来解决区分建筑物重建中的各种问题。

关键词：区分建筑物重建;信托制度

一、区分建筑重建的制度现状

目前，我国2007年颁布的《物权法》只设有一个条文规范区分所有建筑物的重建，即第76条第1款中的第6项和该条第2款，其内容十分简略，“改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意”。这不仅没有涉及重建过程中的实体问题，在程序上也规定得过于简单，不便于操作。

二、区分建筑重建存在的问题

区分所有建筑物的重建是区分所有建筑物管理的最后手段和措施，是最难解决的问题。造成重建困难的原因多种多样，我认为主要有以下三个方面：

1.重建所需的费用筹措不易。资金问题向来是阻碍区分建筑物重建的最大阻力，因每个业主的经济能力不同，对重建费用的负担能力也有差别，要取得重建共识不是一件容易的事。

2.重建期间居民的住房问题。这是重建面临的第二大问题，区分所有建筑物的住户，少则数十户，多则数百户甚至上千户，重建区分所有建筑物时，给如此多的业主另觅临时住所也是个难题。

3.利害关系人权益调整的困难。欲实现重建区分所有建筑物，除非全体业主一致同意，否则有可能存在多数人对少数人的强制问题。

三、区分建筑重建的必要性

1.区分所有建筑物有其耐用年限，常常因自然腐朽、灾害（如地震、火灾、水灾、风灾）或其他原因（如某些重大事故发生）毁损，业主基于自身安全的考量，认为有必要重建建筑物。

2.区分所有建筑物的修缮费用过高时，业主可考虑重建，以符合经济效率。

3.业主因家庭人口的增加，为改善、增大必要的生活空间，可考虑重建区分所有建筑物。

4.建筑物坐落基地附近的土地利用情况发生改变时，只有重建区分所有建筑物方能增加土地的有效利用，此时即有必要重建区分所有建筑物。

四、区分建筑重建制度的创新建议——信托制度介入重建

我国物权法区分建筑物重建的规定过于简单，不便实际操作。因此，不少学者建议我国在处理区分建筑物重建的问题时应当借鉴域外法律制度，建立卖渡和买回请求权、权利变换机制、区分所有建筑物的重建专项基金制度等，以进一步完善我国的区分所有建筑物重建制度。 当前理论界已有不少关于这些制度的文章，我在此就不再赘述。下面着重泼墨介绍区分建筑物重建的信托法律制度。

1.区分建筑物重建信托制度概述。信托制度作用于区分所有建筑物重建，是由信托公司与区分所有建筑物权利人以及地方政府签订以重建为目的的财产管理信托合同，并接受权利人和政府转移给其的信托财产。而后以该信托财产为支撑进行资产证券化发行信托计划以募集开展重建工作所需要的资金。

2.区分建筑物重建信托制度的优势

（1）解决重建资金困难的问题。信托介入区分所有建筑物的重建工作可以有效地连接房地产商品市场与金融资本市场，信托制度独具特色的融资功能为相关重建主体的资金短缺难题带来了福音。

（2）协调各方利益，实现互利共赢。信托介入区分所有建筑物重建可以实现整个社会范围内的资源优化配置，最终达到权利人、开发商、政府三者利益的协调与平衡，实现有益于促进社会和谐的经济、社会效果。

（3）高效利用资源，减少浪费。信托的资源配置功能与资源整合功能为实现社会资源的高效利用提供了可靠保障，有效地避免了城市化进程中不必要的资源浪费。

3.区分建筑物重建信托制度实施的困境

（1）相关配套制度的缺失。我国与信托配套的其他相关制度的发展较为滞后，尤其是空间权运用法律制度、税收法律制度以及信托财产登记制度的缺失，导致重建信托在实践中处于茫然尴尬的境地。

（2）信托功能运用的单一。在我国，目前的改造重建类信托只是借助了信托的融资功能，然而信托的真正优势并未在重建工作中得到完全、彻底地发挥。

五、结语

我国的第一批商品房主要建于上世纪八九十年代，大都已经老化，不能满足业主们对房屋外观、居住环境和住房空间等的需求，且需要重建的建筑物基本上都处于商业中心地段，重建后房屋升值空间巨大。区分建筑物的重建工作已经是势在必行的了，但是重建不仅存在资金问题，也存在法律和制度问题。因此，建议信托制度介入区分建筑物的重建中，充分发挥其在筹集资金、整合资源、协调各方利益的优势。也希望我国能加强与区分建筑物重建相关的立法工作，不断完善相关法律规定和制度建设。

参考文献：

[1]中南大学法学院大三学生.

[2]陈华彬.区分所有建筑物的重建[J].法学研究，2011（3）.

[3]马颖杰.论区分所有建筑物的重建制度[J].湖北警官学院学报，2012（5）.

[4]冉馨.区分建筑物重建信托法律制度研究[D].中南大学法学院，2014.