二三线城市住房划分三类

CRIC监测数据表明，2014年，全国楼市筑底回暖趋势逐渐明朗，尤其是政策环境更为宽松的二、三线城市，楼市成交量逐月大幅上涨，库存压力大为缓解。

2014年房地产市场整体呈现先冷后热的走势，上半年全国楼市快速降温，各线城市成交量同环比均出现较大幅度下滑，楼市一度跌入冰点。而下半年在限购限贷松绑、公积金调整、降息等等中央及地方接连发出利好政策后，楼市筑底回稳的趋势明显，成交逐步上涨，特别是二、三线城市，楼市升温的迹象更为明显。另一方面，上半年市场新增供应量却并未随楼市降温而下滑，整体市场供过于求的局面已经形成。

供求角度：绝大多数二、三线城市供过于求

2014年，我国二、三线城市商品住宅供应规模持续维持在高位，虽然上半年楼市迅速降温，但项目开盘对市场反应相对滞后，加之部分企业急于去库存，多数城市供应量同、环比均大幅上涨，仅少数城市略有下跌。下半年由于库存高企，部分城市新增供应量逐步下滑，但总体供应量已处于相对高位。CRIC数据显示，我国主要的35个二三线城市中，半数城市2014年前11月累计新增供应量同比大幅上升，其中宁波增速最快，累计新增供应面积同比涨幅超过30%，其自2014年1月份开始商品住宅供应量连续7个月以30%以上的环比涨幅向上攀升，供应涨势惊人；而无锡、武汉、中山累计供应同比涨幅也均在20%以上。

新增供应量增加的同时，市场成交量却不尽人意。2014年上半年由于前期需求过度消耗、房价高涨等市场内在因素的影响，在信贷紧张而利率上升的外力引导下，市场迅速降温。二三线城市商品住宅成交面积相比去年同期几乎全线下滑，市场几近冰点。下半年在限购限贷松绑、公积金调整及降息等政策刺激下，市场筑底回稳，但复苏形势仍不甚理想。据CRIC数据显示，2014年前11月35个二、三线城市累计成交量同比下滑的城市达29个，降幅在10%以上的城市有21个，其中株洲、厦门、泉州、福州和西安降幅高达30%以上，清远、贵阳、惠州、沈阳、东莞、青岛、大连、合肥、烟台和成都等10个城市降幅也在20%以上。

正是由于二、三线城市商品住宅市场供求反应的不对称，市场供求矛盾随着下半年的市场升温虽略有缓解，但问题依然较大。从2014年前11个月累计供应和成交数据测算的供求比来看，除贵阳、厦门、南昌和成都略低于1以外，其他城市均高于1，即2014年前11个月市场表现为供过于求。

库存角度：多数城市库存下降，但部分城市去化压力仍处高位

“去库存”是贯穿于二季度以来房地产市场的基本共识和主旋律。由于供应过大、有效需求不足，房价高位等原因，二三线城市商品住房存量越积越多，去化压力与日俱增。好在2014年下半年地方政府连续出台救市政策刺激楼市，房企主动积极自救，加大促销力度，将以价换量作为基本策略，冷清了大半年的楼市在三季度筑底回稳，多数二三线城市成交量小幅上升，库存压力有所缓解；但亦有少部分城市供应骤增，而成交未相应跟上，去化压力进一步加大。但总体来看，二三线城市库存压力依然普遍较大。

从库存来看，18个二三线城市中，除宁波、无锡、长沙、贵阳和重庆库存量相比上月微幅上涨以外，其余城市环比均有所下降；但相比去年同期，仅合肥、大连、武汉同比微幅下滑、常州持平，其余14个城市库存均大幅上涨，且涨幅均在15%以上，济南涨幅最高，达到61%；南昌和济南库存同比涨幅亦分别达到75%和61%，涨势惊人。

从消化周期来看，沈阳、青岛、长春、无锡11月底消化周期仍在18个月警戒线以上，沈阳甚至高达近31个月，且沈阳、青岛、无锡消化周期仍处于上行区间，同环比仍有所增长，沈阳和青岛同比增幅甚至高达50%以上；福州、长沙和常州虽不到18个月，但也在15个月以上，短期供过于求的矛盾也相对严峻。而南京、杭州、宁波、南昌、厦门、大连、贵阳、武汉及济南消化周期相对理想，短期内供求基本平衡。合肥和重庆11月底消化周期则略低于6，初现短期内供不应求迹象。

库存消化速度角度：部分城市如宁波、杭州等库存下降速度抢眼

从三季度以来的库存去化速度来看，18个二三线城市的市场表现显著分化。其中宁波、杭州、无锡、长春和青岛的较为抢眼，特别是宁波和杭州，在浙江及市级政府轮番政策调整的利好刺激，杭州外加阿里效应的刺激下，成交快速攀升，消化周期则持续快速下滑，两个城市的消化周期分别由7月的26.9个月和19.9个月的消化周期下降为13.8个月和13.7个月，短短4个月时间消化周期分别下降了13.1个月和6.2个月，顺利突破风险区，供求基本达到平衡；而无锡、长春和青岛也由7月的24.1、24.1和26.2下降为11月19.8、20.2和22.3，下降了4.3个月、3.9个月和3.9个月，但短期内供求风险依然较高。

而贵阳房地产市场3季度以来虽然也顺势回暖，成交大幅上升，但其供应量涨势更甚，9月企业表现为信心过盛，供应环比大幅增长近一倍，达到105.68万平方米，从而致使贵阳消化周期节节攀高，供大于求的矛盾逐步加深。

而沈阳和常州一方面持续保持高速的供应增长，另一方面成交却增长较为有限，库存居高不下，消化周期持续稳定在30个月以上，进展不大。其他城市消化周期不高，7月以来的表现也相对稳定。

综上所述，从近期供求情况来看，18个重点二三线城市大致可以分为三类：

第一类是，当前库存消化周期相对较长，短期内供过于求的矛盾相对突出，如沈阳、青岛、长春、无锡、常州、福州和长沙等7城市；

第二类是，当前短期供求相对平衡的城市中，近期商品住宅消化周期快速下滑，如宁波和杭州库存消化速度的表现格外抢眼，短短4个月，库存消化周期从20个月以上的高位快速下降至13个月左右的供求相对平衡的水平；

第三类是，库存消化周期则一直保持相对低位，短期内供求表现相对平衡的城市，如南昌、济南、重庆、厦门、大连、南京、合肥、武汉和贵阳等9个城市。