你算计不过开发商

于慧川

【采访笔记】周沫戴着一副比较古板的眼镜，和他28岁的年龄很不相符，他的穿着也老旧，用他自己的话说，一个搞技术的，用不着弄得那么新潮。

人可以不新潮，却不能不结婚。只可惜，周沫原本定在今年下半年的婚礼恐怕要推迟了，因为他买房时遭遇到一个“奇葩”的房地产公司，签了协议之后却高低不肯把房子卖给他。如今周沫只能疯狂地奔走在济南市的各个新楼盘中选房，否则，未婚妻就要变成前女友了。

开发商的承诺

房地产公司不肯卖房子？当年房价一路上涨时，或许真的有房地产公司囤积居奇，爽约原来的买主，再把房子高价出售。但如今房价已经不再疯涨，这家地产商为什么还是不肯卖？周沫说，这背后是一笔老百姓很难想明白的账。

周沫是在2014年1月份看上这套房子的，当时地产商打出的广告，每平方米11000元，精装修，户型、地理位置都非常理想。周沫和父母、女友几次去售楼处了解情况（期房，只能看沙盘），都觉得非常满意，最终选择了一个80平方米的两室两厅户型。

略显奇怪的事，发生在签协议的时候。售楼经理提出，现在还不能签《商品房预售合同》，只能签《商品房认购协议书》，同时要交付50%的定金，也就是44万元，其他款项，可在合同正式签订后，通过按揭贷款交齐。

关于定金和订金之间的区别，周沫也略懂一些，当场提出签认购协议书只能写订金，不能写定金，因为定金是不能退的。没想到售楼经理很爽快就答应了，随后又摆出一副很替客户考虑的样子，说如果周沫担心公司不能按期交房，还可以在认购协议书里面标明，如果到2015年3月交房日时，双方仍未签订正式的《商品房买卖合同》，那么认购协议书自动失效;甲方（房地产公司）将已经收取的乙方（周沫）首付全额返还给乙方，同时，按照乙方已付订金的12%向乙方支付补偿款。

这种提法让不太懂得楼市的周沫、周沫父母、女友都感到有些意外，因为平时看报道，都说开发商店大欺客，在协议里搞一些霸王条款，而这个开发商怎么如此“仗义”，肯在协议里做这种承诺？要知道，12%的补偿款可不是小数目。

售楼经理解释说，这本来是公司内部的一个底线政策，如果售楼经理遇到的客户担心未来房价下跌，公司允许售楼经理代表公司做出这个承诺——将来房价真跌了，或者因不能如期交房客户不买了，甚至是客户自己不想买了，公司都会自掏腰包给客户，当做补偿金。

客户经理介绍，这种承诺并不是对所有客户都有的，他是希望周沫能帮着带几个客户过来，才主动送上这个保底政策。周沫和家人一盘算，开发商肯做出这种承诺，房子肯定没问题——如果一年后房价涨了，开发商估计到12%的违约金也不敢不卖;如果房价跌了，周沫可以不买，44万本金拿回来，同时还能拿到5万多的补偿金，然后再用现价买同样一个房子。总之，有了这12%的补偿金写在协议里，周沫就等于掌握了十足的主动权。

被迫拿“补偿款”

周沫和家人赶紧签下了《商品房认购协议书》，随后拿出家里所有的积蓄，交上了44万的订金。从那以后周沫经常带着未婚妻去地，看着在建楼盘一天一天的“长高”，两人无数次牵手仰望，指点那逐渐清晰的未来。

转眼到了2015年2月，楼盘已经竣，交房的日期已经近了，周沫在别人提示下才想起要赶紧去签订《商品房买卖合同》。但等到周沫再去找那个销售经理，情况却有了出人意料的变化。

销售经理很抱歉地说，周先生，楼盘在建设过程中设计做了一些修改，您的房子本来是两个阳台，但后来改成了一个阳台，这房子您还要吗？如果不要，我们退您首付，给您12%的补偿金。

周沫一愣，赶紧和未婚妻商量，两人愤愤不已，但一盘算拿到补偿金还得再重新选房，原定于下半年的婚期太紧了，就打算认倒霉。

没想到再去售楼处和销售经理一说，销售经理又说，你这个房子公摊面积又增加了6平米，现在看你买这房子不太合算啊。周沫愣了，试探性地说“那我也要这房子。”售楼经理一副很吃惊的样子，回头找领导商量了一下，说你这个房子装修过程中发现墙面有开裂，公司要重新补救，恐怕得年底11月份才能交房，你还要吗？

周沫听出来了，开发商就是不想把这个房子卖给他，这实在太不符合常理。因为截止到3月份，济南的房价并未上涨，不存在开发商毁约之后二次销售的问题，为什么开发商宁肯支付12%的补偿金，也不肯把房子卖给他？

因为这件事，周沫和未婚妻发生了争吵，周沫主张拿回首付和补偿金，重新去买房。但未婚妻看中这个地段，主张和开发商打官司，让开发商提供一个和当初看的一样的房子。

周沫一想到打官司头都大了，自作主张和开发商解除合约，拿回了44万首付款和5万多元赔偿金，并向未婚妻承诺买一个更好的房子。否则，未婚妻也不肯结婚了。

变相融资

如今周沫仍旧奔忙在看房的路上，但他怎么也想不明白，当初那家开发商为什么不肯把房子卖给他。

直到有一天，他问了另一个楼盘的售楼经理，对方听了一笑，说，这件事其实说出来也简单，这个开发商当初可能是没有钱继续开发了，资金链即将断裂，如果向银行贷款的实际利率太高，时间还长，如果通过其他渠道融资利息更高（利息最高甚至达到25%），于是就想了这么一个路子——开发商以较为优惠的价格销售，而且是一套房子同时卖给两个甚至三个买房者，把他们的定金全都圈到自己兜里，用这笔钱继续开发楼盘。由于只是签订认购协议书，而不是购房合同，因此“一房多卖”不会被查出来。

随后的事情就很清楚了，房子如期盖好，却只能卖给一个购房者，开发商想尽办法让其他购房者解除当初的购房协议，至于支付12%的利息，对于开发商而言也是非常合算的。

销售经理说：之所以很多人当初都肯交订金，是觉得如果最终不买这房子，赚12%利息也不错，又觉得开发商不敢轻易违约。可这是老百姓自己的算盘，根本不是开发商的算盘。

简而言之，这是一些资金链紧张的开发商，想出的一种变相非法吸收公众存款、非法融资的手段。一旦买房人交了首付，就有可能面临两种风险，一种是买不到房子耽误了居住，另一种风险是开发商资金链断裂，买房人的定金追不会来。