商品房面积预测绘应注意的几点问题

张军宏 南通市建达房地产测绘有限公司，江苏 南通 226600

商品房面积预测绘是指房产开发商在房屋竣工前，为了办理房屋销售许可证和签订房屋买卖合同，根据相关的技术规定，按照设计的房屋图纸资料，对各套房屋的建筑面积进行分摊计算的行为。随着房地产市场的发展的要求，这一房产面积测算项目，在全国各城市迅速发展起来。

90 年代后期，商品房在销售阶段，其面积是由开发商自行测量和计算。而在房屋产权登记时，则面积大小则由房产局测绘部门测量确定。由于二者之间专业性、计算方式以及主观判别的差异，导致开发商的测量结果与房产局测绘部门的测量结果存在不小甚至比较大的差异。商品房购买者通常是为比较大的面积支付了相应费用，最后由房产局测绘部门权威测量后，得到却是比购买面积要小的房屋面积。这时候，作为购房者而言，在购房过程中这样屡遭开发商欺诈的现象时有发生。因此，上诉至法院的情况很多，同时，也给房产市场健康发展，造成了很大的障碍。为了解决这一矛盾，近几年业，全国各大城市由政府发文，要求“各房地产开发企业在预售商品房前，应委托具有测绘资格的测绘单位进行面积预测算”。简而言之，为确保销售合同面积与办理产权证时的面积没有出入，逐步建立完善商品房面积备案管理制度。

作为，商品房面积预测绘机构而言，其主营业务是房产测绘。一方面，测绘为其提供了经济收入来源;另一方面，测绘对其提出了更好的工作要求，即必须高度重视测绘工作，杜绝错误的发生。根据笔者在实际作业中的体会，在进行商品房面积预测绘时应注意的问题，与同行们一起讨论，相互学习，相互借鉴。

1 签订商品房预售面积计算委托书(合同)

最常见的是，开发商对商品房面积预测绘重要性和时效性认识不够，认为测绘是房产局测绘部门的事情，跟自己毫无关系。出现问题后将问题甩给测绘部门，同时，随着房屋销售情况的变化，房间的使用性质、房间的布局也会随之变化很快。因此，避免许多不必要的纠纷，明确双方的责任和义务，必须签订委托书(合同)。当然应重点注意以下几点:

(1)在签订协议时，开发商提供资料方面多为不齐全情况，材料存在着陆续补充的现象。比如开发商经常的做法，房屋内的部分楼层的公共走道、公共设施、房间的分隔，需要根据销售情况来定;再有的开发商不能及时提供土地使用证、工程规划许可证审批表等等。这些不确定因素，导致测量工作陷入被动局面，大大给增加了测量工作难度。因此，在提交资料方面必须要有严格规定，强调材料的准确性和及时性。如果在实际中碰到了这样的问题，通常我们采取分步骤、按时间段提交相应的资料，并约定详细的时间，只有在所有资料提供齐全后才能进行测算。

(2)执行的“规范”规定。一般情况下，按照GB/T17986.1—200《房产测量规范》和相应城市的《房产测量实施细则》开展测绘工作。然而在实际测绘工作中，房屋面积“预测”和“实测”因为政策法规和规范的调整，其引用的条款不同，导致测绘出现较大差异。这要求我们在签订“协议”时明确相关条款，如当国家有关技术规定变化时，房屋面积测绘以发布的新技术规定为。在执行“规范”规定时，应当注意条款变更后面积处理一致性问题。

(3)面积误差的约定。设计图在施工中受到外界影响，发生变更或者施工误差情况时有发生，这样都会导致“预测”和“实测”面积出入。面积误差存在已经不是罕见事情，它已经是开发商在房屋销售中能经常碰见的事情。商品房买卖的标准合同规定合同面积与产权面积误差是允许存在合理范围内，但误差应不大于3%。如果大于3%，则可以追求相应方面的责任。如果因开发商或是施工方原因，导致其误差超了3%，那测绘的责任也必须予以明确。

(4)收费的约定。在合同中，收费的约定是最重要的内容之一，但商品房面积预测绘有其特殊性，通常一幢房屋(特别是综合性楼房)，从施工、装修、销售到办理产权证这一过程中，其面积可以变更好几次，每变更一次应如何收费，必须有一个明确的约定。

2 计算面积的房屋边长数据资料来源

2.1 设计图纸资料

不少地方都出现设计图被开发商变更的情况，因此要做好设计图纸资料留底工作。确保留底的设计图是盖有设计院的图章的全套设计蓝图，确保与施工的图纸资料一致。设计图上的文字注释也非常重要，如;平台、镂空阳台、入户花园、架空层等等。在房产测量的有关性质的界定方面也存在一些问题。比如按照技术规定“入户花园”是不能计算建筑面积，但实际上“入户花园”类似技术规定条款中定性，尚无明确的说明。又如“镂空阳台”，实际上阳台的顶盖是“栅栏”型，这种形式的结构是否当作为“有顶盖的阳台”，如果“实施细则”中没有这方面的详细规定，我们在面积预测算时，也要有一个明确的说明。

2.2 边长数据的采集

房屋边长数据的获取最直接的方法是从设计图上读取，包括平面图、立面图、剖面图，这些都要求从业人员能够读懂设计图并能迅速采集相应数据。当然，有些边长数据的获得是需要通过计算或是比例换算。因此，从业人员除了了解设计图的各类符号和各类线段的含义，还要具备对各层之间连接关系要有深刻分析能力。

(1)对于设计图有标注尺寸的情况。设计的尺寸有柱轴心尺寸，结构外墙尺寸，内空尺寸等，这些都是设计图上最常见的问题。假设需要计算套内面积的墙体中心尺寸，计算房屋建筑面积的墙外边沿尺寸，附属建筑外围尺度不一样，通常都要经过换算，所以，在作业时，要看清图上标注的是什么部位的尺寸。在换算边长数据时，还要将房屋竣工后实际状况考虑进去。如加上粉灰的厚度，设计为22cm 的墙厚可能为26cm，设计为24cm 的墙厚可能达到为28cm。

(2)对于设计图没有标注尺寸的情况，图上量取按照图纸上标注的比例尺进行换算。当然，要注意最取的数据数量也不能过多，否则造成数据误差过大，引起面积的差异。

(3)最关键要理解图各层上下之间的结构关系。如楼层高度、阳台的顶盖，架空通廊的顶盖，大厅的高度，坡面屋顶的层高等等关系。设计为坡面屋顶的房屋，层高超过2.2m(含2.2m)才能计算建筑面积。

3 成果资料的整理和归档

与房产面积测量一样，商品房面积预测绘也不例外。即经过整理成果资料，技术总结报告书写，通过三级检查，二级验收后，其成果资料才可以交付和归档使用。

三级检查包括预测算的分户界线，房屋使用性质和面积是否与图上一致;房屋边长数据的采集有没有错误;共有面积的分摊计算是否符合规范规定等。其中，涉及作业员自查、作业小组作业员互检和测绘单位设置的质量检查机构或专职检查人员。共有建筑面积的分摊计算应以认定表的形式体现，内容应包含房屋的基本信息、共有建筑面积的名称、层号、面积大小、分摊方法、备注等等。同时应请委托方对共有面积的部位、组成及分摊方法予以书面确认。共有面积及分摊方法一经确定应在预售时告知所有购房者，并作为购房合同的组成部分。

二级验收包括两方面的含义。一方面，开发商组织相关人员进行自查。最大程度排查出各环节检查后的遗漏之处，确保数据准确无误;另一方面，房屋产权登记部门检查验收，经过验收后的数据才能作为预售数据进行采纳使用。

归档备案，除了测绘队计算的成果资料以外，还应该对合同，开发商提供的各种图纸资料，变更说明等也一并归档图案，在发生纠纷时，能及时地分清责任。

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