关于房地产工程造价管理分析

■闫 晖 ■陕西小小造价工程师事务所有限公司，陕西 西安 710065

工程造价的确定需要考虑众多的因素，需要综合考虑工程难度、工程周期、工程质量、工程原料价格、人工费用等多种因素，而且针对不同类型的工程，其造价的确定标准也各不相同。对于房地产工程的造价，由于房地产业是综合各类产业的产物，其工程的定价更加复杂和多变，而由于房地产业一般工程较大，涉及复杂的利益链和产业链，其工程造价对于工程的正常实施显得更加重要。通过合理的造价管理，能够使得房地产工程既满足工程质量的需求，又能够最大限度的控制工程造价，从而实现工程资金的有效利用，并提高房地产开发的经济效益。针对房地产工程造价的管理存在于整个工程决策、设计、招标、实施和结算的全过程，本文将从各个阶段出发，探讨房地产工程造价管理的细节问题。

1 决策阶段的工程造价控制与管理

建设项目决策是选择和决定投资行动方案的过程，是对拟建项目的必要性和可行性进行技术经济论证、对不同建设方案进行技术经济比较选择及做出判断和决定的过程。项目决策对工程造价以及项目建成后的经济效益有着决定性的影响。在房地产工程的决策阶段，需要考虑众多的因素，并进行工程的可行性和收益分析，这个过程需要具有专业知识和具备丰富的造价管理经验的从业人员进行细致入微的调研和分析，尽可能地将造价影响因素考虑全面，使得分析结果具有较高的可信性。同时，造价确实也需要考虑资金投资的收益率和资金回收时间。可以说，决策阶段的造价管理决定了房地产工程的定位和其将来使用周期内的收益问题，对整个工程具有重要的意义。

2 设计阶段的工程造价控制与管理

2.1 建立必要的设计竞争机制

由于房地产工程的设计方案常采用招标的方法，因此在进行设计方案的遴选时，要对设计方案进行全面的考察，通过基于不同角度的设计方案进行竞争的方法，选择造价管理最为合理的方案。在方案的筛选过程中，要注重技术指标和经济指标的结合，注重设计方案中的造价管理和控制。

2.2 加快推广设计监理制度

加快推广设计监理制度，一方面应尽快建立设计监理单位资质的审批条件，加强设计监理人才的引进、培训、考核和注册工作，制定设计监理工作的职责、收费标准等;另一方面通过行政手段保证设计监理的推广力度，为设计监理的社会化、市场化提供有利条件。

2.3 优化设计方案，有效控制工程造价

从经济的角度出发优化房地产工程设计方案，能够有效地实现工程造价的控制。值得注意的是，设计方案的优化应该注重工程实施的平衡性和可行性，简单地降低工程投资只会造成工程质量，如何在保证工程质量的基础上通过引入新型施工工艺、简化工程流程、提升工程效率，是方案的优化方向。

2.4 尽可能减少设计变更

设计方案应该经过多轮详细论证，并在反复地讨论过程中细化方案的各类实施细则，方案一旦确定下来，除非是会动摇整个工程质量和进度的问题，不允许擅自更改方案内容，工程的各项流程应严格按照方案实施，这样有利于资金按照造价评估使用，便于造价管理。

3 招标阶段的工程造价控制与管理

3.1 科学合理地编制标底

标底是建筑单位拟定的投入到工程中的资金底数。标底的编制应该充分考虑建设单位的资金实力和建筑行业的市场规律，在编制过程中确保准确性和可行性，行文规范没有歧义，确保标底文件的规范性。

3.2 确定适合的发包方式

发包方式是控制房地产工程造价的有效方式，发包的选取方式较为灵活，业主可以根据自身的特点并结合工程实际情况进行选取。无论发包方式如何，招标都需要严格按照国家规定进行，并通过充分的竞标实现施工单位工程价格的最优化。

3.3 招标流程的规范化和施工队伍选取的合理化

招标的过程应该遵循公开化和透明化的原则，流程要符合招标规范，使得整个过程公正合理，体现出自由竞争和市场竞争的优势。在选取工程施工队伍时，要充分分析各队伍的特点和工程经验，结合工程规模和技术要求，认真挑选施工单位。

4 项目实施阶段的工程造价控制与管理

在房地产项目的实施阶段，应该尽可能地减少设计方案的变更，降低由于方案变更导致的工程耗费增加;同时认真履行合同条款，并按照合同要求对违反情况进行索赔和反索赔;严格按照工程进度进行费用结算，并满足结算条件:工程质量合格、符合合同条件、变更单签证齐全。

5 竣工结算阶段的工程造价控制与管理

竣工决算的主要目的就是促进建设单位强化管理意识、完善管理制度、改进管理方法等，使工程建设投资达到最佳的经济性、效率性、效果性。审计人员必须秉公办事，坚持原则，从严把关。

6 总结

房地产的工程造价管理不仅影响了该工程的建筑质量和建设工期，还影响着建设单位的经济利润和工作方向，甚至影响了城市规划和社会发展，既体现了工程造价管理对于一个工程项目的重要性，也体现了房地产项目对地区发展的重要性。因此，加强房地产工程造价管理，在工程从设计到实践决算的各个阶段完善造价管理机制，能够有效地提高建设单位的利润、降低社会资源消耗，是企业长期发展的要求，也是促进社会进步和经济发展的有效方法。

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