房企在招标阶段成本控制的策略分析

2015-08-15胡丽华厦门国源房地产集团有限公司福建厦门361000

江西建材 2015年13期

■胡丽华 ■厦门国源房地产集团有限公司，福建厦门 361000

致力于构建和完善房地产项目招标阶段的成本控制体系，立足建设单位角度，以系统的观点完善地在招标过程中各方面探索成本控制的思路和方法，为建筑单位招标阶段成本控制提供有价值的信息。综合招标理论、交易费用、成本控制理论基础，围绕招标全过程构建以降低采购成本为控制目标，以工程价格和交易费用为控制对象，以实施层、组织层、决策层为控制主体，以招标组织形式、招标模式、评标方法、合同谈判为控制手段，建立以制度保障和信息保障为保障措施的房地产项目招标成本控制体系框架。

1 招标阶段的工程成本控制

(1)对招标阶段工程成本控制又可细划分为合约策划、承建商管理、招标过程管理、加工物资管理。在项目开工前一个月内完成项目的合约策划报告的编制工作，其策划内容包括但不限于以下几点:项目概述、合约策划综述、招标分判计划、建安成本目标计划、人员配置计划、总结、附件等等。

项目概述:包括项目位置、占地面积、容积率、总建筑面积、物业类型、项目定位、项目预计竣工时间、开盘时间、竣工时间、项目总发展周期、项目的总建安成本。

合约策划综述:策划目的、合约分判总体思路、合约管理架构、标段划分、时间节点控制思路、工程量清单编制原则、工程价款支付、前置工程合约分判、与其他部门的衔接、不利因素分析、应对政策。

招标分判计划:包括招标分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程监理单位的招标、工料测量(或造价咨询公司)的招标。

材料及设备采购计划:包括材料设备的供应方式和采购计划。

建安成本管理根据成本预测确立成本控制目标，分析建安成本控制要点，从合约管理角度制定相应建安成本控制措施，合理、有效的降低项目发展成本，以实现合约统筹的根本目的。

在进行人员配置时必须满足土建、水电、物资等专业人员以及地盘QS 的合理配置计划。

在进行合约策划时应提供项目发展进度计划图和施工平面标段划分图。

(2)承建商资格分为候选承建商、试用承建商、合格承建商三个等级。建设单位要与各部门在招标工作中选取中标候选人时必须根据实际建设情况和投标单位实际进行最佳选择。

(3)在招标过程中，分判工程合同金额预计超过100 万元的，在招标工作开始前，由合约管理部门制定该分判工程招标工作计划。分判工程招标工作计划总体上要满足工程施工进度需求，同时可根据各部门在本项目分判工程上的工作准备情况，适当调整各个环节的工作时间。分判合同金额预计超过100 万元，投标单位数量不得少于4 家。主(总)包工程建筑面积超过5 万平方米其工程合同金额预计超过1000 万的，投标单位数量不得少于6 家，主(总)工程建筑面积超过10万平方米其工程金额预计超过3000 万元的，投标单位数量不得扫与8家。在招标过程中投标单位的数量也会在一定范围内决定成本控制，也便于建设单位更好的选择各方面优良的供应商。在投标单位中，试用和合格承建商的数量，原则上不得少于投标单位数量的50%。经济标由合约管理部门负责分析，技术标由项目部负责评定，设计方案的合理性和经济性有设计管理部负责评定。议标单位由公司领导召集相关部门负责人(或合约评审委员会及类似机构)讨论决定。合同金额超过100 万的招标，不得实行“开标即定标”制，必须组织一次或多次议标后方可定标。每次选择议标单位的数量，原则上不得少于投标单位数量或上次参加

议标单位数量的50%。议标单位的选择，应以标价为顺序，不得跨越标价顺序人为地挑选投标单位安排议标。对于带方案或设计的招标工程，投标方案或施工组织设计评审通过后，其投标总价方为有效。定标在原则上是总经理、合约主管领导、财务负责人、项目主管领导、合约管理部负责人、项目部负责人进行商讨。同辞招标以投标单位数量计算，中标几率不得超过40%，且中标单位必须为有效最低标单位。开标过程必须严格按照招标文件要求评标、定标，严格禁止在开标后变更评标办法。开标后应进行深入、全面的标函分析，已经具备定标条件的必须定标，确实不具备定标条件的应进行清标，但是清标次数不能超过2 次。开标后禁止接收个别投标单位的优惠降价，进行单独议标。

(4)在施工过程中甲供材料必须有应供量，并作为控制超供的依据，严禁拖延到结算时才计算应供量的现象。合理确定甲供材的损耗率，甲供材损耗应计入应供量中，实物工程量或报价中不得再计算损耗。甲供材在施工过程中应按照供应量进行超供控制，如出现超供，应在最近一期工程进度款中予以扣回。甲供材节约应在完工结算时计算确认。

2 招标阶段成本控制中的工程量清单

(1)工程量清单是表现拟建工程的分部分项工程项目、措施项目、其他项目名称和相应数量的明细清单。按照招标要求和施工设计图纸要求规定将拟招标工程的全部项目和内容，依据统一的工程量计算规则、统一的工程量清单项目编制规则要求，计算拟招标工程的分部分项工程数量的表格。为投标者作报价和为招标者编标底之用，为投标者提供了一个共同的竞争性投标的基础，工程实施过程中，每月结算时可按照表中序号对已实施的项目，按合同单价和有关条款计算应付给承包商的款项。在变更增加新项目或索赔时，可以选用或者参照工程量清单中的单价来确定新项目的单价和价格。工程量清单质量的高低直接影响到投标者的报价和招标单位标底的准确性以及施工过程中的投资控制工作，必须十分重视工程量清单的编制工作。

(2)工程量清单计价是我国改革和完善工程价格的管理体制的一个重要的组成部分。工程量清单计价方法相对于传统的定额计价方法是一种新的计价模式。工程量清单计价制度的推广对工程造价成本管理制度带来巨大影响。国家对计价依据的控制→市场双方的自主定价，标底是评标的主要依据→无标底招标最低价中标几率较大，总价合同为主→单价合同为主。