如何破解农村产权评估难

文/黄伟君

浙江省丽水市农业投资发展有限公司 浙江 丽水323000

实现农村产权的资本化，最为关键的就是打通农村产权交易和融资的瓶颈。农村产权评估行为，作为产权流转交易和抵押融资的基础和前提，能够科学、权威、透明、持续地提供产权价值参考，有力地维护各方当事人合法权益，规范农村资产评估市场，有效克服农户与金融机构信息不对称、价值衡量专业程度不够等难题，是整个农村产权制度改革中不可或缺的重要环节。当前，全国农村产权评估市场基本上还处于起步阶段，基础十分薄弱，评估难、评估贵的问题普遍存在，如何破解农村产权评估难的问题任重而道远。

1 当前农村产权评估面临的主要问题

1.1 种类繁多，技术标准难以掌握

农村产权包括土地承包经营权、林权、农村集体经营性资产等10余个类别。目前已经存在于市场的评估机构类别较多，有财政部主管的资产评估机构、建设部主管的房地产评估机构、土地估价师协会主管的土地评估机构等，原则上都可以从事相应的农村产权评估业务，而他们的评估标准和评估报告书格式存在较大的区别，容易使相关各方产生困惑。而全国至今尚未建立统一的分类农村产权的评估技术规范，导致在评估过程中存在一定的随意性。且《资产评估法》至今尚未出台，无法有效厘定评估人员的法律责任，对评估机构及评估人员缺乏有效约束，容易造成农村产权的评估值偏离其真实价值。

1.2 农村产权散而小，评估成本较高

一方面，农村产权相对分散、标的所在地交通不便，导致基于市场的评估机构为弥补业务成本而不得不向农户收取较高的评估费用。另一方面，在农村地区，从事评估业务的评估机构相对匮乏，部分经济不发达的地区甚至只有一、两家评估机构，评估机构之间的竞争不够充分，容易因为垄断而形成较高的评估费用。

1.3 评估专业人才缺乏

进行农村产权评估，往往要涉及农业、林业、水利、建筑工程、设施设备等方面相关的专业知识，还应具有农村经营管理经验，熟悉当地风土人情，而以往的资产评估人员一般不具备这方面的知识储备。比如果园、茶园的评估，涉及宗地位置、地力（肥沃程度）、地上附着物、承包期限等因素，比如鱼塘的评估，涉及水质、集雨范围保护、水源供给保障、养殖经营等因素，均是综合因素评估，依托某一领域（如房产、土地）的评估机构，其所作出的评估报告权威性、准确性有待商榷。如果让评估机构与相关专业人才共同参与评估，这些人员的专业水平参差不齐，缺乏有效约束，评估结果可能又会有较大的出入。

1.4 评估收费标准较高，银行评估价值较低

农村产权有评估价值小、评估难度大的特点，大型评估机构缺乏进入农村产权评估市场的动力。在现实情况中，很多金融机构出于自身经济性和当前评估体系尚不健全的担忧，往往采用内部评估的方式帮助农户进行融资，这确实可以有效降低农户的融资成本。但是，内部评估的方式主要还是站在金融机构的角度来评价农村标的的价值，这往往会造成评估价值大幅低于其实际价值，造成农户的损失。

2 破解农村产权评估难的对策

2.1 加快出台相应政策法规

政府需要尽快推动《资产评估法》的立法工作，在法律层面明确评估人员和农村产权相关当事各方需要承担的法律责任和义务，缓解评估机构对农村产权评估这一新领域的后顾之忧。同时，政府农业、林业、建设、国土、水利等相关部门应该分类出台相应的农村产权评估细则及评估技术规程，定期发布不同区域评估指导价，使评估机构在开展业务时，有统一的、科学的参考标准。

2.2 政府给予扶持补贴，降低评估成本

在农村产权评估市场的培育阶段，政府部门可以按照评估笔数适当给予评估机构一定的补贴，鼓励现有的各类评估机构充分进入农村产权评估市场，使评估机构之间形成有效的业务竞争，避免形成农村产权评估业务垄断，有效降低评估成本，减轻农民负担。与此同时，政府对农村产权融资给予各种形式的优惠政策，比如，一定比例的现金补贴、财政贴息等，激发广大农户直接以农村产权进行融资的积极性。

2.3 建立产权交易价格指数，运用现代信息技术

加快构建农村产权交易平台，活跃农村产权交易市场，定期分析发表不同区域、不同产权交易的价格指数，让农村产权评估具备市场依据，让从而带动农村产权评估业务的发展。同时，政府相关部门应该加快推进农村产权信息化建设，在全国范围内构建各类农村产权信息数据库，甚至还可以探讨利用互联网、大数据思维实现农村产权的快速评估，从而大幅降低评估成本，简化评估程序。

2.4 降低准入门槛，培育评估机构

由于农村产权评估散而小，具有政策性、惠民性强等特点，需适当降低民营评估机构的设立条件，建立一套专兼职相结合的评估体系，缓解评估机构匮乏、效率低下的问题。在评估资源不足的地区，政府应该认真履行职能承担责任，积极鼓励、引导培育评估市场，也可尝试建立国有独资或国资参与的农村产权评估主体，起好示范引领作用，待将来评估市场成熟后再逐渐退出。

2.5 建立专业人才队伍，加强业务培训

建立农村产权评估协会，通过业务指导、讲座培训、考核颁证的方式，培养一批专职从事农村产权评估业务的专业队伍。各级政府还可以根据自身情况，建立区域农村产权评估专家库，由职能部门相关技术骨干、专家学者、农村经济管理的能人等组成，给予统一培训认定、统一考核、统一补贴，实现评估机构与评估专家优势互补，在提高农村产权评估业务准确性的同时，可以大幅降低评估机构独立外聘专家的成本，从而降低农户的融资成本。

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