集体建设用地价值实现过程中土地评估方法研究

张志慧

内蒙古自治区土地调查规划院 呼和浩特 010020

十八届三中全会明确部署了十五个方面的改革，笔者认为与国土资源工作者密切相关的有两个方面的改革。第一，要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场，完善金融市场体系，深化科技体制改革。概括起来可总结为，加快完善现代市场体系——建立城乡统一建设用地市场；第二，城乡二元结构是制约城乡发展一体化的主要障碍。必须健全体制机制，形成以工促农、以城带乡、工农互惠、城乡一体的新型工农城乡关系，让广大农民平等参与现代化进程、共同分享现代化成果。概括起来可总结为，健全城乡发展一体化体制机制——赋予农民更多的财产权利。本文以上述两个方面为切题点研究集体建设用地流转的价值评估及其增值收益的分配机制。

1.集体建设用地价值的内涵

根据我国土地管理法，从土地用途方面看，我国实行土地用途管制制度，根据规划将土地用途分为农用地?建设用地和未利用地；从权属方面看，我国实行土地的社会主义公有制,即全民所有制和劳动群众集体所有制?集体建设用地按用途划分为建设用地，从权属上划分为集体所有，笔者认为其价值应低于国有建设用地，高于集体农用地。尽管在十八届三中全会后，提出了建立城乡统一建设用地市场，为集体建设用地的入市提供了制度保障，但集体建设用地的流转和利用仍受到相关法律的制约，如流转后的权属登记问题、小产权房的问题等，其价值仍不能与国有建设用地实现等值。集体建设用地的价值应包括土地取得费（主要用于安置原土地使用者）、土地开发费用、土地投资利润、土地增值收益和土地开发费用的利息。

2.集体建设用地流转类型

（1）征收集体建设用地

集体建设用地征收是实现其价值的主要途径，经征收后，原属于集体的建设用地转为国有后进入土地市场进行流转。

（2）集体建设用地内部流转

集体建设用地内部流转主要为村民自有的宅基地转让给其他村民所有。这种流转方式下实现的集体建设用地价值仅为集体建设用地权利束当中的使用权价值。

（3）城乡建设用地增减挂钩

城乡建设用地增减挂钩是集体建设用地进入土地市场的另一途径。县级以上人民政府对符合规划的农村建设用地进行复垦，复垦后的耕地归还于原土地使用者，并且在保证建设用地总规模不增加的前提下，在城市规划区内利用建设用地进行开发。废弃居民点和工矿废弃地复垦调整利用与城乡建设用地增减挂钩原理相同。这两项集体建设用地的流转的实质是政府剥夺农村集体建设用地价值的行为。

（4）集体建设用地不动产的抵押

根据我国《土地管理法》集体建设用地的抵押范围只局限于村、乡镇集体企业不动产的抵押。

采用自制调查表,对患儿家属对治疗的满意度进行调查,量表总分0~100分,≥80为满意,60~79分为一般满意,<60分为不满意。

（5）集体建设用地的作价入股

集体建设用地作价入股在自治区的案例较少，主要指集体土地所有者以土地为资本与集体企业投资人共同出资进行工业生产。

3.集体建设用地价值实现过程中的估价方法

3.1 建立集体建设用地的基准地价体系

依据十八届三中全会提出的建立城乡统一的建设用地市场，笔者认为建立城乡统一的建设用地市场必须建立集体建设用地的基准地价体系。考虑到现有集体建设用地市场处于萌芽阶段，集体建设用地的定级可只确定综合用途级别，在定级的基础上确定综合用途的级别价格。采用综合用途的价格能避免因用途差异造成补偿上的纠纷，有利于集体建设用地市场的良性发展。为体现不同用途的收益差异，在具体宗地出让的中可采取用途修正的方法确定宗地价格。

集体建设用地基准地价可以为集体建设用地出让提供价格参考依据，同时基准地价也是政府量化国有土地资产，是土地进入收储、抵押、担保等金融领域的重要依据，为土地使用者提供了另一种投资渠道。

3.2 估价方法研究

（1）市场比较法

市场比较法是估价最常用的方法之一，但我国目前的集体建设用地市场上的案例较少，难以收集到集体建设用地流转的案例，只能将国有建设用地市场的案例作为可比案例，通过权属修正得出集体建设用地案例的市场价格。因此确定权属修正系数较为关键，笔者认为权属修正系数可以根据集体建设用地和国有建设用地的预期收益来确定。土地使用者购买土地的目的是为了获取收益，在其他条件相同或相近的情况下，可以通过比较二者的收益来确定权属修正系数。

（2）收益还原法

收益还原法是针对具有一定收益性质的土地采用的一种估价方法。采用收益还原法评估集体建设用地价值确定土地的还原利率是重点，笔者认为就现有的土地市场，集体建设用地的土地还原利率应小于国有建设用地市场的土地还原利率，高于农用地的土地还原利率。原因是建设用地用于投资的收益率高于农用地，国有建设用地的收益率高于集体建设用地。尽管十八届三中全会后提出了建设统一的城乡建设用地市场，但是在住房用地市场方面，集体建设用地仍面临入市流转困难的莙境，集体建设用地与国有建设用地相比，对土地投资者来说存在心里折扣影响，因此认为集体建设用地的土地还原利率小于国有建设用地。

（3）成本逼近法

成本逼近法主要用于市场不发育和新开发的土地估价，集体建设用地估价可优先选用成本逼近法估价。值得注意的是使用成本逼近法估算集体建设用地价值，应扣除相关税费和土地取得费的利息，土地取得费主要用于原集体建设用地使用者的补偿和安置等。集体建设用地的入市可免征耕地占用税、耕地开发费、新菜地开发建设基金等相关税费。在利息的计算中集体建设用地的土地取得费是不需进入征地环节，不存在因征地造成投资利息的损失。基于以上三点，笔者认为可以合理地确定集体建设用地的价值。

（4）剩余法

剩余法是成本法的倒算法，主要应用于待开发的土地估价，适用于集体建设用地价值评估，合理确定待估宗地的价值是难点，关于集体建设用地的价值的论述在文中集体建设用地价格内涵中已有论述，这里不再赘述。具体开发成本的确定可参见成本逼近法的计算过程。

3.3 集体建设用地流转的条件

土地流转的实质是权属的流转，因此集体建设用地的流转必须建立与之相应的土地登记制度。目前我国现有的土地登记主要分为国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地他项权等四类权利类型的登记，其中集体土地使用权的登记主要针对“四荒”地的使用。建立统一的城乡建设用地市场，笔者认为需要进一步建立健全集体建设用地使用权的登记制度，如设立乡镇土地登记机构，保障土地权利人的权益，才能保障土地市场的正常运行。

4.集体建设用地价值实现过程中收益分配情况

我国自土地有偿使用以来，土地收益的分配大致经历了四个阶段，分别是中央政府与地方政府共享土地出让收入阶段；地方政府独享土地出让收入，土地出让收支实行预算内、外两种管理方式阶段；中央政府通过分享新增建设用地土地有偿使用费来分享土地出让收入阶段和土地出让收入实行收支全额纳入预算管理阶段，四种不同收益分配方式分别在各个时期发挥了重要作用。

笔者认为集体建设用地出让收益分配可分成两方面：第一，中央和省级人民政府分享新增建设用地有偿使用费；第二，市、县人民政府和集体建设用地所有者分享集体建设用地出让金收益。分配比例可遵循现有的收益分配方案，前者分享收益的30%，后者分享收益的70%。通过增加集体土地所有者在收益分配中的比例，逐渐改善农业、农村、农民等生产、生活条件，改变现有的城乡二元结构，对实现城乡统一的建设用地市场推波助澜。此外，将征地范围限定到公益项目和重大项目等用地范畴，缩小征地范围是保证集体土地所有者获取更多土地增值收益的另一种途径，对实现城乡统一的建设用地市场具有重要作用。

集体建设用地土地出让金的使用及用后监管是集体建设用地价值发挥作用的重要环节，笔者认为集体建设用地土地出让金应主要用于村镇建设、集体基础设施条件的改善、兴建集体住房、农业土地开发、农田水利建设和基础教育投入等方面。