应对农村土地流转纠纷不妨明晰权责再落座

据2014年司法统计显示，随着农村土地价值和农副产品价格的不断提高和农业现代化、集约化趋势的不断增强，土地流转的范围与面积一直持续扩大。与此同时，土地流转纠纷也呈大幅上升之势，年增长幅度甚至超过了35%。而究其原因，大多都是源于流转各方在认识上的偏差。也就是说，要避免纠纷，不妨明晰权责再落座。

协议不明：是土地征收还是土地流转

【案例】早在2000年，李卷兰因土地收益低还要缴纳农业税而不肯耕种。为避免土地被荒芜，村委会与李卷兰签订了一份“土地征收协议”，约定李卷兰将五亩土地的使用权交归村委会，村委会先一次性向李卷兰支付2000元补偿款，日后费用另行协商。随后，村委会将该土地出租。时至2014年5月，李卷兰见村委会每年租金收入达2万元，遂感到不平衡并提起仲裁、诉讼，要求确认其对五亩土地的承包经营权，且全部租赁收益归其所有。而村委会坚持认为李卷兰的土地早已被征收，其主张自然不能成立。

【点评】一方面，村委会与李卷兰所签协议虽名为“征收”，但实则为流转。因为土地征收是指国家为了公共利益需要，依照法律规定程序和权限将农民集体所有的土地转化为国有土地，并依法给予被征地的农村集体经济组织和被征地农民合理补偿和妥善安置的法律行为。而村委会既不是土地征收的主体，其行为也非为了公共利益，更不是将李卷兰的承包地转化为国有土地。即双方之间仍属土地流转关系。另一方面，村委会作为受让方，在承担流转土地风险的同时，自然也应当享有流转经营收益，故尽管其租赁收益较高，却与李卷兰无关。但因村委会未向李卷兰支付流转费用，且双方对费用支付标准约定不明，故村委会应当参照当地土地流转指导价支付。

没有约定：也应当支付土地流转费用

【案例】2001年初，尹小香等7户农户将自己承包经营的共计十三亩土地“串”在一起，交给刘金明耕种，并言明大家应负担的农业税都由刘金明缴纳，但没有签订书面协议。2003年国家免除征收农业税费后，刘金明仍继续耕种，且没有支付给尹小香等人任何费用。2014年5月，因就收回土地和支付土地租金事宜协商无果，尹小香等遂于7月份提起诉讼，要求刘金明返还土地、支付此前租金。法院经审理，依法判决刘金明返还承包地，并根据当地政府规定的土地流转费指导价格，向尹小香等支付土地流转费。

【点评】《农村土地承包法》第三十七条规定：“土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，当事人双方应当签订书面合同。”尹小香等只是与刘金明达成口头约定，而没有签订书面协议，明显是对上述规定的违反。而引起本案讼争，恰恰主要是由此所造成。正因为彼此没有确定流转期限、流转费用，决定了尹小香等可以随时解除协议并要求支付流转费用。至于流转费用的给付标准，则必须依据民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，按《合同法》第六十二条第（二）项确定，即：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”

擅自转租：被判解除合同并赔偿损失

【案例】2013年元月，邱福莲与曾美金签订了一份《承包经营权流转合同》，约定邱福莲将其承包经营的10亩土地流转给曾美金用于种植业，期限为15年，每亩流转费为1000元/年，并特别提及不得用于非农业建设。2014年8月，因曾美金觉得既然土地给了自己，自己便享有一切权利，便将土地转租给肖某。肖某为在土地上建造工厂而搭建彩钢板房，用渣土铺设道路、通道。因制止未果，邱福莲遂提起诉讼要求解除合同、返还土地并赔偿恢复土地原状所需的费用。法院经审理，支持了邱福莲的诉讼请求。

【点评】一方面，曾美金的行为当属违约。在合同已经明确约定“不得用于非农业建设”，且《农村土地承包经营权流转管理办法》第十三条规定：“受让方将承包方以转包、出租方式流转的土地实行再流转，应当取得原承包方的同意。”的情况下，曾美金擅自转租并听任肖某改变土地用地性质的行为，明显既属违约也属违法。另一方面，邱福莲有权解除合同并索要赔偿。因为《合同法》第九十四条第（四）项规定，“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”可以解除合同。第一百零七条则指出：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”