绿色住宅能多卖多少钱

摘要：绿色住宅是近年来国内新兴的适应经济社会可持续发展的住宅模式，因其具有节能环保、高舒适性等优点受到很多购房者的青睐。基于北京市住宅交易市场近几年的销售数据，利用显示性偏好法计算出北京市绿色住宅与其他特征完全相同的普通住宅相比溢价为1136元/m2；通过问卷调查得到的消费者对绿色住宅的支付意愿为459元/m2。同时，还对两种方法得到的绿色住宅溢价的差异性进行了更进一步的分析和讨论。

关键词：绿色住宅，市场溢价，显示性偏好法，意愿调查法

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2015）07-0021-27 收稿日期：2015-03-10

绿色住宅是一种节能减排、舒适健康的住宅模式，目前中国住房市场上的绿色住宅主要分为以下三类：一是获得政府等机构绿色认证（如我国绿色建筑评价标识、美国绿色建筑委员会LEED认证等）的住宅；二是开发商在销售时宣传的生态宜居、节能环保的科技住宅等；三是由一些长期专注于绿色地产的开发商（如万科、朗诗、当代置业等）开发的住宅。

由于绿色技术的采用，绿色住宅与普通住宅相比之下有一定的增量成本，因此，只有当绿色住宅在住房市场上享有足够溢价的时候，才能有足够的动力激励开发商从事绿色住宅的开发。

1 相关研究综述

国内外的许多研究均表明，获得绿色认证的住宅存在显著的市场溢价，即其他住房特征完全相同的情况下，仅因为“绿色”而高于普通住宅的价格。Heinzle等（2013）从购房者支付意愿的角度研究发现，新加坡购房者对不同认证级别的绿色住宅愿意支付的溢价分别为认证级3.78%和白金级7.98%。Deng等（2014）从开发商的角度研究得出，新加坡的绿色住宅在预售阶段存在4%的溢价，而再销售时则会产生10%的溢价。Zheng等（2012）通过建立Google绿色指数以表征住宅项目的绿色营销强度，对北京住房市场进行分析发现绿色营销越多的住宅在预售时享有显著市场溢价，但再销售时却遭受了价格贬损。张莉等（2013）的实证分析表明获得绿标或LEED认证的住宅在中国住房市场上存在6.4%的溢价。

对于这些研究发现的绿色住宅存在显著溢价这一现象，本文从显示性偏好法（Revealed Preference）和意愿调查法（Contingent Valuation）的对比进一步探究目前中国住房市场上绿色住宅存在溢价的原因。所谓显示性偏好法，是指通过市场交易所反映出来的市场价值，反推人们对于交易产品或者交易产品的某一个特征（在这里就是指住宅的“绿色”特征）的实际支付额，从而分析其支付意愿。

2 显示性偏好法

2.1 数据说明与模型建立

本文采用了中指数据库从2009年1月至2014年12月北京市771个住宅项目的交易信息。其中共有29个项目得到了绿色住宅认证，包括25个绿标认证的项目以及4个LEED认证的项目。项目各特征变量的定义以及绿色住宅与非绿色住宅各特征比较如表1所示。

由表1结果可以看出，绿色住宅的环线位置相比于非绿色住宅偏高，即绿色住宅的区位更加偏远，这可能是因为开发商为弥补区位劣势而将该项目定位成绿色住宅以增强项目的吸引力和竞争力。另外，绿色住宅的开发商普遍更为知名，可能是知名房地产企业出于企业形象和社会责任感的考虑，并且知名企业技术相对成熟，开发绿色住宅的增量成本较低。这与曾华华（2013）问卷调查的结果相符，房地产开发企业规模对其开发绿色住宅的意愿有显著正向影响。我们还可以发现，绿色住宅的容积率相对更低，意味着更高的居住舒适度和更好的采光条件。绿色住宅精装交付的比例较高，因为统一装修也是减少污染的重要措施。绿色住宅项目的单月成交面积比非绿色住宅高出很多，可见绿色住宅在住房市场上有很强的竞争力，销售情况更优。

以北京市各住宅项目成交价格的对数形式Ln（HP）为被解释变量建立Hedonic特征价格模型，如式（1）、式（2）所示。

（1）

（2）

式中，cons为常数项；为随机误差项；其余为解释变量及其相应系数。为项目的n个特征，包括是否进行绿色营销（ADVER）、是否由绿色开发商开发（GREEN_DEV）、是否由知名开发商开发（FAME）、容积率（FAR）、绿化率（GREENRATE）、是否精装（DECORATION）、是否为学区房（SCHOOL）、是否临近地铁（SUBWAY）、环线位置（RING）、总建筑面积的对数形式（Ln（FLOOR_AREA））、成交面积的对数形式（Ln（AREA））；T为各住宅项目的交易时间向量，为其系数向量；D为各住宅项目所处区县的17个指示变量（北京市18个行政区县，缺省1个避免多重共线性），为其系数向量。本文主要关注是否获得绿色认证（CERT）、是否为绿标认证（LABEL）、是否为LEED认证（LEED）这三个变量的系数。

2.2 结果分析

利用STATA对上述特征价格模型的回归结果如表2所示。其中第（1）列对应式（1），研究“是否获得绿色认证”对成交价格的影响；第（2）列对应式（2），研究“是否获得绿标认证”及“是否获得LEED认证”对成交价格的影响。

从回归结果来看，“是否获得绿色认证”“是否进行绿色营销”“是否由绿色开发商开发”三个变量的系数均为正，且均在1%水平下显著，说明这些与“绿色”特征相关的变量都会使住宅项目产生溢价。由表2中第（2）列可以得到绿标认证和LEED认证的溢价。但是LEED认证的溢价仅在5%水平下显著，可能是由于国内获得该认证的住宅较少，还未被社会广泛认识和接受。

除上述变量以外，其余各变量的回归结果也符合预期。“是否由知名开发商开发”的系数为正，且在1%的水平下显著，表明住房市场上存在显著的品牌效应。绿化率越高，住宅价格越高；精装交付的住宅比毛坯房价格高17%左右；小区规模越大，价格越低；楼盘越畅销，价格越高。学区房和地铁沿线住宅都享有显著溢价，“环线位置”的系数显著为负，项目的区位条件对价格的影响较大。

根据表2的回归结果可以得到各类绿色住宅的溢价率，如表3所示。为了和后面的意愿调查法进行对比，由于本次调研的小区开盘交易时间集中在2009年前后，可能导致被调研者对支付意愿的评价还停留在2009年的房价水平上。因此在由显示性偏好法计算绿色住宅溢价时取2009年北京市非绿色住宅的平均交易价格14377元/m2为基准。可以看出，绿色住宅的溢价均高于1000元/m2，而根据近年来绿色建筑增量成本的研究，即使是三星级的绿色住宅，其增量成本也只有219元/m2。由此可见绿色住宅的溢价远高于其增量成本，因此开发商开发绿色住宅项目可以获得很高的利润。

3 意愿调查法

意愿调查法是通过问卷调查了解居民在购买绿色住宅时愿意比其他特征都相同的非绿色住宅多支付的价格。我们于2014年12月调研了北京市三类绿色小区和同档次可比的非绿色小区。绿色小区包括：A（绿标三星级运行认证）、B（绿标二星级设计认证）、C（无认证，但与项目A同为专注于绿色住宅的某知名开发商开发）；分别在同一子市场选取相应的可比非绿色小区a、b、c。

3.1 问卷调研方法

在问卷调研前，我们在每类绿色住宅和相应的非绿色住宅小区中各选取2户进行了建筑室内环境指标测试，测试结果表明绿色住宅的室内温度、湿度、噪声和照度4项指标明显优于非绿色住宅，可见绿色住宅在冬季更加温暖宜居，能够解决冬季室内过于干燥的问题，噪声更小、具有更好的采光效果。

在对绿色住宅居民进行问卷调查时，在不告知上述测试结果的情况下询问被调研者“若发现购买的不是真的绿色住宅，最低能接受多少补偿”以及“如果再购买新房，愿意比其他特征完全相同的非绿色住宅多支付多少”两个问题，再告知其前面的测试结果，让被调研者了解绿色住宅和非绿色住宅室内环境的差异后再次回答上述两个问题。

在对非绿色住宅居民进行问卷调查时，在不告知上述测试结果的情况下询问被调研者“若开发商想将其住宅改造成绿色住宅，愿意承担多少改造成本”以及“如果再购买新房，愿意比其他特征完全相同的非绿色住宅多支付多少”两个问题，再告知其前面的测试结果，让被调研者了解绿色住宅和非绿色住宅室内环境的差异后再次回答上述两个问题。

针对非绿色住宅居民的问题设计是从改造现有住宅和购买新房两个角度来了解居民的支付意愿，以便相互之间进行比较和补充。针对绿色住宅居民的问题设计也是从类似的两个角度出发，问其能接受的补偿是考虑到直接询问支付意愿可能会得到偏低的结果，不能准确反映其内心真实的支付意愿，因此设计这两个问题以消除调研结果可能存在的偏差。

3.2 结果分析

本次问卷调研共发放634份问卷，其中绿色小区发放317份，非绿色小区发放317份；共回收463份有效问卷，其中绿色小区回收205份，非绿色小区回收258份。对回收的问卷进行统计，可以得到绿色小区和非绿色小区的居民对于上述两个问题在告知前后的支付意愿情况，并对统计结果进行t检验，如表4所示。

由表4可以看出，绿色住宅居民对绿色住宅的支付意愿普遍比非绿色住宅居民高。绿色和非绿色住宅的居民在被告知绿色住宅居住环境优势后，其支付意愿均有所提高。考虑到绿色住宅居民对绿色住宅的特点和优势更为了解，其支付意愿更具参考价值。且如前所说，若发现购买的不是真的绿色住宅，居民要求的赔偿更能够反映居民对绿色住宅价值的衡量，因此取绿色住宅居民被告知后要求的赔偿459元/m2作为本文意愿调查法衡量的绿色住宅溢价。

4 显示性偏好法与意愿调查法对比

本文由显示性偏好法得到的绿色认证的住宅溢价为1136元/m2，由意愿调查法得到的居民愿意为绿色住宅支付的溢价为459元/m2。两种方法得到的北京市绿色住宅的溢价水平存在一定差异。造成上述差异的原因可能有以下几个方面：

第一，目前国内绿色住宅尚处于起步阶段，相关市场发展还不成熟，绿色住宅的开发由于技术要求较高或认证程序繁琐等原因只由少数房地产企业掌控，导致绿色住宅市场处于供不应求的状态，即为由卖方定价的卖方市场，因而绿色住宅的交易价格较高。

第二，消费者在进行购房选择时并不是完全理性的，由于住宅的异质性，他们并不清楚相比于其他特征都相同的非绿色住宅，自己为绿色住宅多支付的具体金额。正如表1所示，绿色住宅往往位于更加偏远的劣势区位，以至于仅从平均价格来看，绿色住宅的平均价格反而低于非绿色住宅。

第三，我们从问卷的统计结果还发现，绿色住宅小区居民整体上比非绿色住宅小区居民收入更高，受教育程度也相对较高。绿色住宅带来的居住群分效应使得其溢价产生了乘数效应（multiplier effect），人们不仅是在为住宅的节能环保、舒适度高等优点买单，显示性偏好法计算得到的溢价中可能还包含了群分效应导致的溢价。

5 结语

本文基于近年来北京市住房市场的交易数据以及我们进行的问卷调研，分别利用显示性偏好法和意愿调查法得到了北京市绿色住宅的溢价水平，显示性偏好法计算结果表明获得绿色认证的住宅溢价为1136元/m2，而根据意愿调查法可知居民对绿色住宅的支付意愿为459元/m2。两种分析方法得到的结果存在一定差距，说明目前北京市绿色住宅市场在一定程度上是卖方市场，消费者在做出购房选择时存在信息不充分的现象，并且绿色住宅除节能环保、舒适度高之外还能为住户带来更广泛的效益。

鉴于目前北京市绿色住宅存在的显著溢价，开发商可以适当在此类项目增加投资，既有益于环境保护、节能减排，又可为自身带来可观的经济效益。而政府应该进一步激励绿色住宅的供给，并增强住房市场的信息透明度，促进市场理性发展。

参考文献：

1.Heinzle S L，Yip A B Y，Xing M L Y.The Influence of Green Building Certification Schemes on Real Estate Investor Behaviour：Evidence from Singapore.Urban Studies.2013.42

2.Deng Y，Wu J.Economic Returns to Residential Green Building Investment：The Developers'Perspective.Regional Science and Urban Economics.2014.47

3.Zheng S，Wu J，Kahn M E，et al.The Nascent Market for “Green” Real Estate in Beijing.European Economic Review.2012.56

4.张莉 刘洪玉.我国绿色住宅市场溢价的定量分析.工程管理学报.2013.6

5.孙大明 邵文唏.当前中国绿色建筑增量成本统计研究.动感 （生态城市与绿色建筑）.2010.4

6.陈钊 陆铭 陈静敏.户籍与居住区分割：城市公共管理的新挑战.复旦学报（社会科学版）.2012.5

作者简介：

张莉，清华大学建设管理系、恒隆房地产研究中心，博士研究生，研究方向为房地产经济与管理。

赵鹤，清华大学土木工程系，在读本科生。

胡晓珂，清华大学建设管理系、恒隆房地产研究中心，博士研究生，研究方向为城市经济学与城市空间结构、住房经济学等。

郑思齐，清华大学建设管理系、恒隆房地产研究中心，教授，研究方向为城市经济学与城市空间结构、城市环境经济学、住房经济学等。

基金项目：

本研究受到国家自然科学基金项目（71322307，

71273154）和中绿盟投资控股有限公司科研基金的资助，特此致谢。