浅谈物业管理法制化之构建

刘艳

摘 要：物业管理行业在城市管理的中起着越来越重要的作用。随着住宅产业的迅速发展，物业管理行业也在迅猛的发展，为人们的居住、生活提供了必需的保障。但由于物业管理行业发展的特性，在行业不断发展的过程中，物业行业相关法律法规的出台是不可缺少的重要部分。

关键词：物业；管理；制度

在我国当前社会发展中，住房消费一直是整个居民消费的热点。随着时代的进步和社会环境的发展，人们对于自身的居住环境质量提出了更高的要求，广大住户关注自身的住房条件。而在快速增长的住宅产业形势下，相关产业也得到了相应的发展。针对于城市的房屋使用中，科学的管理工作可以有效的提高整体环境的居住质量，并且对于城市整体面貌也有着很大的影响。

1 物业管理工作对于我国社会发展的重要意义

物业管理工作的开展，对于我国城市发展和民生的意义很大。物业管理工作其本身具有较大的就业容量，可以满足较多的社会劳动力的劳动需求，对于当前社会一些剩余劳动力有着较好的吸收作用，有效的缓解了我国社会就业难的问题。并且随着我国社会的不断发展，物业行业也在持续发展过程中，无论是从城市整体面貌、管理水平还是就业矛盾的解决上，物业管理工作本身都发挥着越来越大的作用。与此同时，社会的治安稳定和秩序的维持也离不开物业管理工作的有效开展。在多年的物业管理发展经验中我们可以得知，很多犯罪、火灾的防范，民事纠纷的解决等工作的开展，物业管理工作都发挥了不可磨灭的作用。根据相关调查资料分析显示，大多没有物业的社区相比于有物业的小区其本身的社会不稳定因素更高。物业管理工作的开展也可以促进社区内部精神文明建设工作的有效开展，为广大市民住户提供丰富多彩的活动形式，让社区内部邻里关系更加和谐，营造了一个轻松、愉悦、和谐的社区生活氛围，这对于降低犯罪率，提高社会稳定来说是非常必要的。我国社会不断发展，社区的各项工作的开展也逐渐成为城市管理的基层工作之一。作为社区服务工作的重要组成部分，物业管理工作通过与社区居委会进行合作，可以更好地对资源进行整合利用，优化社区居住空间，推进各项精神文明互动的开展。另外，物业管理工作的开展，也逐渐带动了相关产业的发展，让广大居民住户逐渐养成了良好的服务类消费意识和习惯，这对于拉动内需，促进国民经济健康增长有着至关重要的意义。

2 物业管理工作法制化发展中的不足

物业产业得到了迅猛的发展，为人们的居住、生活提供了必需的保障，但由于其自身发展的行业特性，必定在走向成熟的过程中显现出不和谐，尤其是在当今法制化国家构建步伐下，物业行业法规的陆续出台，现行物业管理服务的问题凸现出来。

第一，物业管理工作开展遇到阻碍。物业管理工作开展的过程中，其本身与其他社会问题存在一定的交叉，管理工作的执行具有一定的复杂性。物业管理工作开展中，一些纠纷和问题的产生虽然有法可依，但是其解决过程却由于相关部门配合上的缺失，导致了物业管理工作落实开展难的问题。例如，在部分业主违法违章私自搭建房屋、私自对公用面积进行占用、违章装修等问题的解决上，物业公司本身不具有执法权，对于相关问题的处理需要其他项目部门的大力配合和支持，仅仅依靠物业公司本身的管理工作来执行相关条款条例，其各项工作的开展效果也就难以得到保证。物业公司与业主委员会本身不具有执法权，如果相关部门不能进行有效的配合，这就会导致各项工作的开展落实受到很大的阻碍。

第二，相关部门对物业管理工作不够重视。很多政府相关部门，对于物业管理工作的认识度不足，不能对物业管理工作对城市管理水平发展和社会稳定的重要性有明确的认知，导致了城市管理工作的开展不能将物业管理纳入其中，这在一定程度上限制了城市管理工作对物业管理工作的支持。人们长期习惯于政府福利住房的影响，又受到新闻媒体对物业纠纷等突出事件的报道、传播，使得业主与物业之间的利益冲突面片面放大。物业管理工作的开展处于刚刚起步的阶段，各个行业要想实现健康发展，都需要外界环境的全面支持。

第三，公众法制意识有待进一步的提高。受限于我国国情，在经济发展中，精神文明建设的脚步相对于经济建设来说还相对靠后。一部分人不具备较高的思想道德素质，并且对法制知识了解较少，仅仅以自身的标准来应对物业管理工作。例如，物业管理费用收取的过程中，一部分人在日常违规行为被物业管理和制止时，他们就采取各种借口对于物业管理费进行拒交，并且不配合物业管理工作的开展。针对于这种问题，物业公司本身也面临着较为为难的处境，很多公司为了快速解决问题，往往采取息事宁人的态度来应对，从而导致了各项物业管理工作开展不善。

第四，自律机制有待进一步的提高和完善。一部分业主自身出于对个人利益的考虑，对于业主行为准则不能有效的遵守。物业公司是业主大会的选择结果，是整个业主群体的利益体现。个别不自律的业主不能遵守相应的自律机制和准则，无故地不配合物业管理的各项工作。而针对于一小部分不遵纪守法的业主，物业公司本身也不可能拒绝为大多数业主提供服务。长此以往，物业公司的自身利益就会收到严重的损害。

第五，物业管理成本与市场价格严重背离，物业企业生存艰难。物业管理水平的高要求、业主需求的高标准与服务市场价格的背離相对严重，并且该矛盾短期内无法调和，很多中小物业企业生存困难。

3 物业管理中法制化规范服务的构建

3.1 深入分析权利与具体需求

物业管理工作的开展需要将法制化、规范作为一项重要的工作来开展，并围绕自身的权利需求对于相关管理制度进行制定。物业管理中法制化规范服务必须要求现行法律法规的支持、保障，物业管理应根据建筑物区分所有权来进行相关服务条款的完善，针对于专有权、共有权以及符合物权等不同形式进行深入的研究。对多种所有权的合理分析，可以有效地避免产生权利界定不清的问题，防止由于外部因素导致一系列问题出现。现阶段我国城市发展建设中，商品房已经成为对市民住房问题解决的重要手段，商品房市场也在快速发展的过程中。但是相对于商品房的快速发展，其配套的相关法律法规还不够完善，有关的立法需要进行进一步的调整。现阶段《物业管理条例》已经成为了当前物业管理工作所必须遵循和依据的重要法律条款，其在《物权法》的支撑下，建筑物的所有权得到了明确的划分，对其中的产权外溢问题进行了有效的控制，并且为相关工作的开展提供了制度依据。在这种情况之下，对于一些属于共有的部分，其相关维修养护费用的支付不应该由单个业主承担。这种制度在某一部分业主承受不利损害时，他们才具有相应的服务方面的激励，但是于业主方而言，却缺乏相应的激励。例如，如果楼房由于自身老化出现雨天漏水的问题，全楼住户中，顶楼的住户由于自身的切实利益受到直接的威胁和损害，他们会更加积极的参与到楼顶防水层维修的过程中，而楼下其他业主则由于自身没有受到利益方面的损害，则其对于维修行为经常采取无动于衷的态度。在现代房屋建筑技术水平不断提高的情况下，很多楼房中都拥有了公共的空调系统、管道系统、电梯系统等。较多的公共系统对于业主自身能力的要求更高，并给予业主方一定的维护养护行为的要求。而对于业主方来说，他们不具有专业技能，对于一些实际养护行为不能进行很好的执行。物业如果对于这些公共财产没有指定出一个合理的服务规范，就会导致业主的房屋财产权利可能遭受到不利的影响，这是业主方和物业方都不希望见到的情况。业主方针对于自身的需求，对于专业化的服务提出了更高的要求，并且以更加高效的方式来与物业公司进行沟通交流。这种通过对所有权的区分，提高服务的集成度和专业程度，已经成为了当前物业公司开展各项管理工作所必须关注的内容，同时这也是物业公司自身制定相应管理制度的关键，而这种管理制度必须有相应的普遍适用的大法加以约束的基本需求。

3.2 明确法律关系

在法制化建设工作开展中，必须要关注权利与义务之间的法律关系，明确不同权利和义务。作为法律关系中的一种，物业管理法律中的关系主要是指业主方与物业方之间的关系，即调整人们在物业管理行为过程中的权利和义务关系。法律关系之所以能成为法律关系，必须是以有规定和调整这种社会关系的法律规范存在为前提。如果没有相应的法律规范，就不可能形成法律关系。其构成的基本要素是：法律关系的主体、客体与内容，而这三者也是必不可少的。物业管理关系中，其主体主要是指物业管理活动的参与者，包括了物业的业主、企业、相关政府管理部门、房地产开发企业。客体则是指法律关系主体中，其权利指向的对象，是物与行为（其中的行为又涵盖了作为和不作为）。内容则是指根据相关法律法规和合同条款，对于权利和义务进行明确的一概问题，具体为享有权利的人有权作出一定的行为、享有权利的人有权要求他人作出一定的行为。享有权利的人要求他人作出一定的行为，也包括不作为，如住户有权要求管理单位不得在休息时间视察房屋或维修施工，管理单位有权要求住户不得拒绝或干扰管理人员的合理入户巡查等。

3.3 对不良行为的有效防范

物业管理行业的发展在这三要素的条件下实现法制化的构建，未来的物业法制化建设应当尽量侧重规避为了单一的法律关系主体利益而产生的部分损害法律关系内容的投机行为。

第一，对议事规则进行全面的完善与优化。要想更好地推进物业管理工作法制化建设的进程，首先就要关注对业主议事规则和公约的完善与优化。议事规则的有效完善，可以更好地对于业主、业主委员会的关系进行确认，对于相关权责进行明确，梳理科学的管理流程和程序，将其业主和业主委员会之间的制约作用进行实现。在公约中，对于建筑物共有部分的维修管理的相关权利、义务和违约问题进行了明确的指出，并且对于承担责任的相关條款进行了完善，其本身具有法律效力，属于集体性契约中的一种。

第二，加强合同管理。物业管理工作的开展，其服务合同本身是各项服务活动的重要执行依据。作为民事活动中的一种，物业管理工作的开展需要物业服务合同来对业主和物业服务提供方二者之间的关系进行确定。合同中必须要对于一些服务的具体内容、共有范围、维修养护的要求标准以及各项资金的使用有明确的规定，整体合同本身具有较强的可操作性。在合同管理过程中需要对合同漏洞进行严格控制，避免由于合同疏漏所造成的物业服务工作不规范和相关投机倒把行为的出现。

第三，公开化资金使用。物业服务工作开展的过程中，相关的资金管理工作是其中法制化管理的重要一环。金钱方面是各方直接利益的体现，物业管理费在进行收取和使用的过程中，物业方要对于相关资金的名目进行空开，提高资金使用的透明性和公开性。通过强调透明性和公开性，可以有效的对各类投机行为进行控制，通过对各项监督权利的实行，可以最大限度的避免各类投机行为，提高资金使用的规范性。在各项资金使用的过程中，物业服务方要对于资金的使用过程构建一套科学、规范的使用流程，做好相应的记录，定期进行公开，就资金的应用范围进行公示。

4 结束语

法制化建设是当今社会发展的有力保障，大部分的社会纠纷都能在法制化构建的整体框架中找到规范并得以平衡，同时，执行力作为“有法可依的最后一道门槛”的非凡意义在实际操作中凸显出来，唯有切实加强法制化构建的这一步，才是法条实现于事实法律关系的根本，最终得以实现真正的法律约束力。物业管理行业在城市管理的大家庭中起着越来越重要的作用，其行业规范、执行力度、法律关系等法律问题势必需要完备的立法和严格的执行力相配合，这才是物业管理行业可持续发展的必由之路。