房地产新政力促市场稳定发展——专访中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌

本刊记者 张 亮



房地产新政力促市场稳定发展
——专访中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌

本刊记者 张 亮

房地产行业是非常重要的一个行业，它的关联效应比较大，一头连着投资、一头连着消费，所以保持房地产市场的稳定健康发展至关重要。

2015年的两会刚刚闭幕，房地产市场就热闹了起来。3月27日，国土资源部、住建部联合下发《关于优化2015年住房及用地供应结构 促进房地产市场平稳健康发展的通知》，提出2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供应规模等措施；3 月30日，央行联合住建部、银监会发文下调二套房个贷首付比例，同时财政部也联合国税总局发文放宽转卖二套房营业税免征期限。

在房地产市场发展上，政府开始出手调控，国土资源部、住建部、央行等部门陆续出台了一系列政策，应该如何看待这一现象呢？

顾云昌：中国的市场经济与其他国家的市场经济一样，市场冷的时候需要政府出手加温，市场热的时候需要降温。市场是看不见的手，在资源配置中起决定性作用；政府是看得见的手，主要是弥补市场失灵。“两只手”

记者需要协调互补，找准最佳结合点，才能把政府和市场的优势都充分发挥出来。

今天的房地产市场与几年前相比发生了很大的变化。原来是供不应求，现在明显是供大于求，库存很高。政府推出一系列新政后，很多人都说是在“救市”，实际上是在“松绑”。以往政府采取的是限购、限贷等手段，因为过去的房地产市场像脱缰的野马，需要绑起来不让它乱跑。现在发现它跑不动了，所以就要“松绑”。中国经济步入新常态，面临着经济下行的压力，房地产市场也是如此。房地产是中国经济的支柱产业之一，对经济的支撑作用是非常明显的，客观上我们要认识到这一点。国家统计局的数据显示，2014年全国房地产开发投资95036亿元，比上年增长10.5%，增速比2013年回落9.3个百分点。由于房地产投资的下降，导致了整个投资增长速度放缓，进而使得GDP增长放缓。所以，某种意义上讲，经济要保持稳定增长，房地产市场必须稳定发展。

记者 和以往相比，此次政府调控有什么特点，是针对什么样的情况作出了这样的决策？

顾云昌：总体而言，本次调控的特点可以用“三个去”来概括。一是去库存。原来的调控措施主要针对的是高房价，现在变为去库存，特别是在很大一部分三四线城市，消化库存的时间要很长。二是去行政化。本次调整首付比例和免税，就是利用金融和税收这样的市场化手段加以引导，摒弃了传统的行政命令方式。三是去“一刀切”。实际上，房地产市场的地区差异性很大，所以这次明确强调了因地施策，把调控的任务落实到地方政府，这也是落实李克强总理在今年政府工作报告中提出的“针对不同城市情况分类调控”。与此同时，政府在保证困难群众的住房方面加大了兜底的力度，文件提出将符合条件的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源，既可以去库存，又可以推进保障房建设进度。

当前，在推进城镇化过程中，农村人口向城镇转移，这会持续爆发出对房地产的需求，中国房地产市场的刚性需求还是长期的；而且，随着百姓收入的不断增加，中国城市居民的自有住房率已经很高，有的城市户均已经超过一套房。在这种情况下，居民对改善性住房的需求也越来越强烈。“支持居民自住性住房和改善性住房需求”，李克强总理在今年两会记者招待会上回答提问时指出。此次新政调控，也正是看重了改善性需求。

依靠什么方式来推动改善性需求的实现呢？应该说金融杠杆对房地产市场的作用是最大的，主要体现在三方面：第一是首付比例。中国目前的首套房首付比例为30%～40%，许多国家都在20%左右，而且不分首套二套，中国明显高于同期的国际水平。以美国为例，大多数人可以通过政府的担保，首付5%即可，这也是美国房地产市场在次贷危机后逐步复苏的原因之一。第二是利率。当前国内市场的利率很高，高利率不是房地产市场本身的问题，是整个经济环境造成的。通过金融改革才能促使利率下降，当前我们正在积极地推进金融体制改革。第三，贷款能不能获得保障。早在2014年9月30日，央行就联合银监会发布了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，要求金融机构加大对保障性安居工程建设、居民家庭合理的住房贷款需求、个人住房贷款、房地产开发企业的融资需求。一句话，金融支持房地产市场的健康稳定发展，就是支持整个中国的经济。

今年的政府工作报告提出，保障房新开工740万套，其中各类棚户区470万套以上，年内基本建成保障房480万套，让翘首以盼的住房困难群众早日迁入新居。图为在安徽省合肥市包河区义城街道，几位刚刚拿到新房钥匙的回迁居民站在新房前。

记者 中国房地产市场的下一步走向会是什么样的，哪些因素会起到比较大的作用？

顾云昌：关系房地产市场长远发展的因素，除了现实的供求关系以外，对市场未来的预期是非常重要的。实际上，从2014 年9月30日推出金融支持住房市场的通知到今年一系列政策的出台都给出了一个好的预期，这会对市场产生比较有利的影响。而且相应的政策循序渐进，根据市场的变化慢慢加码，这说明政府的调控水平明显在提高。结合当前实际来说，房地产市场如果继续下行，对中国经济稳增长压力是比较大的。所以，在保持经济稳增长方面，我们在不断寻求新的增长点，既提出了京津冀协同发展战略、长江经济带，“一带一路”建设等这样的大战略，也在反复强调要刺激消费，挖掘潜力。在国务院重点推进的六大消费领域中，第三条就是稳定住房消费，加强保障房建设，放宽提取公积金支付房租条件。在新的动力、新的增长点形成以前，房地产市场对稳增长的作用更为明显。因此，新的引擎要寻找、要启动，老的引擎不能熄火，要保持稳定地运转，房地产市场的发展更要保持健康和稳定。