房地产企业的财务风险及防范措施

2015-07-27胡显华

中国管理信息化 2015年14期

胡显华

（重庆市阳谋房地产顾问有限公司，重庆 404100）

1 加强房地产企业规避财务风险的意识

随着改革开放的深入，我国经济高速发展，各行各业稳步向前，特别是房地产企业，更是异军突起、势不可挡。房地产企业是一个真正的朝阳产业。但和西方发达国家相比，我国的房地产业明显存在诸多缺点和不足。企业基础不牢、档次不高、规模不大、经验不足以及管理不善等问题突出，受政策影响较大，尤其是当国内政策调整和国际经济运行疲软时，房地产企业往往不得不承担巨大的财务风险。这已成为其发展壮大的绊脚石、拦路虎。

2 财务风险的内容

2.1 偿债方面的财务风险

当下，我国房地产企业的运行资金，一部分是自己筹划或向其他企业借贷的，但大多数资金源于向各大银行贷款。据不完全统计，中国房地产企业资产负债率如果全部平均能达到75%以上，已经远高于60%的警戒线。多数房地产企业初期开发阶段都以负债的形式进行。我国房企对银行贷款依赖太重，利息包袱沉重，资金回旋几乎没有余地。而房地产企业在最后的商品利润空间也有较多不确定因素。由此可见，我国房地产企业存在很大的财务风险。

2.2 利率波动方面的财务风险

在我国负债经营的房地产企业，其发展受利率波动的影响很大，一旦银行的贷款利率增加，将加大房地产企业生产运行的资金成本，减少预期收益。这会降低购买者的信心，造成房产市场需求锐减。例如，2007年，我国政府为遏制通货膨胀、挤压经济泡沫，勒令银行实施6次接连加息，房地产企业投资成本骤然增加，极大打击了购买商品房者特别是按揭贷款的买房者的信心，给房地产企业的生产运行造成重大经济损失。可见，利率波动也是房地产企业面临的财务风险之一。

2.3 筹资方面的财务风险

在我国，房地产企业的生产大部分靠银行信贷进行，据不完全统计，目前房地产企业生产运营的资金半数源于银行。由于房地产企业负债比率较高，对债权保证的力度就不断降低。这给房地产企业筹措资金造成诸多困难。

3 房地产企业财务风险形成的根本原因

3.1 财务预算管理不善

房地产是标准的资金密集型行业，其生产运行投资巨大，而从生产到销售资金回笼周期长，资金使用点多面广，项目调整回旋力度差。部分房地产企业不能从成本、资金运作以及效益回报率的角度对其开发的整个工程项目作细致的财务预算分析，计划不周，资金使用、管理缺乏理性，盲目借贷，使房地产企业财务风险险象环生。

3.2 现金流量管理无章可循

房地产企业的生产运行周期长，建设程序繁杂，资金周转期长，周转率低，因此，必须加大对现金流量的管理力度。但众多中国房地产企业缺少现金流量管理的概念，风险控制基本达不到可持续发展要求。

3.3 资本结构、成本费用掌控方面存在问题

房地产企业自我资本和借贷资本“比例畸形”，导致财务风险产生。房地产企业生产运营程序繁杂，土地利用、拆迁、前期工程、基础设施、设备、安装工程、配套设施、开工建设以及竣工销售等诸多环节都需要费用。其费用的时间节点不同、资金成本使用量和使用比例也不一样，管理的方式也应随之调整。然而部分房地产企业片面重视工期、进度以及质量，并不考量资金成本的管理，造成财务管理部门没有资金成本管理的基本档案资料，实际成本和财务预算的成本出入较大，从而使房地产企业效益下滑。

4 房地产企业防范财务风险的措施

4.1 完善财务管理预算

“工欲善其事，必先利其器”。房地产企业的开发经营也一样，要完善财务管理预算。财务预算是企业项目投资能否成功的关键。财务管理部门要通盘考量总成本及其生产、经营诸多环节的所有费用。做出周密细致的整体预算，使资金需求有计划、资金月度有分析、季度有报告、年度有总评。认真执行财务预算，真正发挥房地产企业财务预警的效能。