虚热的养老地产前景堪忧

文 / 《新产经》王少杰

养老地产被视为新蓝海，新金矿，但频陷“外热内冷”的怪圈——只见枝叶疯长，不见花开。

“不管未来会怎么样，至少我们现在很开心。”曾是一句仅在爱情小说中才能找到的宣泄个人情感的语句，如今，却频频被搬到风马牛不相及的商界，成为健康（养老）产业园投资大佬们抒发自信乐观情怀的“诗”句。

10月20日，雾霾锁京，放眼望去，隐约只能看到最近的几处建筑，倍感压抑。即便如此，京郊某健康产业园投资方陈伟伟却仍饶有兴致地指着施工现场，向《新产经》记者描述着这一养老产业项目的过去、现在和未来，并以“不管未来会怎么样，至少我们现在很开心”的真情告白，表达对投资的自信和洒脱。

“自信来源于对市场的信心。”陈伟伟向记者表示，有机构统计分析，包括北京等地多个城市在接下来的五年间，老龄人口数将会大幅增加，届时对养老服务的需求也会同步。以广东深圳为例，这一中国最为年轻的城市，也正在步入老龄人口爆发增长的阶段。相关统计数据显示，在近10年的时间里，深圳60岁以上的户籍老人数量增加了160%，而非户籍老人则突破了60万人，预计到2020年深圳老年人口的整体规模将达到约62万，几乎占到整个深圳户籍人口的1/6。

“养老地产”看起来很美

花样年集团总裁潘军在一次年报发布会上曾称：“中国养老地产市场在未来30年是中国房地产市场最具有吸引力的一部分。”据了解，持有同样观点的不少房企已视其为行业发展的下一块蛋糕，甚至是看成新的金矿，纷纷对其青睐有加。

不难发现，因人口老龄化而催生的养老地产，成为房地产市场中一个不容忽视的分支。是继商业地产、旅游地产之后，又一个房地产行业细分市场下的投资“新宠”，正受到开发商的追捧。据了解，作为地产商花样年曾在深圳开发建设了首个由地产商主导的养老地产项目。但是，花样年并非第一个试水养老地产的房企，此前万科、保利、绿城等多家品牌房企均曾有过尝试。如今万科在北京的幸福汇、在青岛的万科城中均可见到养老地产的影子。保利地产亦相继在上海、长沙进行试点。

10月21日，北京大学中国区域经济研究中心秘书长王军红在接受《新产经》记者采访时表示，受经济下行和地产调控影响，房企纷纷向多元化突围，“银发经济”的养老产业被房企视为新金矿，一些嗅觉敏锐的地产商开始跑马圈地，不惜斥巨资打造，个个堪称“养老地产”大手笔。

与其说是众房企待开发的金矿，倒不如看成是被整个投资界追捧的朝阳产业。有报道称，就在各大房企纷纷试点养老地产的同时，不惜跨界大肆进军养老地产领域的另一大阵营是保险公司。据不完全统计，目前保险公司在养老地产上的投资已经超过了500亿元。泰康人寿、平安集团、太平集团、新华保险、中国人寿等保险公司都在大步进军养老地产。此外，中石化等能源巨头也已广泛涉足该领域。

陈伟伟告诉记者，目前他所建设的健康产业园区的土方已全部完工，现正进入基础施工阶段。预计一期工程建成投入使用后，预计可提供300个房间，以高级酒店服务与医养结合模式经营，最多可容纳400多名老人，月租金大约为6千元至1万元。健康产业园将成为当地首个由地产商开发建设的高端养老项目。该园区未来不仅将推出老年公寓，提供诸如健康检查、牙医、微整形等一系列服务外，旨在为高龄人群、企业中高端阶层提供一个养老养生的健康休闲场所。

在他看来，医养结合是养老产业发展的新方向。建设养老产业示范园区要依托各地资源优势，突出特色。其发展规划既要满足老年人的养老服务需求，又要考虑园区的可持续发展。

“这一思路契合了当下地方政府对开发区转型步调。”王军红分析称，按照有关规定，寻找自身特色和新定位，成为各级政府鼓励各地开发区转型升级的重点。这将意味着，包括健康（养老）产业园在内的诸多“区中园”正是开发区实现建设创新型园区、特色产业园区的重要标本。

“如果说文化创意产业园、电子商务产业园、机器人产业园、新能源产业园等为代表的新兴产业园是搅热的新一轮‘区中园’建设狂潮，那么，养老产业园则成为下一轮的起爆点。”王军红说道。

频陷“外热内冷”怪圈

印证这一说法的是，由政府层面提出的大规划近而对养老产业发展的持续发力。近日，河南省政府办公厅印发《养老健康产业发展示范园区(基地)规划建设推进计划》，其中明确提出，力争到2020年，全省建成50～60个养老健康产业发展示范园区，要通过建设不同特点和各具特色的养老产业示范园区，满足老年人多元化养老服务需求。

然而，助推养老产业园出现“井喷”的省份不仅是河南。在京津冀一体化下，河北秦皇岛市提出“把养老服务业作为战略产业优先发展”的思路，计划将在北戴河新区规划20平方公里建养老产业园，建设大容量养老服务机构2-3个，形成完整的养老服务体系，准备整体承接首都的教育科研、卫生医疗、健康养老、休闲旅游等功能与产业。

由此可见，为应对人口老龄化，加快发展养老服务业，未来几年势必将成为“养老地产沸腾年”。尤其是自今年以来，新建设的养老产业园在各地如雨后春笋般冒出。

虽然，诸多投资大佬为了挤入养老产业甘愿“不务正业”的玩跨界早已不是新话题，且新常态下其有“愈演愈烈”之势。但这一“香饽饽”并非“万能灵药”，毕竟开发养老地产不是简简单单盖房子。

王军红指出，地产商做持有型养老地产，会面临很多困难。首先是成本太高，目前还没有专门面向养老产业的土地出让，开发商拿地只能通过招拍挂。配套设施在初期投入也很高，初期哪怕只有一位老人入住，相应的医疗、康复、护理等设施都要配套齐全。其次，没有相关的金融产品支持，退出路径有限。依靠租金收益的回报周期太长，达到10年至15年，这对开发商而言将是一个挑战和考验。

在看似养老产业成为地产投资发展新“蓝海”的背后，并非看起来很美，事实上整个业态处于外热内冷状态。有报道称，目前，一些民营养老机构正遭遇着赢利难的成长困局。据了解，我国养老产业近年来发展迅猛，许多养老机构建成后运营状况却并不理想，据民政部公布的数据显示，全国拥有床位493.7万张，床位空置率近38%。一半以上（51%）的民办养老机构收入只能持平，40%的民办养老机构长年处于亏损困境。

业界普遍认为，养老地产行业仍处于“蹒跚起步”的阶段，未来中国养老地产是基于服务的产品，还是基于产品的服务，到现在也没有定论。从已投入运营的养老地产中看，资金投入不少，只见枝叶疯长，却不见花开，更谈不上结果。

“区别于园区产业的‘直角转型’、‘跳跃转型’，而是以养老产业园为代表的‘区中园’在各地层出不穷，但若地方统筹规划不到位，并且一味炒概念，其结果或会连同当地一起走入死胡同。”有业内人士担忧称。

虚热背后应回归主业

不容忽视的是，这个尚在探索阶段的产业项目正变得炙手可热。那么，众投资大佬们依然纷纷抢滩养老地产，其背后究竟蕴藏着怎样巨大的商机，又将面临着哪些潜在的挑战？

虽然，投资开发建设养老产业园，大多打出尝试多元转型打造全产业链养老的旗号，但受制于制度缺失及配套难题，让很多开发商感到迷茫，由此带来的商业模式依然含糊不清。最终演变为“圈地卖房”的房地产开发模式，养老只是拿地和卖房的幌子，产权出售之后，开发商无法阻止产权的再次交易，也不能确定最终入住的人群是怎样的。地产商仍是以追求房地产开发利润为核心，而不是以养老服务为核心。

万科也在试点养老地产的业务，但也遭遇困惑。万科在杭州良渚文化村项目中的随园嘉树老年公寓组团进行试点，规划了575套老年公寓和一栋颐养中心。但房子卖出后，很少有老人入住，大部分客户都是为自己十年后养老所准备的。万科北京幸福会项目也有146套的老年公寓作为试点，最后买家也以年轻人为主。万科总裁郁亮在2013年中期业绩会上表示，万科的养老业务没有真正展开，因为最后的买家不是老人。

有专家指出，房地产商做养老地产还没有找到成熟的模式，重要原因还是资金周期不匹配。支撑房地产开发的银行贷款多为短期资金，而养老地产需要长期资金。地产商无法沉淀大量资金进行持有运营，只能通过出售产权来回笼资金，养老地产必然沦为卖房概念。在云南、山东等地，一些地产商以“养老地产”的名义在郊区拿下数千亩土地，最后用于养老设施建设的只是很小一部分，大部分都变成了商品房开发。

与其他的地产项目不同，泰康之家燕园没有售楼处，也不对外开放。参观样板间和洽谈业务需要通过泰康人寿的热线电话提前预约。泰康人寿内部人士告诉记者，其旗下的养老社区项目全部由泰康持有经营，唯有购买泰康人寿的相关养老保险产品，才能获得不同等级的入住权。据介绍，泰康人寿推出的“幸福有约终身养老计划”，是指购买《乐享新生活养老年金保险（分红型）》的客户，单张保单的保费在200万元以上的，就可以获得泰康之家的保证入住权。

尽管泰康方面称，泰康之家燕园的产品推出之后即受到市场欢迎，每天有200个至300个客户前来参观样板间，目前已获得了第一批签约600多户的成绩，但这并有没打消外界对该公司借养老之名变项卖保险的猜疑。

早在2013年，国务院出台了加快发展养老服务业的相关政策，将逐渐沉寂的养老地产投资再度激活，但探索实践者众多，成型者寥寥。养老产业的核心在于养老服务，而国内大多数资本对养老产业的理解还停留在以养老概念卖房，更关注怎么从房地产开发挣钱，而忽略了养老服务本身。

“真正做好养老地产，思路需要从房地产开发转换到养老服务的运营上来，也就是需要探索到底如何经营养老社区。”王军红说。