刍议房地产估价的风险与防范

杨立辉

[摘要]在房地产业运作的时候，房地产估价活动是非常重要的一个环节，房地产估价也会存在着一定的风险，使得房地产业的持续以及健康发展直接受到影响。这篇文章重点剖析了房地产估价的风险的现存特点，并就如何防范房地产估价风险进行了简单的探讨。

[关键词]房地产;估价;特点;健康发展

文章编号：2095-4085（2015）01-0066-02

1 房地产估价风险的主要特点

1.1 多因素性

多因素性是房地产估价风险中的一个重要特点，在估价整个过程当中的任意一个方面和环节都存在着估价风险，而这具体环节当中的风险又由各种各样的因素共同构成，它涉及到相关的经济主体、估价人员、估价机构以及政府等各方面的利益，人员的职业操守、机构的管理经营、政府的政策法律等都有可能变成风险因素。

1.2模糊性

房地产估价的结果并不是唯一的，这点由房地产估价特点所决定。同时也决定了制定估价计划、选择估价方法与依据、选择客户等方面的不同，相应的，估价结果也会有一些改变，所以，估价的风险是很难进行定量判断的。

如今，对于风险的个因素间的关系也没有适当的模型能够加以解释，使得风险的衡量更为困难，难以界定责任。

1.3潜伏性

完成估价工作以后，在客观上已经形成了造成房地产估价风险的因素，可是这些因素并不是一定会显现出来，暂时相关的当事人需要遭受的损失与承担的责任并没变成现实。在这些风险因素已经显现出来并且有了改变以后才会变成风险，然而一旦相关的利益者发现这种状况，同时他们无法忍受这种状况为他们带来的损失，这时，这种潜在风险就会转换成事实的风险。

2 形成房地产估价风险的具体原因

2.1 估价的客体与主体的信息不对称

房地产估价这项工作的价值方法与标准各有侧重、估价的目各异、估价的对象较为复杂、涉及面非常广。房地产估价的主体主要通过分析、鉴定以及收集信息来揭示估价标的价值进而做价值判断，市场信息与基础资料掌握的是否丰富充足是估价结论公正准确性的保障，但是在实际估价的过程当中普遍都存在着信息不对称的问题，导致估价的主体在对信息进行分析、鉴定与收集的时候可能出现错误或者遗漏的状况，进而使得做出的结论和实际出现差距，产生估价风险。

2.2 政府部门与社会公众对行业没有正确的理解

房地产估价这一行业是专业性的社会中介服务，它有着自身特别的作用及角色。但是.房地产估价的作用及功能在现实的社会当中经常会被人们曲解，这也为行业带来了一定的风险。

如今房地产估价这项事业的发展日益壮大，社会及行业对估价主体的实践经验以及专业知识提出了更高要求，可是估价师们在执行估价业务的时候有着比较强烈的主观判断，这和公众公正、客观、独立的客观要求是相矛盾的，对于这种矛盾如果没有正确理解的话，也会使得房地产估价产生一定的风险。

2.3法规政策风险

形成法规政策风险的原因主要是估价人员没有对地方以及国家相关的法规政策进行透彻的理解、全面的掌握并且不合理的运用引发估价失误进而造成风险。根据我国当前阶段的经济发展状况，相关的法规政策有着较大的变动频率，地方也依照当地的特殊状况颁布相应规定。所以，估价人员与机构一旦无法保持信息渠道的通畅，随时了解地方的规定及法规政策的变化，对政策背景有充分的理解，就会使房地产的正常评估受到影响，进而引发法规政策风险。

3 规避和防范房地产估价风险的具体措施

3.1 建立数据信息系统，提高房地产信息的透明度

估价师在估价的过程中会需要很多信息来作为估价类比与参考的依据，因为信息不准确、不完整所导致的风险使比较难以避免的，这同当前房地产信息的透明度不足有着一定的关系。房地产信息具体包含了房地产市场、政府政策以及其他的有关信息，指的是政府能够公开的土地出让情况、土地出让计划等和房地产企业的信用档案、房屋的租赁管理、存量房的转让、房地产的权属登记、商品房的预售管理以及房地产市场的交易信息等。

3.2建立培训制度，提高房地产人员的道德水准和专业素质

房地产估价人员是否拥有较高的职业道德水平与专业素质会直接影响房地产的估价风险，同时也关系着风险发生损失具有多大的可能性，还反映了房地产估价人员是否拥有较强的风险意识。要想使房地产估价的风险降低，首先要使房地产估价人员的职业道德水平以及专业素质得到强化，培训执业人员的业务，使房地产估价师的后续教育得到完善。估价师为了可以适应环境不断变化的需要，一定要不断地学习，将自身的知识面拓宽并更新，关注行业的最新动态。想要使估价人员的专业素质、技能得到增强，让他们能够熟练地掌握相关的估价法规法律，在实践的过程当中寻找新的估价方法和理论结合实践。而房地产估价组织必须积极地提供条件，运用有效地方式给执业人员进行业务培训，多多开展交流活动，一起商讨研究规避和防范房地产估价风险的具体措施。

3.3完善管理制度，提高管理水平

取得估价任务是控制体系的起点，终止在完成项目并提供给用户估价报告。估价机构内部的风险管理体系通常包含了风险监督、风险控制以及风险预测这三个阶段。首先，风险预测也就是估价机构在承接业务的时候需要谨慎，应当先充分的分析、了解委托的时限、要求、范围、目的等，在制定项目的具体实施计划的过程中，要对风险预测内容进行适当增加，确定选派能够胜任的、合适的专业人员。在实施项目的时候，估价机构应当有完善科学的实施流程以及内部控制计划，并将其贯穿到估价项目的所有环节之中。要严格遵守执业规范，做到详细记录、底稿完整、取证适当、充分。

参考文献：

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[5]阮娟萍，房地产估价风险分析与防范措施探析[J].中国 新技术新产品，2009（11）.

淄博超八成陶企已全线停窑检修

随着春节假期的日渐临近，以及受2014年度行业形势普遍低迷等多方因素影响，至2014年12月下旬，淄博产区多数陶企已陆续停窑检修，这与往年停窑时间相比，停窑日期相对提前。截止目前，淄博产区至少有80%以上的陶企已全线停窑检修，约20%陶企因出口订单而处于继续生产状态。根据记者了解，当前在产企业中，以内墙砖、全抛釉以及仿古砖产品为主，多数计划到1月下旬停窑检修。

此次停窑检修，淄博多数陶企均对生产线及设备进行升级改造，从而使企业竞争力大大提升，这在一定程度上更加增添了淄博陶企面对后市的信心。