浅谈对财产租赁所得个人所得税解读存在的误区及改进

彭艳飞

【摘 要】现在的教材在介绍个人所得税时，对财产租赁所得的计算都以收入四千元为分界线划分为两种计算方法，不超过四千元的和四千元以上的，依据是《中华人民共和国个人所得税法》第六条应纳税所得额的计算及国家税务总局关于印发《征收个人所得税若干问题的规定》的通知（国税发〔1994〕89号）的相关规定，但理解上存在一定的误区，本文通过分析说明其中计算公式存在的问题及改进。

【关键词】个人所得税；财产租赁；应纳税所得额

财产租赁所得，是指个人出租建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。财产租赁所得一般以个人每次取得的收入，定额或定率减除规定费用后的余额为应纳税所得额。每次收入不超过4000元，定额减除费用800元；每次收入在4000元以上，定率减除20%的费用。财产租赁所得以一个月内取得的收入为一次。纳税人在出租财产过程中缴纳的税金（营业税、城市维护建设税、房产税和教育费附加等）和教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。

一、现行教材的处理

现行用的教材无论是考试教材还是教学教材，在个人所得税这一章节中介绍财产租赁所得应纳税所得额的计算时都分了两种计算方法：

一是每次（月）收入不超过4000元的：

应纳税所得额=每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）-800元

二是每次（月）收入4000元以上的：

应纳税所得额=【每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）】×（1-20%）

二、相关依据规定

国家税务总局关于印发《征收个人所得税若干问题的规定》的通知（国税发〔1994〕89号）中关于财产租赁所得的征税问题规定：

1.纳税义务人在出租财产过程中缴纳的税金和国家能源交通重点建设基金、国家预算调节基金、教育费附加，可持完税（缴款）凭证，从其财产租赁收入中扣除。

2.纳税义务人出租财产取得财产租赁收入，在计算征税时，除可依法减除规定费用和有关税、费外，还准予扣除能够提供有效、准确凭证，证明由纳税义务人负担的该出租财产实际开支的修缮费用。允许扣除的修缮费用，以每次800元为限，一次扣除不完的，准予在下一次继续扣除，直至扣完为止。

3.确认财产租赁所得的纳税义务人，应以产权凭证为依据。无产权凭证的，由主管税务机关根据实际情况确定纳税义务人。

4.产权所有人死亡，在未办理产权继承手续期间，该财产出租而有租金收入的，以领取租金的个人为纳税义务人。

在《中华人民共和国个人所得税法》第六条应纳税所得额的计算：劳务报酬所得、稿酬所得、特许权使用费所得、财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

三、存在的问题及改进

根据“二”的相关规定可以得出：允许扣除的修缮费用不管财产租赁收入是否高于4000元，每月（次）为800元为限。按现行教材的做法财产租赁收入4000元以下的直接可以得出修缮费用扣除限额为800元每次，而4000元以上真实情况是什么样的，通过变形教材的公式较为得出结论。

把收入4000元以上的公式变形为：

应纳税所得额=每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）-每次（月）收入额×20%+准予扣除项目×20%+修缮费用（800元为限）×20%，在变形后中可以看出，修缮费用每月最多可以扣除640元（800元的80%），准予扣除的项目为发生额的80%，与国家税务总局关于印发《征收个人所得税若干问题的规定》的通知（国税发〔1994〕89号）中关于财产租赁所得的征税问题规定中的（一）、（二）相矛盾，上述公式歪曲理解了在《中华人民共和国个人所得税法》第六条应纳税所得额的计算的内容；上述两文的正确理解应为：

每次（月）收入不超过4000元的：

应纳税所得额=每次（月）收入额-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）-800元

每次（月）收入4000元以上的：

应纳税所得额=每次（月）收入额×（1-20%）-准予扣除项目-修缮费用（800元为限）

在这种情况下，把4000元代入改进后的两个公式所算出的应纳税所得是一样的，也符合立法的初衷。

参考文献：

[1]《中华人民共和国个人所得税法》根据2011年6月30日第十一届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议《关于修改〈中华人民共和国个人所得税法〉的决定》第六次修正）.

[2]国家税务总局关于印发《征收个人所得税若干问题的规定》的通知（国税发〔1994〕89号）.

[3]初级会计实务.财政部会计资格评论中心.中国财政经济出版社，2013-04.endprint