投资性房地产计量模式选择的动因分析

李平平+冷娜

摘要：《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定投资性房地产具有两种后续计量模式：公允价值计量模式和成本模式。从上市公司的披露数据来看公允价值模式并未广泛被采用。本文从管理层的偏好、客观因素及经济后果三方面来对计量模式选择进行动因分析。关键词：投资性房地产公允价值成本

2012年年报显示，存在投资性房地产的968家上市公司中，925家采用了成本计量模式，占比为95.56%，这说明我国上市公司谨慎选择投资性房地产的后续计量模式，然而这背后的动因是什么呢？本文从以下三方面进行层层剖析。

一、管理层选择会计政策的偏好

一种观点是管理层可能借助选择会计政策来实现其自身效用的最大化，为了达到此目的，管理层还有动机平滑各期的利润。基于此管理层更倾向成本模式，该模式是以历史成本计量，按期计提折旧或摊销，除非该项投资性房地产进行处置，每期不会对各期利润波动有较大影响。另一种观点是管理层选择不同的会计政策主要由于以下两个原因：一是股票价格与会计利润存在正的相关关系，二是管理层的工资薪酬大多都与会计利润挂钩，股价影响期权效用，工资薪酬影响管理层财富。故从长期角度看来，公司未来的状况以及房地产行业很不确定，稳健的成本模式是较好的选择。

二、客观因素

（一）市场宏观环境条件。会计准则中没有明确规定其公允价值的取得情况，这对公司有很大的自主性，所以取得合理的公允价值的参考价格是较容易的。但学者刘永泽指出，在2007年的630家拥有投资性房地产的上市公司中有234家就处在深圳、上海、北京，其中运用公允价值模式计量的公司仅有3.4%。这些现实情况与理论预想情况大相径庭，显然这不能成为因为公允价值取得难度大而放弃公允价值模式，这其中必有其他的奥妙所在。

（二）会计信息处理成本。在采用公允价值模式时，每期要从新获取公允价值，相对成本模式下其处理过程复杂，加大工作量与难度；由于会计与税法遵循不同的法规，需要按照税法的计税基础对会计进行纳税调整。当采用公允价值模式时，除了要对其产生的公允价值变动进行纳税调整外，还要按照税法规定的年限计提折旧或摊销额。由此如果利润的变动幅度很小，管理层是没有动机采用公允价值模式的；对于“A+H”、“A+B”的上市公司，要编制两套会计报表，而国际会计准则规定投资性房地产采取公允价值模式，故采用公允价值模式更加合理。这样来，此条观点又不能合理解释现实中企业选择两种计量模式的动因了。那么究竟真正的原因是什么呢？

三、采用成本模式和公允价值模式下的各种经济后果

（一）准则对公允价值的苛刻性及会计信息质量。CAS3规定采用公允价值计量模式必须同时满足的两个前提条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。同时还强调，“已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式”。此外，还有“不允许同一个企业同时采用两种不同的计量模式计量所持有的投资性房地产”的相关规定。这些规定限制了企业的自由选择权利。从信息披露来看，公允价值的来源准则没有明确规定，另外由于目前国内相关人员的会计认知水平，对公司披露的公允价值的合理性存在质疑，会认为有盈余管理。这些无疑会对投资者对公司的状况产生很大的迟疑，这些都削弱了企业会采用公允价值模式计量的动机。

（二）对利润波动性的影响。管理层更愿意看到一个持续平滑且可预期的盈余走势，这是因为无论是增发股还是配股市场对盈余指标的要求是刚性的。当采用公允价值模式时，每期的价格管理层不能准确的进行预期，当价格波动幅度大时，会对盈余产生影响。由于我国宏观政策对房地产市场不利，房价预期很难预测，所以管理层也有这种平滑利润的动机，故采取风险较小的成本模式。

（三）对股利政策的影响。当投资性房地产的价格上涨时，当期利润表中的公允价值变动损益就是正的，这就会增加企业的利润额和未分配利润，但是在该项资产尚未处置时，这部分收益只是在账面上确认却没有增加实际的现金流量，进而导致了企业账面利润高而红利少的状况，若采用增值收益分红方式会导致企业现金流量减少，这会对企业产生不利的影响，但若不分红又会影响分红比例。所以，采用公允价值模式计量时增加了企业的股利政策选择的难度。这点也是企业放弃公允价值模式计量的原因之一。

（四）对融资能力的影响。对企业进行再融资，无论是以债券还是股票形式，国家都有严格的限制条件。衡量企业融资能力的指标有总资产、净资产、利润等，从目前来看，采用公允价值模式会显著增加企业的净资产额，这样融资的金额也会加大。如果确保企业采用公允价值计量后净资产收益率在6%以上，这不仅能优化企业的资本结构，而且还会对企业的融资起到更加积极的作用，故公允价值模式的采用对融资能力的影响管理层考虑的重要因素。

综上，从管理层的偏好、客观因素及经济后果三方面的动因分析可知，管理层选择投资性房地产的计量模式时，主要是基于会计政策执行后的经济后果的考虑来选择采用成本模式，除非企业对某经济后果有强烈需求且公允价值模式计量的收益远远大于采用成本模式时，企业才会选择公允价值模式进行计量。

参考文献：

[1]王小力，投资性房地产后续计量模式偏好分析[J].财会月刊.2012，1（3）：9—12

[2]孙满，关于公允价值和历史成本计量模式的比较分析[J].中国集体经济.2012，1 2（5）