房地产业中的成本核算与降低成本的方法

2015-07-13刘素菊无锡人防建设开发有限公司

消费导刊 2015年11期

刘素菊无锡人防建设开发有限公司

房地产业中的成本核算与降低成本的方法

刘素菊无锡人防建设开发有限公司

房地产业同其他产业相比，其在成本核算方面存在着较大的特殊性，特别是随着我国宏观调控政策的改变，导致我国的房地产业市场竞争越来越激烈，从而将房地产业中的成本控制问题逐渐凸显出来，为了能够更好的促进我国的房地产业发展，对当前的房地产业成本核算进行了简单的介绍，并提出了几种降低成本的方法。

房地产业成本核算控制成本

我国的房地产业从改革开放初期至今已经经历了非常久的时间，在这一过程中，该产业经历了发展的高潮，但随着我国经济发展的逐渐稳定和提高，房地产业中的成本核算问题也逐渐暴露出来，成为制约我国房地产业发展的一个重要因素，在本文中对当前的房地产业成本核算进行了简单的介绍，并将其中存在的问题进行了简单的分析，提出了作者的一些建议。

一、房地产业规范成本核算的重要性

对于房地产业来说，其主要的运营过程是通过土地的使用和房屋的建设以及最后的销售，实现企业的盈利，通过这一过程实现企业的发展。对于房地产项目来说，其主要包含了土地的建设和开发以及城市和公共设施的建设等。随着我国城市建设的不断进行，越来越多的城市建设逐渐趋于饱和状态，在这种情况下，房地产市场竞争越来越大，为了能够更好的增加企业的经营效益，大部分的房地产商逐渐将目光锁定到成本的控制上，通过良好的成本核算，能够对整个项目建设过程中的各项开支进行全面的控制，从而减少不必要费用的产生，大大降低企业的建设成本，增加企业的经济效益，这对当前的市场形势来说是非常有用的［1］。

二、房屋建设开发过程中的成本核算

（一）间接费用的核算。所谓房屋建设的间接费用，指的是在进行房屋建设的过程中所产生的各种管理费用和财务费用等，根据当前我国房地产业的运行模式，这些费用都是作为间接费用，在进行后期的成本核算时，这些费用会被直接规划到当期损益中。对于这一部分的费用，这种处理方式是同企业的会计配比原则相违背的，因此，长期执行的话很容易导致企业出现虚假账单，从而影响企业的正常成本核算。对于这一部分的费用，作者认为企业在进行成本核算时应将贷款利息和前期的销售费用视为资本性支出，这样能够更好的对企业的经济运营情况进行显示。

（二）项目的竣工核算。对于房地产业的成本核算来说，其最终目的是对房屋的建设成本进行全面的反映，从而更好的对建设房屋进行有效的销售，保证企业的经济效益。但目前我国的大多数房地产业在对房屋建设的成本进行成本核算时，往往对项目建设过程中的决算结算关注度不高，从而导致在房屋建设完成后无法正确的为销售步骤进行合理的预算。对于工程的决算工作，其一般都是在房屋建设完成之后进行的，且决算的时间较为明确，但由于决算过程涉及到的内容较为复杂，导致决算工作较难开展，这为企业的正常运行造成了较大的阻碍。像在对某个小区进行建设时，由于其中的公共设施建设没有完成，导致在进行决算时无法对押金的收回等进行决算，影响整个项目的决算工作，影响企业的正常运行。对于这种情况，在进行决算工作时，可以对没有建设完成的部分进行预提费用，这样就能对整个项目进行较好的决算，保证企业整体项目的成本核算合理性［1］。

三、房地产成本核算

（一）开发前期成本的控制。在房地产项目建设的开发阶段，最主要的影响因素就是设计阶段，其大约占据整个项目成本的65%左右，这一数据表明设计阶段是对整个项目的成本控制最佳阶段，然后是施工图纸的设计，其占据了大约25%到35%，剩下的则是一些技术措施。通过统计数据可以发现，想要实现开发前期的成本控制，需要设立专业的设计管理部门，并对其运行过程制定有效的管理措施，然后对施工图纸进行审核，最后对施工过程中需要用到的技术进行合理的选择。在进行施工方案的设计时，需要对施工过程中可能出现的困难进行全面的考虑，从而尽量减少施工过程中设计方案的改变［2］。

（二）开发中期的成本控制。在进行中期开发时，需要对施工用到的材料进行全面的统计和调查，选择合适的材料供应商，而对于具有决定性的材料，则需要房地产商进行供应，这样既能保证建设成本的控制，还能更好的保证建设项目的质量。在建设过程中，需要配合相关监理人员的工作，并对施工过程中出现的情况进行及时的处理，控制建设项目的成本。

（三）开发后期的成本控制。在进行基础设施的建设之前，需要对整个项目的成本进行预算，然后根据该数据对建设单位进行选择，并对整个施工的先后顺序进行合理的安排。此外，在对公共配套设施进行建设之前，需要对建设项目的使用目的和适用人群等进行全面的了解，然后根据数据选择合适的设施价格，保证企业的经济收益。另外，对于周围已经存在的设施，在项目建设的过程中需要舍去，降低建设成本［2］。

四、降低成本的措施

对于降低成本的措施，主要从以下几个方面进行简单的介绍，首先是推行三级收料以及领料数额的限制，对于建筑行业来说，成本的价格是影响建设单位收益的最主要因素之一，因此，在进行施工时，合理的控制领料数额，能够大大减少建设材料的浪费，降低建设成本。另一个则是对材料的进场顺序进行合理的控制，对于一个建设项目来说，其使用的材料种类非常多，在对材料的进场时间进行安排时，合理的顺序能够大大提高项目建设的效率，提高企业的经济效益［3］。