房产新政出台后对我国房地产市场的影响及建议

陈昭来 中国人民银行北流市支行

房产新政出台后对我国房地产市场的影响及建议

陈昭来 中国人民银行北流市支行

随着社会经济的快速增长，近年来，市场物价情形也在逐年增长，尤其房价增长速度比较快。然而，房价猛烈上涨并为带来良好的社会发展情势，房价高的离谱，反而严重脱离了市场价值。同时对社会其他行业也带来一定的消极影响，比如土地利用率降低、基本住房需求难以保障、银行风险增加等。房价屡破新高，不仅影响了房地产市场，同时也影响了整个社会经济市场的协调性。因此，为维护社会经济市场稳定性的房产新政出台。本文对房产新政进行详细分析，同时将其对我国房地产市场的影响作为了研究，并提出了几点解决房地产市场问题的有效对策。

房产新政 房地产市场 影响 对策

引言

人们的生活住宅、办公场所等与日常生活息息相关的建筑群体，均属于房地产业。旧社会中，人们对房产的需求，仅为遮风避雨，而随着社会经济的快色发展，房地产业可改善人们的生活质量，同时也能显示一个人的身份地位，经济条件。人们买房也不仅仅是简单的生活需求，也有以投资为目的的购房行为。正因为房地产业发展的多样性，房产价格日趋上涨。然而房地产作为国家经济支柱产业之一，其经济发展状况对社会经济有着重要的影响。因此，中央政府出台房产新政，不仅为了对房价上涨现象进行调控，也是对社会经济稳定发展的保障措施。

一、我国房地产市场经济增长原因

纵观近几年我国房地长市场的发展形势，房价从2003年开始呈现逐年上涨的趋势，全国各地房价涨幅不一，涨幅较小的也相比2003年房价增长了5倍，而涨幅较大的竟上涨10倍之多。究其原因，房地产市场本身与人两者之间的调控，以及地方政府对抑制房价上涨的行为消极，均促进了房价的上涨。

（一）房地产市场发展影响房价上涨

房地长市场本身对房价上涨的影响，是房地产市场存在结构性矛盾［1］。虽然，我国作为发展中国家，任何产业在发展之前均将其市场机构进行了全面优化。地产行业也一样，特别是近年来流行的商品房，其开发结构进行了全面调整与优化，但是房地产市场的结构性矛盾的实质并未消除。房地产市场结构不平衡，具体表现在，住房特别是低投入、低价位的中小套型住房供应总量不足；高投入、高价位的高档豪华型住宅、别墅、酒店式公寓、度假型住宅以及商务写字楼所占的供应量反而较多。如今地产开发企业盲目扩大商品住房的建筑面积，据统计，2003年开始我国房价呈现逐年上涨趋势，至2008年，对40个重点城市新上市的商品住房进行统计，发现其中建筑面积低于90 的住房数量较少，到了2009年，对新增的商品住房统计结果显示，建筑面积低于90 的住房更是寥寥无几。

一方面，房地产开发商认为人们的经济条件已越来越好，对住宅的追求越来越高，因此大面积的住宅空间成了地产开发商重点经营对象；另一方面，大面积商品房，有利于房地产开发商经营销售。最重要的原因是，高投入、高价位的高档住宅、写字楼等建筑，占据了有限的土地资源，而土地资源可利用总量确是有限的，因此只能削减低投入、低价位的中小套型住房。房地产市场的这种结构特点，成就了商品房“物以稀为贵”以及“挤出效应”的现象，最终导致房价上涨并居高不下的发展趋势。

（二）居民对住房的需求影响房价上涨

房地产市场发展是以居民的消费需求为基础的［2］，只有居民对房地产的消费需求占房地产市场发展的主导地位时，房地产市场才能稳定并可持续发展。目前，纵观居民对房地产的消费需求，已不仅仅是满足遮风避雨，提高生活舒适度、生活质量方面要求了，而是以投资的目的，从中获取更多的经济效益。对这一现象，我国政府多次对房地产市场进行宏观调控，但是均未见成效，因为是调控的切入点并未找准。政府部门每一次调控政策，均是以增加住房数量，以满足供给需求。从实践中表明，这种调控措施并未消除房地产市场过度增长的趋势，反而成为了房价增长的助力，从2003年至今，在政府增加供求来满足住房需求的调控措施下，投资性的住房需求越来越普遍。对于买房投资者而言，房价一直居高不下，买房投资比买股票盈利更有保证，买四、五套房产进行投资都不算多。因此，控制房价不断上涨的现象，抑制投资性住房需求，是重要举措。

（三）地方政府部门消极抑制房价上涨

房价上涨是房地产行业的经济发展趋势，虽然房价上涨严重影响了市民的生活，中央政府也在不断对房地产市场开展宏观调控措施［3］，但是地方政府执行力度小，甚至折扣执行，导致中央政府的宏观调控措施形同虚设，对房价上涨现象不起作用。

在对房价的宏观调控方面，中央政府是积极的态度，而地方政府则是消极的态度，原因是抑制房价，两者之间的利益有着本质性的差异。中央政府对房价的宏观调控，是为群众考虑，以维护群众日常生活不受房地产市场影响。另一方面，是促进社会的和谐发展，保护社会主义经济市场的平衡与稳定。而地方政府的任务，是将当地建设发展的更快更好。房地产行业作为经济支柱型产业，打压房地产行业的经济发展，如同在拉当地经济发展的后退，对于地方政府而言，这是影响其政绩以及遏制城市GDP增长的错误方针。由此可见，对房地产市场的宏观调控，对中央政府而言是为国家兴盛、人民富强考虑，而对当地政府而言，则是为自己考虑。作为中央政府政策的执行主体，当地政府消极抑制房价上涨，或者受房地产开发商的贿赂，是推动房价上涨的重要因素。

二、房产新政对我国房地产市场的影响

（一）我国出台的房产新政

从2010年开始，我国中央政府以及相关部门，针对我国房地产市场房价严重增长的趋势，制定了一系列抑制房价的调控措施，已改变以往对房价调控无效的现象，切实解决居民购房、住房的地产问题。从2010年4月15日开始，中央政府开始陆续出台房地产调控政策。如国务院拟定贷款买二套房首付不得低于50%与房价过高地区可暂停发放第三套房贷等调理措施；住房与建设部拟定商品住房严格实行购房实名制与二套房以住房套数界定，不再以贷款为准的调控措施。不同地区也根据其经济市场特点，出台了适合当地的房产新政。如北京拟定同一家庭限新购一套房、暂停三套及以上房贷等调控措施；深圳拟定暂停三套房贷款等调控措施；广州拟定国十条楼市新政细则等调控措施。同时，在2010年9月29日，多部委出台巩固房地产市场调控成措施，暂停发放第三套及以上房贷，首套房首付比例不低于30%。房价过高，上涨过快城市要限定居民购房套数，并对住房交易过程进行调整。

2010年，我国针对房地产经济发展状况出台一系列房地产新政，大到全国房地产经济发展的总体情况，小到地区房地产经济的发展情况，房地产新政对房价上涨的调控措施可谓面面俱到。不仅政策严厉，同时中央政府对政策执行状况抓得紧，可称之为“史上力度最强房产新政”。

（二）房产新政对我国房地产市场的影响

（1）对我国大中城市房地产市场的影响

自2010年4月房产新政出台后，发改委对全国36个大中城市进行统计，到同年5月份，紧一个月的时间，全国房价的涨幅便出现了回落势头。据调查，新建商品房的平均价格为8479元/ 。其中，最低交易价格为5763元/ ，比4月新政刚出台时下降了1.90%，最高交易价格为13727元/ ，与4月份的相比，降低了1.94%。其他类型的房产，与新建商品房一样，房价涨幅回落明显。可见4月出台的调控措施效果显著，对以后房地产市场走向预测，全国大中城市的后期房价预期能够继续下降。

然而，中央政府所出台的房产新政，是对房地产市场的强制要求，而非客观形成的经济规律［4］。房地产买卖行为，是地产商作为卖方，人民群众作为买方的交易行为，交易活动真正的主体对象并非中央政府。因此，对房地产暂时的调控措施，在严格的监督力度下，确实可以发挥功效，压制房价涨势，甚至降低房价。但是中央政府的管理与监督一旦松懈，房价是否出现过快的上涨局面，也是一个值得观察和思考的话题。

（2）对我国二三线城市房地产市场的影响

关于房产新政“国十条”出台后，我们可以发现，鼓励低投入、低价位的中小套型住房建设与供给，抑制投机性购房，是新政中最重视的调控措施。从我国二三线城市经济特点来看，房地产结构调整时间较短，原来房地产结构主要是住宅形式，而如今为酒店式公寓、写字楼、商铺等类型。其次，以住宅需求的购房人员比较多，有房而再买房的目的，也只是为了换一个面积稍大的商品房，其一可以提高生活舒适度，其二对商品房周边设施的方便度更加青睐。二三线城市房地产结构以及市民购房的刚性目的，显示出房地产市场受房产新政出台的影响并不大。

以江西省赣州市为例，诸如外滩一号的公寓式写字楼，蔚蓝半岛和国际时代广场的商铺销售均火爆一时，而在房产新政出台后，房产的市场价格并未下降而继续直线上升。这说明中央政府虽然对投资性需求的购房有了一定调控措施，但并没有针对商业贷款加以控制。人们为了抵御通货膨胀风险把大量资金由原来的住宅投资转向房房地产商业市场投资，但还是未改变投资性购房需求的本质以及房价上涨的趋势。

大中城市的经济发展有其优势，但经济的发展空间，却也没有二三线城市的发展空间大。就房地产行业而言，大中城市的房产价格已基本定位了，而二三线城市房产价格仍然具有较大的弹性空间，定位较难。可以说，未来二十年内，我国房地产市场热点，就在二三线城市之中。但是，正如上述所说，二三线城市的房地产需求本质并未受新政影响，尚趋于稳定。而在未来三年内，二三线城市的房地产市场才会逐渐被房产新政真正调控。

三 、促进我国房地产市场稳定发展的建议

（一）解决居民改善住房质量需求

鼓励低投入、低价位的中小套型住房建设与供给，抑制投机性购房，是新政中最重视的调控措施，也是中央政府考虑到社会基层居民无购房经济能力，为其提供底层本住宅的购房机会，以实现居民改善住房质量的基本需求。正如上述所说，房地产开发商是房产卖方，居民是房产买方那个，只要买房愿意出高价，房价就降不下来。而居民中有身份等级之分，尽管是购房解决基本住宅需求的基层人员来说，房价也如天价一般不可想象。因此，房地产应提出“保障房”种类，专门为买不起大户型高价房型的基层居民提供。对于房产新政而言，应该将“保障房”与商品房房价、购房政策区分开来，才能真正意义上解决所有居民改善住房质量的需求。

（二）改变房地产作为社会经济支柱产业的现状

众所周知，房地产业是社会经济支柱型产业之一，房地产市场经济的增长与下降，均代表了社会主义市场经济的发展状况。同时，房地长市场的发展对社会其他行业也带来一定的消极影响，比如土地利用率降低、基本住房需求难以保障、银行风险增加等。房价屡破新高，不仅影响了房地产市场，同时也影响了整个社会经济市场的协调性。因此，假设房地产市场崩溃，那么土地利用率、基本住房需求以及银行信贷的发展，均会受到波及，整个社会经济市场也会连带出现危机［5］。因此，必须加强改变我国以房产作为社会经济支柱产业现状的力度，建立和谐稳定的房地产市场，保证社会主义市场经济的稳定性。

（三）改变当地政府政绩考核标准

中央政府对房地产市场的调控措施，需要各地区当地政府执行。出于对当地政府对房地产新政的执行现状分析，当地政府为政绩考虑，提高地区GDP增长率，对房地产新政视而不见，或者在执行过程中大打折扣。其次，房地产开发商对当地政府的贿赂与收买，政府对地产开发商的经营行为打开绿色通道。这些行为均是房产价格上涨的助力，同时也是不合法的途径。其中，当地政府为提升自身政绩是造成这些现象的主要原因。因此，中央政府应着力改变当地政府政绩考核标准，并加大对当地政府的管理与监督力度。

四、结语

近年来，我国房价逐年增长，并持续上升，无回落趋势，这对我国社会经济的稳定性有着严重的威胁。房产新政出台后，不论是大中城市，还是二三线城市，亦或是不同的购房群体，房产新政均对房产市场以及购房行为提出了新的要求，一定程度上稳定了房地产市场的发展趋势。然而，房产新政所提出的调控措施虽然全面，但重在能够实施于现实。当地政府应秉承中央政府的发展理念，严厉将房产新政落到实处，保证房产新政发挥真正功效，保证房地产市场健康稳定的发展趋势。

［1］陈蕾.当前房地产宏观调控政策的特点及政策效应思考［J］.中国城市经济.2005，8（30）：46-48.

［2］廖英敏.房地产新政实施对房地产市场的影响［J］.中国发展观察.2010，5（5）：8-9.

［3］易宪容.房地产“新政”的理论基础及政策效应分析［J］.江苏社会科学.2009，3（15）：39-46.

［4］沈晖.健全我国房地产宏观调控政策体系［J］.现代商业，2009，1（18）:120-121.

［5］胡小芳，刘凌览，张越，等.房地产宏观调控政策实施效果评价——基于武汉市购房群体的感知调查［J］.财经理论与实践，2013，9（25）:101-106.

陈昭来（1967-），男，广西玉林市北流市人，经济师，大学本科学历，中国人民银行北流市支行。