快速城镇化背景下消费者预期对房地产市场的影响分析

王晋琳

摘 要：2003年以后，我国进入诺瑟姆曲线城镇化快速发展的阶段，城镇人口规模的扩大强化了商品房消费者房价上升预期，从而推动了城市商品房价格的进一步上升和房地产行业的快速发展。本文在房地产四象限模型基础上探讨了城镇化、城市消费者的房价预期以及房地产市场的互动机理。

关键词：城镇化；消费者预期；城市房价

一、引言

近年来，随着城镇化进程的逐步推进，我国房地产市场也蓬勃发展，在商品房供需变化的影响下，消费者对于房地产市场上商品房的价格预期也会随之变化，这种预期效应也会转而影响城市商品房平均价格。

国内外学者关于消費者预期对城市房价影响的成果主要有：Akerlof和Yellen（1985）在研究房地产的市场周期时发现，房地产市场不仅受到经济基本面因素的影响，还受到消费者过度信心、货币幻觉、片面信息等行为因素影响；Clayton（1997）对温哥华住宅市场进行实证研究，结果显示，住宅价格与消费者预期具有反向关系，因此得出结论，住宅市场具有明显的非理性预期；Miller和Peng（2006）对美国277个都市住房价格波动进行研究时发现，现在房价波动是未来房价波动的Granger因，说明房价波动的预期导致了房价波动。综上可知，国内外学者已对预期与房价波动的关系进行了较深入的分析。但是，鲜见对城镇化、预期与房地产市场三者互动机理的探讨；针对山西省的分析还处于空白。基于此，本文不仅尝试从理论上理清城镇化、预期与房地产三者的关系。

二、理论分析

（一）传统模型

本文利用迪帕斯奎尔-惠顿的房地产四象限模型来揭示城镇化背景下消费者预期与房地产市场的相互影响路径。

迪帕斯奎尔-惠顿的四象限模型将房地产市场分为两大部分，Ⅰ/Ⅳ象限为房地产使用市场，Ⅱ/Ⅲ象限为房地产资产市场，通过四个象限的传导作用分析房地产市场的长期均衡。

第I象限代表房地产的使用市场。租赁需求曲线向右下方倾斜，表示房屋存量和租金的反向变化趋势。第Ⅱ象限代表房地产的资产市场。资产市场的曲线是以原点为起点的射线，代表房地产市场价格是由租金价格通过资本化率来折现实现。如果已知第I象限的租金水平以及预期的资本化率，即可在第Ⅱ象限就确定房地产价格。第Ⅲ象限代表房地产的增量市场，主要说明房地产价格和新开发量之间的关系。房地产的新增供给主要取决于房地产价格P以及房地产开发成本X，即C=f（P，X），假定房地产开发成本X不变，则房地产的新增供给C只与价格有关，斜线与横轴的交点代表启动开发所需要的最少资金量，第Ⅳ象限代表房地产的存量市场，表明房地产的新增量和存量间的数量关系。在一定时间内，一个地区每年的净新增量为ΔS=C-δS，其中C为新建房地产数量，δ为折旧率，δS表示因折旧而导致的存量损失。一个城市的房地产存量达到均衡，意味着存量不再发生变化C=δS，则S=f（C）=C/δ。假定δ不变，房屋增量与房屋存量呈现出正比例的关系。

随着城镇化进程的稳步推进，城镇化的规模效益与集聚效应促使经济增长，房屋需求增加，房地产市场的对物业的需求增加，这意味着第I象限的需求曲线D向右上方移动，导致租金升高。在第Ⅱ象限，租金的上扬通过资本市场直接加强了消费者对房地产需求，使房地产资产市场价格提高；在第Ⅲ象限，房地产资产价格的上升促使房地产增加供给，房地产新增量的增加导致第Ⅳ象限的房地产市场存量增加，市场供过于求，租金开始回落。经过市场的反复作用，需求曲线向左方移动均衡到状态。与初始的需求曲线相比，长期均衡状态下，市场具有更高的租金、房地产价格、房屋增量以及房屋存量，即房地产市场呈扩散式发展。

（二）短期与中期非均衡四象限模型

传统的四象限模型研究的事房地产市场的长期均衡状态，但是由于城市住宅供给与消费者需求不匹配，城市资源的配套供给与地域格局不匹配，城市化会不均衡发展。此处引入消费者预期因素，通过四象限模型研究短期非均衡状态的房地产市场，以揭示城镇化带来的城市房地产市场的繁荣如何通过消费者预期的传导作用于城市房地产价格。

我们提出如下假设：

1.市场租金变动会对消费者商品房价格预期产生影响；

2.短期内住房存量不会随着房地产市场供给变化而变化；

3.短期内贴现率i不变；

首先，城市人口的大量涌入，带来经济增长和城市聚集效应，人口对住房的需求加大，短期内会造成第I象限住房存量一定但是租金提高，在曲线上表现为曲线向上平移。传导到第象限价格均衡点从A变为B（短期效应），此时市场中房屋供需不平衡，需求大于供给，于是住房价格和租金会提高，这种现象会使消费者产生房价进一步上涨预期。消费者进一步预测房价的走高趋势，也即预期的收益率i发生变化。此时，第象限的曲线会逆时针方向旋转，达到新的平衡点D，此时由于消费者预期的影响，房价在横坐标轴上产生了s1距离的移动，这一距离即消费者预期对房地产市场的价格的影响。新的价格会作用于房地产商，由我们的假定，房地产商产生同消费者相同方向预期，有加大房屋供给趋势，s2即在引入消费者预期时，房地产市场的开发“虚拟供给”。由于分析的是短期影响，这个传导到此终止。

通过理论分析，我们认为，短期内，城镇化带来的集聚效应会使消费者预期房价升高，从而传导到房地产市场使房地产商有房价上涨预期，从而有增加房屋供给动力；中期，房地产商真正加大城市商品房的供给，房屋存量的加大会抵消租金升高对消费者预期的影响，但是随着城镇化的发展，长期城市商品房的价格会升高。（作者单位：山西财经大学管理科学与工程学院）

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