试论营改增政策对房地产行业的影响

南京源久房地产开发有限公司　王东辉

试论营改增政策对房地产行业的影响

南京源久房地产开发有限公司王东辉

摘要:增值税是20世纪最重要的一项税制发明与创新，它是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。营改增，是对过去征收营业税的销售商品或提供劳务行为改为征收增值税，从制度上解决营业税制下“道道征收，全额征税”的重复征税问题，实现增值税税制下的“环环征收、层层抵扣”，税制更科学、更合理。我国自2012年一月在上海对交通运输业和部分现代服务业启动营改增试点工作。2013年8月1日，交通运输业和部分现代服务业“营改增”试点在全国范围内推开。房地产营业税改征增值税是今年我国税务领域的一个热门话题，但什么是房地产增值税，对房地产业实施营业税改增值税有什么样的意义，营业税改增值税后对上游企业产业链如何，都成为房地产业普遍关心的问题，对房地产营业税改征增值税后的税收影响多少，也是纳税人最关心的问题。

关键词:营业税改增值税税收影响重复征税意义

一、房地产行业概述

房地产行业生产周期比较长，一个完整的开发项目一般需要两到三年左右时间才能完成，是兼具资金密集型和劳动力密集型的产业。

房地产行业的主要特点：

第一，周期性。房地产业是基础建设行业，它属于固定资产投资领域，极大地受到国家宏观经济政策的影响。因此，房地产行业的发展和国民经济有着很强的相关性，属于较为显著的周期性行业，在国民经济的发展中具有一定的先导性。

第二，关联性。房地产产业的产业链条很长、环节很多，它的发展会带动一大批相关产业的发展。房地产业和其他许多行业之间都有着密切的关系，表现出很强的产业关联性，最明显的是钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家电等产业，它们都与房地产业密切相关。统计数据表明，在这些产业的年产量中，钢铁的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%，都投入到了房地产的开发建设中，可以看出，房地产业对这些产业的发展影响重大，具有非常大的促进作用。并且，房地产业的发展也能催生一些新的行业，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。因此，由于房地产业所具有的这种“牵一发而动全身”的很强的产业关联性，使其能够在国民经济发展中具有很高的贡献程度。

第三，协调性。因为房地产业与国民经济发展具有高度相关性，所以房地产业的发展必然要同国民经济的发展水平相协调。房地产业开发产品的流通量取决于有支付能力的社会需求，而支付能力又取决于国民经济发展的总体水平。因此，房地产业要根据“有效需求”来确定生产规模，不能肆意开发，过于超前。

第四，支柱性。房地产业是国民经济的支柱产业。

(1)它为国民经济中各行各业的生产经营活动提供最基本的物质条件；

(2)它为劳动力提供住宅和各项配套服务设施等生存和发展最基本的条件；

(3)它是财政收入的主要来源，为经济发展和城市建设提供了大量的财政支持，并能带动多个行业共同发展。

第五，风险性。房地产业是一项风险产业，对于开发商来说，既有来源于外部的因素，也有来源于内部的因素：外部因素主要是政治、经济形势的变化，政策的调整，城市规划的变化等等；内部因素主要是投资决策失误、经营管理不善等。

二、房地产行业营改增前后的税收影响

房地产行业是最终的产成品完成环节，房地产行业营改增的前提是为房地产业提供劳务、施工的行业必须也是营改增的行业，否则房地产行业就无法获得抵扣进项税额。

由于增值税是价外税，营业税是价内税，企业在正常运营情况下，其“营业收入”、“营业成本”和“营业利润”水平都会有所下降。主要原因是，确认营业税收入时，按照会计准则规定，“主营业务收入”核算的是包括营业税的“含税销售额”；营改增后，确认增值税收入时，“主营业务收入”核算的是不含增值税的销售额，“主营业务成本“的核算与“主营业务收入”类似。

举例说明：

某房企开发产品售价为每平方米10,000.00元，其成本为每平方米6,000.00元，其中，土地成本为2,000.00元，七通一平、建筑安装等成本为3,800.00元，设计费用为200元，在现营业税环境下和营改增后的营业利润（每平方米）计算如下表（假设销售不动产的增值税税率为11%）：

项目“营改增”前确认的金额“营改增”后确认的金额（按11%税率）差异主营业务收入-10,000.00 10,000÷（1+11%）=9, 009.01990.9主营业务成本9 -6,000.00 2,000+3,800÷（1+ 11%）+200÷（1+ 6%）=5,612.10 387.9 0营业税金及附加（不含土地增值税）10,000×0.056= 560.00 [9,009.01×0.11-（3, 800÷1.11×11%+ 200÷1.06×6%）]× 12%=72.37 -487.6 3 -115.4 6主营业务利润3,440.00 3,324.54

营改增前房地产开发企业的税负主要体现在土地增值税、营业税和企业所得税上，营改增后，营业税被增值税替代，土地增值税中的计算依据房屋销售价格在不变的情况下其计税收入将下降，而扣除项目中由于存在不同税率的情况以及可能没有进项税额的土地成本，其总体下降幅度很可能会小于收入下降幅度，则营改增后土地增值额将很可能减少，导致土地增值率下降，进而减少土地增值税税额。另外，如果企业能够做好采购规划，持续合理取得符合规定的增值税扣税凭证，那么在营改增后企业的税负将会有所下降。

三、房地产业营业税改征增值税的意义

(一)有利于完善税收链条

增值税制度的改革过程，是增值税链条不断完善的过程。营业税改征增值税，使增值税链条基本完整，使纳税人所购的服务类等所含税额可以抵扣。由于营业税的计税依据是销售额全额，同一项销售或劳务因为分工而要在其所处的环节征税，因而存在多环节重复征税的问题。营改增后，在最终消费以前的各个环节，税收环环相扣，从理论上来讲基本上消除了重复征税。

(二)规范财务税收管理，提高会计核算水平

营改增后，会计核算体系将发生变化，对企业会计核算水平的要求将大大提高。增值税业务对会计核算要求较高，只有规范的账务处理才能正确进行纳税申报，如果企业会计核算制度不健全，可能就会加重税负，甚至造成涉税风险。

(三)有利于提高各行业竞争能力

房地产业营改增后，打通、延伸了各行业的增值税抵扣链条，助于进一步提高行业的分工与专业化，同时减轻行业消费者的负担，从而进一步刺激需求，以此种方式形成良性循环。如房地产公司可把原施工合同分离为采购原材料业务与劳务业务，从而节约施工环节的成本，这样可降低建筑成本，提高自己的市场竞争力。

(四)有助于促进房价回归合理平稳

目前对销售不动产以及建筑业征收营业税存在重复征税问题，改征增值税后，可以消除住房销售中的重复征税问题，减轻购房者负担，从而有利于进一步促进房地产业健康发展。同时，房地产业营改增后可以促进房地产市场交易活跃。营改增后，如果房屋销售客户是一般纳税人，且允许其凭房地产企业开具的增值税专用发票抵减其销项税额，那么，这必然有利于房屋销售规模的扩大，房地产企业通过获取规模经济效益，降低房价扩大销售，获取收益。

(五)有利于提高经济效率，降低通胀压力

商品和劳务流通过程中各个环节的税负下降，企业的生产成本也相应地下降，从而有利于控制物价，降低通胀水平。房地产业营改增后，各产业环节间紧密联系，很大程度上避免了重复征税，促进了房地产业经营成本的降低，因而在一定程度上抑制了通胀压力。从长远看，营业税改征增值税，可以促进产业间、产业内的分工与合作，有利于从总体上提高经济效率，而经济效率的提高，则可以对总体物价水平起到有效控制作用。

(六)促进地方政府进行房地产相关税收政策的改革

营改增后对中央和地方政府间财政收入的分配势必产生影响。目前，除少数行业外，营业税收入基本全部划归地方政府收入，增值税收入的25%划归地方，尽管在试点期或过渡期营业税改征增值税后的这部分收入仍归地方政府，但从长期看，试点期或过渡期结束后，这部分收入仍会最终面临中央、地方政府分配的问题。营业税在地方税收收入中占有较大的比重，这就要求尽快推行地方税制度改革，创新地方税税制，弥补因营业税改征增值税而造成的地方税收收入损失。