挥手自兹去，房地产黄金十年

我从事房地产金融的十年（2004-2014）被称为中国房地产的黄金十年。在我看来，2013年事实是整个中国房地产业的“传统”顶峰，这一年也是万科等标杆性房地产公司正式转型的元年；这一年是整个房地产行业“预期”转变的元年。

房地产天然具有金融属性。尽管经济学对金融属性的定义没有统一的说法，但从本质上来看，至少有两层含义：一即具备金融产品的特征，包括流动性、收益性和价格波动性，可理解为金融产品；二即具备金融功能，可进行人群、地域以及期限上的资源再配置。承认房地产的金融属性，分析未来房地产行业的走势就变得较为简单了。

正因为房地产的金融属性，银行（或者非银行金融机构——最典型就是信托）视其为最佳担保品（境外也一样），对其估值也随其行业周期波动，房地产黄金十年的一路上行，不仅仅造就了福布斯排名靠前的房地产富豪，还造就了一批排名迅速蹿升的银行（金融）新贵。但M2的神力终究抵抗不了市场规律，地方政府的“土地财政”无论怎么变换方式“托市”，都难以抵挡行业的整体下行。

房地产的金融属性也决定了其作为投资（投机）品时，必然有其内在的经济规律。市场景气时，作为抵押品可以通过提高抵押比例，或者提高评估值获取更多的资金；一旦倒转，犹如股市的去杠杆，发生的是“踩踏”，即加速下跌，曾经发生的海南房地产崩盘（当然也有其他非市场因素）便是“血证”。港资的房地产开发商深刻体会了其金融属性，因此，非常强调现金流管理，越是市场景气、越是降低有息负债比例（港资开发商的净资本负债率一般不超20%，即有息负债总额不到公司净资产总额的20%），以保证不期而至的市场风险。

金融市场往往是牛市的时间短，熊市的时间长，熊市的致胜法则是“剩者为王”和“赢者通吃”。中国房地产的黄金十年，是前所未有的大牛市，因为其承担了M2蓄水池的历史使命。如今，既然已经承认“白银时代”来临，就不必再抱什么幻想，毕竟，白银的价格跟黄金比，已经不是“腰斩”那么简单。

讨论房地产的趋势，往往会遇到一个词：“刚需”。可怕的是，中国的“人口红利”正在消失。当年日本的总和生育率（也称总生育率，指该国或地区在育龄期间——国际传统上一般以15至44岁为准——的每个妇女平均生育的子女数，一般该比率小于2.1，新生人口是不足以弥补生育妇女和其伴侣数量的）下降到1.8以下的十年后，其房地产出现了崩盘。中国（计划生育）2000年政策允许的总和生育率是1.46（即使全面放开二胎政策，人口的增长也未可期），中国小学生入学人数从1995年的2531.8万，减少到2014年的1658.4万。人口红利消失，直接对应储蓄率的逐步下降，对房地产的长期需求也在下降，而中国目前海量的存量房是不会消失的，且房地产投资只是放缓，而非负增长！

从业十年，被人问最多的问题是现在房价便宜吗？我喜欢用炒股作对比，我想下一次就好好讨论一下！（作者/李向民，资深地产金融人士）