楼市还有20年的黄金期

一般经济增长率为5-8%时，房地产市场是稳定发展的局面，现在没有理由相信房价会降下去。长期来看，未来十年房地产是支柱产业，房价还要上涨而且会持续上涨。由于中国城镇化率提升将拉动住房需求，中国房地产行业仍将有20年的黄金期。

我不知道，“创世纪——中国房产西湖峰会”是一次给开发商打气的会呢，还是一次分析房地产市场走势的研讨会，抑或是一次专家、学者与开发商的互动。因为，更多迹象表明，专家、学者们似乎都十分看好未来的房地产市场，看好房价的继续上涨，甚至希望房地产市场再像前些年一样在泡沫中前行，在价格的快速上涨中为GDP作贡献。

其实，房地产市场好比天气，忽冷忽热，而目前的房地产市场已经逐渐进入到了一个炎热的夏季，例如杭州、温州房价连跌十五个月和二十一个月后反弹，各地库存去化周期也明显缩短。

今年5月，中国GDP增速为7%，房地产已没有理由下滑了。一般经济增长率为5—8%时，房地产市场是稳定发展的局面，现在没有理由相信房价会降下去。长期来看，未来十年房地产还是一个支柱产业，房价还要上涨而且会持续上涨。由于中国城镇化率提升将拉动住房需求，中国房地产行业仍将有20年的黄金期。

当然，房地产企业在转型的同时，还应抓住当下“互联网+”、“海外地产”的发展机遇，探索适合自己的模式。可以说，目前没有任何一家房企真正意义上的转型成功，但诸如万科小股操盘轻资产模式、绿地多元化组合创新模式，都是一些很好的尝试。

房企的转型没有任何固定模式，不论结合互联网思维、还是结合金融创新，所有的探索都只是在尝试阶段，成功可能要等十年二十年，但不论互联网+还是海外地产，一旦形成行之有效的模式，便有望成为中国房地产市场发展的新引擎。国家应提前出台相关的规划来引导市场，给房企指出一条未来之路。而在海外市场开拓方面，中国房企也将迎来自己的机遇期。

实事求是地讲，在稳定经济增长、遏制经济下行的关键时刻，确实需要房地产发挥更多作用，需要房地产市场的消费拉动整个消费的进程。但前提是，不要过度依赖房地产，过度依靠房地产的拉动作用，尤其是不能依靠房价的快速上涨来启动居民的购房需求。

如果不是前些年对房地产的过度依赖，以及房价过快上涨留下了许多市场泡沫，使得居民的收入增长与房价上涨形成倒挂，中国经济的结构也不会出现严重失衡，钢铁、水泥等行业也不会出现严重的产能过剩。尤其是地方政府，也不会背上沉重的债务包袱。正是因为对房地产的过度依赖，才使得原本应当扮演经济发展主角的实体经济，逐步被投资者和资本所抛弃，被慢慢边缘化了。

眼下，中国经济在采取了一系列稳增长措施以后，似乎效果并不明显，经济也仍处于下行通道。因此，具有强烈房地产情结者终于又有了发声的机会，也有了重拾房地产“支柱产业”地位的理由。特别对地方政府来说，在新一届政府没有走过去发展的老路，没有给房地产至高无上的地位，也没有在政策上为地方通过房地产创造政绩留下空间的情况下，一直盼望着能够重新回到城市建设和房地产开发的老路上去，能够在很短的时间内实现经济增长的目标。在这样的情况下，如果稍有不慎，就会使房地产市场再次回到以房价上涨为核心的老路上去，而刚刚有点引起投资者关注的实体经济，则继续会被边缘化。

而从眼前房地产市场的情况来看，由于住房信贷政策门槛的持续降低，特别是去年“9·30”政策和今年“3·30”政策的出台，已经带来了成交量的阶段性回升。国家统计局最新数据显示，今年1-4月份，全国商品房销售面积同比下降4.8%，降幅比1-3月份收窄了4.4个百分点。销售额同比下降3.1%，降幅收窄了6.2个百分点。销售额降幅小于销售面积降幅，这意味着与去年同期相比，房价整体处在回升态势。虽然很大程度上是因为刚性需求被激活的原因，但这其中到底存在多少非更改需求、非刚性需求，也是值得关注的一个问题。如日前媒体报道的那样，某投资者在股市赚到了钱后，一下子到北京买了30套房子的消息，这就很值得关注。也就是说，一些炒房者又开始要有所动作了。而这样的炒作，不仅会带来房价的上涨，也会引发购房者的心理紧张，从而配合炒房者的行为。

在经济需要的时候，适当刺激一下房地产市场并不为过。但前提是，一定要拿捏好力度、把握好分寸，切不要过度放任，否则后果严重。中国经济要转型，房地产决不能再成为支柱产业，至少不能削弱实体经济的发展空间，不能占有实体经济资源。如果开发商能够到国外去开辟市场，去赚外国人的钱，那当然是可以的，但也不能损害中国人的形象，不能以炒作和抬价为目的。

中国经济要健康、有序发展，还是要依靠经济结构的合理、经济增长方式的转型、核心竞争力的增强。房地产等“一次性”交易行业，只能配合实体经济发展，依据实体经济发展的目标，制定适合实体经济发展要求的规划，而不是抢占实体经济的地盘，抢占实体经济的资源。当然，对实体企业来说也要转变观念、创新思维，不要被房地产等虚拟经济牵着鼻子走，而要扮演经济发展主角，引领中国经济发展。只有这样，中国经济才能实现可持续发展。中国的房地产市场或许还有相当一段时间的黄金期，但黄金的纯度一定要改变，切不可再像前些年那样杂质很重、泡沫很多。

作者简介：

谢逸枫，著名经济学家、知名地产专家、亚太城市房地产研究院院长，从事房地产行业及研究多年，精通房地产开发业务流程与楼盘全程操作程序，操盘项目类型涉及住宅和商业地产，著有《房产税试点不宜扩大》、《城镇化将导致城市房价持续上涨》等。