城市居民住房消费需求现状与影响消费行为的因素探讨

胡超

摘要：本文概述了住房消费的含义和特点，并由此分析城市居民住房消费需求的现状，在此基础上探讨了影响消费行为的具体因素。

关键词：城市居民 住房消费 消费行为 影响因素

随着我国社会经济的飞速发展，居民的生活水平得到提升，对于住房也提出了更高层次的要求，住房问题也随即成了社会各界所关注的焦点问题。近年来，住房消费也逐步由集团消费向个人消费转变，日益出现的一些宏观因素和微观因素对住房消费行为正产生着一定的影响。

一、准确认知住房消费的含义及特点

（一）住房消费的含义

所谓住房消费，主要是指人们为了满足自身生存、发展等对居住之所的需要而开展的消费行为。这里所说的消费不单单是指对住房本身的支出，例如：房价或房租，而且还包括了维系住房正常使用而需支付的各类费用，例如：水费、电费、燃气费和物业管理费等，都属于住房消费的范畴。在居民生活的整体消费中，住房消费占据了重要的地位，能够对居民的生活乃至社会消费产生直接的影响。

（二）住房消费的特点

就我国目前住房消费的特点来看，大致包括4个方面：首先是住房消费的普遍性。住房需求是每个居民生存的根本，是人们生存和发展的生活必需品，住房消费也成为了人类一项永恒的消费。人类只有解决了吃穿住行问题，才能够更好的开展学习和工作。由此可见，住房消费具有很强的普遍性，主要有人类的地方，就离不开住房消费。其次是住房消费的耐久性。与其他商品相比，耐久性是住房一个最根本的特征，如果在没有人为破坏或自然灾害的影响下，它的耐久性可以长达几十年，甚至几百年。即使房屋的使用权发生了变更，对其价值也不会造成影响。正因为住房消费具有耐久性，所以导致了住房商品可以次性投入，长期性消耗。再次是住房消费的社会保障性，住房作为商品出售给人们，不仅能够为人类提供可以栖息的场所，而且对维护社会安定也具有重要意义。所以，从某种意义上来说，住房消费已经逐步上升到了社会问题的层面，引起了社会各界的广泛关注，国家政府也出台了各种各样的政策对住房市场进行干预和调节，并且制定了完善的住房保障制度，从而使得住房消费具备了一定的社会保障性。最后是住房消费的投资性，随着社会经济的飞速发展和人们生活水平的不断提高，部分人们开始关注投资，住房投资由于具备收益、保值、增值、消费等几个特点，因此，目前已经成为了人们最理想的投资工具之一，同时也赋予了住房消费投资性的特点。

二、我国城市居民住房消费需求现状分析

为了更好的对我国城市居民住房消费需求的现状进行分析，本文主要以湖北武汉市为例，对其居民住房消费现状及存在的问题进行分析，以此来作为研究的参考依据。

（一）武汉市城镇居民住房消费水平分析

对于武汉市城镇居民住房消费水平的分析，我们大致可以从两个方面入手，首先是从人均居住面积来进行分析。随着我国社会经济的飞速发展，武汉市住宅建设得到了很大程度上的推动，从1992年至今，城镇居民人均居住面积已经由最初的6.34平方米增加到15.69平方米。表1给出的是1992年至2014年武汉市城镇居民人均居住的面积情况。虽然从整体上来看有所提升，但是与国际上一些国家相比，却仍然比较落后，即使与国内一些经济发达的地区相比，也存在一定的差异。

其次是从住房质量方面来进行分析，主要以户型、装饰以及设备配套等作为分析指标。表2给出的是近年来武汉市城镇居民住房户型情况分析表，从表2中我们能够看出，随着我国社会经济飞速发展，人们的住房居住条件也得到了显著提升，但尽管如此，从户型结构以及住房配套设施情况来看，同市场经济发达国家相比还存在很大的差距。

（二）武汉市城镇居民住房消费存在的问题

就我国目前武汉市城镇居民住房消费存在的问题来看，包括了大概以下几个方面：首先是住房消费水平偏低。尽管社会经济的快速发展在定程度上提高了居民的住房消费水平，但相对而言，其总体水平还是有些偏低，无论是人均住房面积还是住房的整体质量，都无法与经济发达的地区相比。这种现象主要体现在户型不合理、配套设施不完善以及消费能力差距大等多个方面。其次是住房消费结构不合理，从上文的分析我们能够看出，当前武汉市居民住房消费结构中存在以下三个方面的问题：（1）住房自有率偏高，但住房商品化程度很低；（2）住房消费支出比相对于居民家庭收入水平来说偏低，而且在不同收入阶层之间存在两极分化的现象。就目前武汉市城镇居民的生活水平来看，已经达到了小康水平，但在住房消费支出方面，却相对较低，没有形成符合城镇居民收入水平的梯度消费模式；（3）住房市场发育不够成熟，尤其是住房二级市场落后，没有形成与居民消费水平相适应的住房供应体系。比如说：住房供应结构比例失衡、存量房交易量比例偏低等，这些问题的存在都在一定程度上反映了武汉市居民住房消费结构的不合理性。

三、影响住房消费行为的因素探讨

结合武汉市居民住房消费的现状来看，能够对居民住房消费行为产生影响的因素主要包括两个方面，即经济因素和非经济因素。其中，经济因素又包括居民家庭收入和居民储蓄。非经济因素又包括住房价格、家庭负担、住房政策、住房金融以及消费环境等多个方面。接下来笔者就以上因素进行详细讨论。

（一）经济因素

经济因素包括居民家庭收入和居民储蓄。在住房消费过程中，人们的日常收入是影响其消费行为的一个主要因素，也就是说，人们的收入越高，对住房需求的要求也就越高，收入水平是保障人们进行住房消费的必要条件，两者之间存在着密不可分的联系。由此来看，收入对人们住房消费行为产生的影响是不容忽视的。其次是居民储蓄，储蓄等于居民家庭可支配收入减去消费性支出后的余额。对于储蓄与人们购买力的关系，我们可以这样理解，如果人们的储蓄增加，那么其当下的购买力势必会下降，但也意味着其未来购买力的增强。总的来说，储蓄对消费来说是一把“双刃剑”，既起到了积极的作用，同时也有消极作用，这就需要政府政策的正确引导。随着人们消费观的不断转变，当前城镇居民“高储蓄，低消费”的现状也会得到一定程度的改善，储蓄对住房消费行为的影响也会日趋呈现。

（二）非经济因素

非经济因素包含的内容较多，主要体现在以下几个方面：（]）住房价格。住房价格是影响住房消费行为最重要的因素，房价的设定是否合理直接关系着居民购房的意愿。如今，人们的生活水平不但提高，对于住房的要求已经不在是生存上的需求，而是追求更高层次的享受性的需求和投资性需求，所以，住房价格对住房需求的影响是非常明显的。也就是说，房价的上涨会在一定程度上降低居民的购房意愿，反之，居民的意愿则会提高。所以，住房价格对住房消费行为所产生的影响是非常明显的。（2）家庭负担。家庭负担对居民住房消费行为产生的影响也是不容忽视的，例如，独生子女的家庭和非独生子女的家庭在住房消费行为上有很大差别，家庭负担重和家庭负担轻的家庭在住房消费行为上也有一定的差别。（3）住房政策。目前，国内有关住房的政策出台了很多，例如：土地供应政策、住房供给政策、住房保障政策以及税收政策等，这些政策的陆续出台对居民住房消费行为也会产生很大的影响。（4）住房金融。住房金融是指为住房消费提供融资便利的经济活动的总称，住房金融政策对住房消费的影响可以从贷款规模、贷款利率、首付比例、还款期限以及贷款方式等方面分析，正确的住房金融政策有利于提高居民的住房消费能力，对解决中低收入阶层的住房问题意义重大。（5）消费环境。消费环境是指影响消费者行为的各种外在条件，包括生态环境、社会文化环境、社会经济环境等，在现代社会里，住房不仅是满足人们生存的需要，更是人们身份和地位的象征，不同阶层的居民对住房消费的层次是不一样的，消费环境对住房消费影响尤为明显。

四、结语

综上所述，居民生活水平的不断提高直接影响着居民住房的消费情况，同时，社会经济的发展与人们对住所的不同要求也会在一定程度上影响到居民的住房消费行为。从本文的分析我们可以看出，对于居民住房消费现状及影响因素的研究是一项复杂而又系统的工作，不仅具有全面性，更具有一定的长期性，因此，需要我们相关的研究人员从生活实际和不同角度入手做更进一步的研究。