重庆市公租房腾退机制研究

[摘要]腾退机制是公共租赁住房保障系统必不可缺的重要内容之一。重庆市2009年开始，规划三年时间建设4000万平方米公租房，解决了200万中低收入群体的住房困难问题。如今公租房的腾退机制值得研究。本文对重庆市公租房现状做深入调查，对公租房腾退提出建议，以期应用到实践中。

[关键词]腾退；机制；重庆

引言

住房一直是关乎于民生的大问题，我国从2008年开始建设经济适用房、廉租房等保障性住房，在保障性住房慢慢细化发展的过程中，“夹心层”成为一个空白区。李克强提出大力发展公共租赁住房是十二五期间保障性住房建设的主要任务[1]。2012年重庆市完成12万套左右的公租房交房任务，加上2011年已交房的8万多套，共计可实现20万户居民入住。腾退机制是公共租赁住房保障系统必不可缺的重要内容之一。本文的研究目的在于在前人研究的基础上，对重庆公租房现状做深入调查，得出对公租房腾退的建议及方法。

1、重庆公租房现状

1.1重庆公租房发展现状

近年来，“夹心层”引起政府的关注，他们既无力购买住房，又不符合廉租房的申请标准，重庆市积极探索城市住房供应“双轨制”。2010 年6月，《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》公布，重庆公租房在全国率先打破了城乡和内外差别，不设户籍限制。在准入上凡年满18周岁，在重庆有稳定工作和收入来源，单身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下，就可申请公租房。建立了重庆市公租房“3﹢1”入住群体模式，包括重庆市户籍人口但家庭人均居住面积小于13平方米的住房困难户、进城务工的农民以及在重庆就业的大中专毕业生，除了这三种外还有引进人才、多年的劳动模范、二等功以上的复转军人等特殊人群。重庆市的公租房几乎全面覆盖“夹心层”，形成社会住房保障体系。

1.2重庆公租房腾退机制相关规定

关于公租房腾退，重庆市每年都重新核实己经入住公租房的承租人的条件，收回不再符合条件者的公租房。重庆公租房实行租售并举，重庆市公租房租赁期限最长为5年，租住者去购买改善住房后，可以退出公租房，也可以申请购置该公租房，但再转售时只能卖给公租房管理局。在退出机制建立中，对不符合租住条件但暂时无法退房的，给予三个月过渡期，并按1.5倍计收租金，超过3个月后按两倍计收租金，对拒不腾退且经劝导教育无效的，按规定申请人民法院强制执行。同时，对于提供虚假信息骗取公租房租住，擅自转租、转售、出借和抵押公租房，改变其住房结构或使用性质，空置房屋或欠交房租6个月以上，承租人或购买人所占有的公租房都被强制收回，其行为被记入个人信用档案，5年内不得申请公租房。但是重庆对租户退出时的过渡期界定比较模糊，并且对过渡期内租金的价格也没有明确的标准，个人诚信记录也没有明确体现，所以在重庆市公租房退出的细节中可能会遇到各种各样的问题值得研究。

2、重庆现有公租房片区概况

目前重庆主城公租房片区有北部新区鸳鸯片区、北部新区大竹林片区公租房、九龍坡区华岩片区公租房、沙坪坝区西永片区公租房、北碚区蔡家片区公租房、沙坪坝区微电园片区公租房、南岸区茶园片区公租房等。重庆公租房有单间配套（30-40m2）、一室一厅（40-50m2）、两室一厅（50-60m2）、三室一厅（60-70m2）。户型多样，满足各种类型家庭。目前有6个已经入住的小区存在腾退房源，其户型主要为单间配套和一室一厅。

3、重庆公租房腾退存在问题

公租房是2010年才开始正式实施，所以很多方面还不够健全，各方面还在初步的探索阶段。公租房租金是由当地市县人民政府根据当地住房市场租金水平和承租人的支付能力等确定，并按年度进行动态调整。现在已入住的公租房腾退过程中发现，退出机制不完善，缺乏退出动力。对于大多数“夹心层”群体，尤其是刚毕业参加工作的大学生而言，他们的经济收入水平不高，很多时候都只是在政府规定的公共租赁住房保障标准线徘徊。其中一些人的收入可能刚好超过保障标准而失去享受公共租赁住房保障的资格，但其收入却仍然无法承担到市场上去租房或购买经济适用房，从而导致无房可住，形成了一个“断层带”。

4、完善重庆公租房腾退机制建议

4.1完善奖励与惩罚制度

李灿指出应该设计相应的腾退激励制度来引导公租户更好退出公租房保障体系[2]。建立租价返还激励机制，将租价与租期相联系，鼓励租房人尽早清退住房。同时公租房管理局加大惩罚力度，强行要求租户退出可能引发社会矛盾，甚者恶性事件，而在经济利益的权衡下大多数居民会选择延时退出。考虑到惩罚措施在实际操作中执行可能遇到困难可以考虑与奖励措施并举、双管齐下。

4.2完善相关法律和法规

为了保障公租房制度的正常实施需要确立相应的法律和法规。一方面政府相关部门依据法律条文成立专门的组织来具体实施各种保障措施和手段；另一方面利用法律工具约束各行为主体从而确保保障制度的落实。重庆市可以根据本地的具体情况，通过各方论证制定出重庆市的公租房管理制度。该管理制度规定公租房的适用人群、房屋标准、组织构架、奖励与惩罚等，严格管理租户的进入和退出。

4.3加强对公租房管理局的监管

一方面，立法部门应制定相关的规章制度，对不法行为进行严厉打击；另一方面利用公众和媒体的力量，降低寻租机会、增加寻租难度。对于公租房的实际执行机构的监察应该从下面几个方面开展。首先是利用公众的监督阻止行政部门徇私舞弊，充分发挥大众媒体和社会舆论的作用。其次是从管理部门内部做起，建立自查、互查机制，减少违法犯罪概率。

4.4腾退后的居民居住问题

公租房租户因经济收入改善，按照公租房的管理规定需要退出公租房体系，但是其实际的经济能力又无法在房产市场上解决自身的住房问题，重庆地方政府要配套后续的一系列手段或者措施为公租房退出租户保障住房权益。可以考虑此类居民优先享有政府提供的其他类型的住房保障体系，或者通过价格优惠、信息提供等方式帮扶此类居民获得住房。比如考虑公租房退出租户优先选择经济适用房和限价房，实现有效衔接。

参考文献

[1]李克强：《大规模实施保障性安居工程 逐步完善住房政策和供应体系》，《求是》2011年第8 期第3-8页.

[2]李灿.探析我国廉租房退出机制的完善——基于廉租房退出流转难的分析和解决[J].华中师范大学研究生学报，2009（2）.

[3]罗孝玲等.保障性住房准入与退出机制的国际经验及启示[J].创新论坛，2012（05）。

作者简介

蔡亚军，女（1990.12-），汉族，山东德州人，重庆交通大学硕士研究生，研究方向：可持续建设、城乡规划、项目管理.