房地产企业发展趋势——以万科企业股份有限公司为例

余海涛

（杭州电子科技大学，浙江 杭州 310000）

一、研究背景与目的

中国房地产行业经历了平稳起步、飞速发展、略有跌宕几个阶段，在此期间为避免房地产企业过热导致通货膨胀的相关措施和为促进中国经济继续平稳发展刺激楼市发展的相关措施相继出台，导致中国民众普遍关注中国楼市发展。房价是否会持续上涨，楼市是否会继续火热，国家是否会继续刺激楼市作为带动国民经济发展的动力都是萦绕民众心头的重要问题。

万科企业股份有限公司连续多年成为中国房地产企业的龙头，其发展轨迹对于揭示中国房地产企业的发展现状也有着一定的启示作用。本文试图通过对万科企业股份有限公司最近五年的发展现状进行研究，以揭示出中国房地产企业的未来发展趋势。

二、案例概况

（一）万科企业股份有限公司概况

万科企业股份有限公司成立于1984年，于1988年进入到房地产开发行业，进入房地产行业第三年在深圳证券交易所上市，成为第二家房地产企业上市公司，目前万科企业股份有限公司已经成为中国最大的专业住宅开发企业，连续蝉联房地产企业冠军。

（二）2014年万科企业股份有限公司业绩概况

2014年万科企业股份有限公司的主要产品为商品住宅，公司坚持主流产品定位，贯彻积极销售策略，销售业绩稳步增长。2014年公司实现销售面积1,806.4万平方米，销售金额2,151.3亿元，同比分别增长21.2%和25.9%，按2014年全国商品房销售金额76,292.4亿元计算，公司在全国的市场占有率为2.82%（2013年：2.09%）。2014年公司产品延续了以中小户型普通商品房为主的特征，所销售的住宅中，144平方米以下的户型占比超过90%。公司坚持聚焦城市圈带的发展战略。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角为核心的上海区域、以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。

由于受到市场调整、行业竞争以及地价占比日益提升等多方面因素的影响，房地产行业的利润率普遍呈现出下降的趋势。2014年公司房地产业务的结算毛利率为20.76%，比上年减少1.55个百分点；结算净利率11.41%，较2013年下降0.60个百分点。

三、案例分析

经过整理研究万科企业股份有限公司2009年至2014年相关财务数据分析如下。

（一）营业收入

营业收入总额由2009年的48，881.00百万元上升至2014年的146,388.00百万元，增长了将近3倍。营业收入呈逐年上涨趋势，只是上涨幅度有所变化，2010年至2013年涨势凶猛，曾一度由23.75%上涨至2012年43.65%，上涨比例达到了十几倍，在2013年有所减缓上涨比例为31.33%，2014年上涨比例为8.10%，近五年的平均增长率为25.67%。这表明在2010年至2013年之间公司业务急剧扩张，销售情况良好，同时也反映出了中国在这一阶段的房地产市场十分火暴，其原因可能是受到2008年政府投入市场的4万亿就是资金的拉动和刺激。

（二）营业利润

营业收入呈现出急剧上升的趋势，2009年至2014年间由原本的8,685.00百万元上升至24,979.00百万元，增长了三倍，特别是2010年至2012年期间年平均增长幅度保持在30%以上的上涨比例。在2013年与2014年营业利润增长趋势有所变化，上升幅度急剧下滑，相比较于营业收入的下滑趋势，营业利润的下滑趋势显得更为明显和急剧。这就表明在2013年和2014年期间公司的营业成本有所上升，导致营业利润的增长与营业收入的增长呈现出不平衡的状况。

（三）资产总额

资产总额在2010年至2014年间由137,609.00百万元上升至508,409.00百万元，增长率近4倍，并且保持了持续上涨的趋势，但是从2010年开始上涨幅度呈现出逐年下降的趋势，并且下降幅度非常快，由2010年的56.7%的增长速度变为2014年的6.09%，短短的五年之间就下降了近十倍，这就表明了万科企业股份有限公司近年来的生产经营扩张速度有所减慢，并没有出现盲目扩张的局面。

（四）净资产总额

净资产总额在2010年至2014年间由37,376.00百万元上升至88,165.00百万元，增长率近三倍，并呈现出平稳增长的趋势，每年的增长率均在14%以上，平均增长率为18.75%，这就表明了万科股份有限公司近几年的资产保值情况特别好，发展能力也较为突出。

四、结论

通过对万科企业股份有限公司相关发展情况指标的分析我们可以看出，万科企业股份有限公司的发展能力是非常好的，发展势头也非常强劲，但是由于受到2008年世界经济危机的影响，企业的发展势头已经出现缓慢现象，但是这并不影响万科企业是股份有限公司继续向前发展的大趋势。

从万科企业股份有限公司最近五年的企业发展情况和趋势来看，虽然会受到经济危机与政府相关宏观调控政策的影响，但是这并不影响房地产行业的发展，未来中国房地产行业的发展前景是非常光明的。

同时，政府在2015年“两会”期间已经表明未来房地产行业的发展并不会有很大的波动，只是会在发展方向和重心上改变。未来十年内中国的宏观经济将会继续保持稳步发展，房地产市场受其影响会稳步上升。并且城镇化发展已经成为中国农村未来发展的必然大趋势，城镇化率将会逐年上升，随着农村人口向城市的转移，庞大的房地产内需市场也将会给我国的房地产企业发展带来新的契机。