我国以房养老制度的问题及完善建议

张颖

一、以房养老制度的含义

以房养老制度，是指老年人将自己拥有产权的住房抵押给金融机构，银行、保险公司等，通过评估后获得一笔款项，由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其去世，抵押的房产在处置后用来偿还贷款本息，与此同时老年人仍可以保留其房屋居住权的一种融资工具。

二、以房养老制度遇到的问题

（一）可能遇到的风险。第一，房产价值波动。我国的房产市场虽然发展较好，但与发达国家相比还是不够成熟，尤其是我国的二手房市场还非常不发达。这会在很大程度上影响以房养老房产价值的估算。而以房养老制度之所以能取得成功，房产价格估算在其中起到非常关键的作用。房产价格估算的多少会直接影响老年人所能获得的养老金的数额，另一方面也关系到贷款人收益的多少。如果房产的价值处于上下波动很大的不稳定状态，这对于以房养老制度的发展来说是非常不利的。第二，由于无法对个人的寿命实现精确的计算，一个人所活的寿命长短对以方养老的贷款成本和收益影响非常大，如果没法准确计算出借款人余下的寿命，就无法制定出合适的贷款的计划。如果因为其他因素，出现了较大误差，则会导致贷款合同难以实现，导致以房养老计划的失败。第三，以房养老在中国如何操作，以房养老计划的实行由谁来负责监督，如何来保障以房养老制度有效平稳运行是一个重大又难以解决的问题。

（二）法律和政策不完善。第一，以房养老制度，在我国还算是新鲜事物，缺乏相关的政策支持。比如我国规定了入地使用权只有70年，70年期限过了之后土地就要被国家收回。虽然根据我国《物权法》的相关规定，建设用地使用期限如果到期可以自动的续期，但是自动续期需要履行什么手续采用什么方式，如何缴费以及缴费的数额都没有进行规定。而且以房养老制度中抵押给金融机构的房产使用期限到期是否可以自动进行续期，我国的相关法律并没有给予正式的解释。因此一旦到达70年试用期，土地就会被国家收归国有，或者是需要交纳很高的续期费用，金融机构无法从中获得收益以至于亏损，因此金融机构面临着极大的风险。第二，根据我国的法律规定，要求金融行业采取分业经营的方式，这种规定符合我国国情，但是这会使得我国的金融机构无法开展综合性质的或者性质比较复杂的业务。以房养老所涉及到的金融业务的种类繁多，所采用的经营方式也是多种多样的，但是以房养老产品到底应该由哪个机构负责经营，我国并没有相关的规定。我国法律对于各个金融行业所能从事的业进行了具体限制，保险业不能经营抵押贷款这项业务，而以房养老制度因为具有抵押性质保险业不能参与其中。对于银行的限制是如果一项以房养老计划具有保险性质，银行不得参与。第三，出于对债权人及债务人利益的保护，我国法律规定流质契约是无效的。而以房养老方案的运作方式是借款人把自己的房产抵押给贷款人来换取一定数额的贷款，当贷款到期，借款人将借款的本息归还，或者借款人将房产所有权转移给贷款人偿还贷款。但是如何防止禁止流质这一条款对以房养老计划的制约，这个问题亟待解决。

（三）传统养老观念与以房养老制度的冲突

在我国的传统观念里面有一句话是养儿防老，这种观念在老年人的思想里尤其深入。从古至今，老年人养老依靠的主要是家庭成员的赡养，老年人的财产也都是传給下一代。如果推行“以房养老”制度，会面临很大的舆论上的压力。在我国很多子女都将父母的财产视为自己所有，如果父母用房产换取养老资金，就会引起家庭矛盾，导致家庭生活的不和谐，这也是对于老年人选择以房养老这种养老方式的一个巨大的阻碍因素。

（四）市场机制和信息披露存在问题

以房养老计划要开展实行涉及到诸多行业并且会涉及很多非常专业化的问题，这就需要搜集很多专业的信息。而要全面收集这些信息，需要具有相关专业背景知识的中介机构。现阶段我国并没有这样具备专业知识背景的中介机构，从而使信息的收集必须花费高昂的成本。而这些花费最后要求借款人来进行承担，这就加重了办理以房养老的成本，借款人在对于办理以房养老所消耗的成本进行权衡以后可能会放弃以房养老这种养老方式。于此同时，高运作成本会让贷款机构承担很大风险，另外所获得的信息不完全，可能会导致严重后果比如：以房养老产品在设计和运行的过程中可能会出现极大的失误。

三、对以房养老制度的完善建议

（一）健全房地产市场，稳定房价。好的房地产市场可以保障以房养老制度的健康运行。我国房地产市场存在着很多不合理的现象，需要国家政策来予以规制，以保证房地产市场正常运营。我国以房养老计划的实行是以二手房市场为依托的，所以二手房市场的良好平稳发展对于以房养老制度的运行发挥着关键作用。如何保障二手房市场稳健发展，可以采取下面几种措施：第一，建立起独立的二手房评价和交易部门，与其他开展以房养老计划的机构相区别。专门的机构招聘专业人才从事二手房评价和交易，这样可以实现准确评估抵押房产的价值，解决房产价值评估不准确的问题。第二，联合大型的房产中介机构，这样的机构信用更高，业务水平也更高。从而可以把把房产交易评估业务外包给这些大型房产中介。借助这些机构在二手房交易市场的丰富经验，对抵押房产价值的准确评估以及大量的交易额。第三，依靠大数法则降低风险。大数法则的含义是，随着以房养老这一制度的不断发展，选择参与以房养老的人越来越多且呈现增加的趋势，由于可评估的人群基数增大，对于个人寿命的估算可以做到更加准确，那么估算的风险就无形的被降低。但这需要借助于加大以房养老的宣传力度，吸引更多的老人参与该项制度。第四，我国可以借鉴国外的经验，改革以房养老制度的操作方式，由以房养老制度的实施机构负责披露相关的信息。根据美国以房养老制度的相关规定，其中非常重要的一部分内容就是进行信息披露，这要求以房养老的贷款机构必须在借款人申请以房养老计划之前就把相关的信息进行披露。

（二）加大政策的支持。大量的优惠政策就像以房养老模式推行实施的润滑剂，促进了以房养老的发展，如税收优惠政策。而我国的以房养老才处于试点探索阶段，在法律法规方面相对欠缺，所以为了加快以房养老在我国的推行和发展，应尽快出台相关法律法规对以房养老实施中的细则进行规范。对此笔者有如下建议：

首先，解决土地使用权期限限制的问题。我国规定了土地使用权的70年的时间限制，如何解决这一问题对于以房养老制度的限制，可以通过司法解释。如对于使用期限到期的商用和普通住宅，可以规定不同的续期方式。对用于以房养老的房产，可以准许其免费进行续期或者降低其续期的成本，以这样的方式消除借款人和贷款人的政策风险。以房养老制度大大缓解了老年人面临的养老压力，这对于社会是有积极意义的。

其次，我国目前采取的是金融业分业经营的方式，这是我国目前的现状。我国对于金融机构从事以房养老应该具备什么资质没有比较明确的规定，这一问题如何解决，可采取下面的方式：银行经营，银行业与保险业合作。第一，由银行业负责推出以房养老方案，但其必须具有经营抵押贷款资质。具体是借款人将其房产抵押给贷款的银行，银行则可以一次或者分期支付贷款作为养老金。银行在这中间收取相应利息，到期之后收回本息和。第二，由银行业与保险业两方合作开发以房养老产品，各自发挥行业优势促进一方养老产品种类的开发同时提高以房养老的效率。

再次，以房养老中有下面几种情况。第一，以房养老计划中借贷双方约定还款期，期限来临时，借款人用现金归还贷款。与普通的抵押贷款相比，这种方式法律性质上没有区别，不具有流质的嫌疑，因為借款人是采取现金的方式而不是拿所抵押的房产产权来归还贷款。第二，借款人去世或者要搬离房产时需归还贷款。这时贷款机构可以进行选择，可以由借款人的继承人归还贷款或者把房产产权抵押给贷款机构。为了避免流质情形的出现，可以对房产的价值预先进行估算，如果估算出的数额比最高额度高，则借款人可以要求贷款人补偿差额。如果房产价值不足，或者出现借款人寿命长于合同约定的情形而导致房产价值的下降，为了避免这种情况发生，金融机构可以购买房产保价险以降低自身的风险。

（三）加大对以房养老制度的宣传

我国如今已经进入老龄化社会，而且计划生育政策的实施又加剧了人口老龄化的速度。使得现在的青年人面临着很大的养老压力，而以房养老制度用房产很好的解决了这一难题。从老人的角度而言，自己的养老不再是子女的负担，对于子女而言，也减轻了他们的负担和压力。对于老人和子女来说这都是好事。国家应该加大对以房养老制度的宣传，鼓励媒体和其他各方面的加入，让媒体、老人和其子女对于该项制度都有更充分的了解，从而明白以房养老制度的优势，慢慢转变观念，从内心接受以房养老制度。