房屋渗漏，雨水倒灌

事实回放

2009年上半年，石先生花1003万余元购买北京市某小区别墅一套，房屋建筑面积近500m2，地上两层，地下一层。2009年8月，地产公司通知石先生收房，收房时，石先生发现多处质量问题：顶层屋面多处有渗漏痕迹，外立面防水木进水出现变形、脱皮、腐朽等现象，楼梯周边和雨水管出水口无散水、小院无排水沟，雨水直接进入墙基等，于是石先生拒绝收房。2011年夏天，房屋又多处存在雨水倒灌现象，因排水需要，物业人员在他家地下室挖了3个深坑，2012年春天回填。2012年夏天，小区内大部分别墅地下室又出现雨水倒灌，水从排水沟中排水管溢出，流入地下室，物业人员又在他家地下室挖了7个深坑用于排水。

因房屋渗漏水问题严重，石先生购买的别墅无法居住，也始终未能出租或出售。2013年1月，石先生委托专业机构鉴定，结论为房屋设计存在问题，无法满足排水需要。石先生委托律师给地产公司发送律师函，但对方并未给出解决方案。于是，石先生起诉至法院，要求地产公司对地下室积水问题进行修复，赔偿逾期交房违约金以及房屋租金损失200余万元，赔偿物业费损失4万余元，并承担鉴定费5万元。

司法鉴定

法院审理时，地产公司辩称，公司已经提供了合同所约定的材料，地产公司对属于房屋保修的部分是同意维修的，因此不存在逾期交房，不应支付逾期交房违约金；房屋地下室进水的问题不属于房屋质量问题，它是房屋所在地区市政排水设施落后造成的，该地区没有标准的市政管道，是这样的城市现状引发的积水问题，属于不可抗力或者是属于政府原因；另外，对于石先生自行委托第三方做出的鉴定结论无法认可。

对此，石先生又向法院申请进行鉴定，法院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对石先生房屋地下室雨水倒灌的成因以及排水设计是否符合国家标准进行了鉴定。

2014年5月，鉴定中心做出鉴定结论：涉案房屋车库前排水沟内排水管走向以及相对应雨水井未按照图纸施工；排水沟内直径100mm，排水管与房屋前道路雨水井内直径300mm，排水管连接部位未见相应检查井，不符合图纸设计要求及相关国家标准规定；另外，房屋汽车坡道顶端未设置与坡道同宽的截留水沟，不符合相关行业标准规定。

综上，鉴定中心推断涉案房屋发生雨水倒灌的成因为：由于房屋靠近小区雨水排水系统末端，当雨水排水量较大、雨水无法顺畅排入小区外市政排水设施时，形成雨水井内积水，水位超过雨水井高度时，就会形成地下室雨水倒灌现象。

法院判决

法院审理后认为，根据鉴定结论，地产公司存在设计问题及未按图纸施工问题，地产公司应当按照图纸设计要求、相关国家标准及相关行业标准对地下室、车库进行修复，修至地下室、车库不积水为止。根据双方认可的地下室、车库面积，参照涉案房屋所在地区住房租赁交易的平均价格，地产公司应对石先生不能使用车库、地下室的损失进行补偿，赔偿27万元。

对于石先生提出的房屋存在渗漏痕迹、墙面开裂等问题，法院审理后认为，这些问题完全可以通过维修解决，不构成合同约定的逾期交房，不完全影响房屋的正常使用，因此，法院对石先生提出的物业费赔偿不予支持，鉴定费由地产公司承担。