“皇冠”在远方 恒大在路上

龚小锋

临近年底，今年表现堪称霸气外露的恒大地产，依然气势不减。百亿接盘港资地产项目，收购寿险打通金融，文化集团上市，一系列眼花缭乱的动作背后，仍然显示着身为一线房企的它仍在快速增长的道路上飞奔，去年对于绿地所用的“赶超万科”的提法，这次又被外界当做标签贴在了恒大上。

接盘百亿港资项目

恒大收购新世界地产项目，颇有鲸吞之势，消息一出，业界哗然。

“恒大收购的几个项目，不仅是地价成本相对较低，项目自身质素也不错。”克而瑞研究中心分析师朱一鸣认为，恒大在这些城市已经有项目，是一次划算的买卖。

恒大所收购新世界位于海南海口、湖北武汉、广东惠州3大城市的4个超大型项目，总建筑面积近400万平方米，总金额135亿元人民币，是近几年中国房地产项目收购的最高历史纪录。

国信证券一名分析师指出，新世界集团拿地较早，从三地项目拿地时间看，海口为2005年、武汉为1992年、惠州为1995年。尽管有溢价出售，“但相较周边可比项目楼面地价而言，恒大的收购价格相对低廉，幅度平均约为18%。”

新世界选择恒大并非毫无来由，恒大地产董事局主席许家印与新世界集团掌门人郑裕彤有一段深厚的渊源。2008年，正值恒大第一次上市失利，诸事不顺的许家印为了找投资，曾花了三个月时间去香港和新世界集团的郑裕彤、郑家纯父子打牌，还以此结识了华人置业的老板刘銮雄、英皇的老板杨受成以及中渝置地的主席张松桥。

7年之后，恒大顺利跻身千亿房企俱乐部。许家印并未忘记回报郑家父子，此次的接盘，也略带伸出援手的意味。近年来，港资地产公司增长乏力，新世界等老牌香港房地产公司在内地发展并不顺利。通过这次交易，新世界将获得一次性约54亿元利润。

新世界通过整体出售撤离二三线城市，不失为一件好事。对于出售原因，新世界中国公告表示，将把资源集中在高增长一线及1.5线城市，减低二线或以下城市及毛利率较低项目的投资。

除了与新世界等港资巨头交手的巨资并购案外，恒大地产今年以来频频在南京和武汉等地发起收购攻势，对于今年有望坐上国内房企第二把交椅的恒大地产而言，争夺皇冠的野心逐步显露。

此前恒大地产总裁兼执行董事夏海钧对于行业并购回应称：“重组是房地产的一个主旋律，2007年中国前十大房地产商在市场占有率方面不到10%，去年年底到了17%，恒大也是并购的受益者。”

多点开花

除了地产主业并购之外，今年恒大在多元化上的发力也有所突破。即便恒大多元化屡次遭受质疑，尤其从快销产品到农业、畜牧业上有诸多争议，不过，这并不能阻止许家印在多元化的路上继续飞奔疾驰。

12月4日，恒大文化产业集团正式在新三板挂牌上市，恒大文化被誉为“中国综合性文化产业第一股”，大有与万达文化产业一决高下的气势。

尤其值得一提的是，随着恒大文化成功上市，包括恒大地产、恒大健康、恒腾网络、恒大淘宝在内，恒大旗下已有5家境内外上市公司，“恒大系”上市公司集群已蔚然成型。

与万达相似的是，恒大转型做文化产业较早，规模也十分之大。恒大文化集院线、音乐、影视、经纪、发行、动漫为一体，覆盖整个文化产业链。

数据显示，截至2015年11月，恒大院线已开业影城35家，银幕245块，覆盖33个城市；音乐现有版权库曲库量2.2万首，位列内地唱片公司第一；影视投拍的电视剧创中国电视剧最高收视纪录，电影获柏林电影节银熊奖、台湾金马奖、角逐奥斯卡最佳外语片。

上述文化板块并非单独存在，随着恒大文化细分领域规模渐成，其未来三到五年内六大业务领域将实现协同发展，如恒大院线将建成并投入使用影城335家，银幕突破2300块；恒大音乐将继续巩固中国版权数量最大的领先地位。

近期恒大另一个大手笔的动作则是，收购寿险，众所周知，金融领域是许家印的新宠。今年以来，保险牌照成为各路资本竞逐的对象，拿到寿险牌照意味着进入更宽广的前景领域，带来更多的资金。

11月21日晚上，“恒大人寿”四个字出现在亚冠赛场。无论是广州恒大球衣胸前、赛场的电子屏幕，还是领奖台及跑道上，都能看到“恒大人寿”的元素。

正当小道消息满天飞之际，11月22日，恒大公布旗下保险公司恒大人寿正式亮相。

这家保险公司并非新成立。资料显示，恒大人寿是恒大收购中新大东方人寿之后，重新打造的保险旗舰，业务囊括人寿保险、健康保险、意外伤害保险等，是一家全国性大型寿险公司。

许家印对于恒大人寿的期望值极高。恒大明确称，恒大人寿的资产规模要在2018年底达到1000亿元以上。

11月23日，恒大人寿举行千人誓师大会，并高调宣称将在12月底前，确保保费突破100亿元，力争300亿元。

如何在一个月内完成百亿保费？恒大在公告中解释称，恒大人寿将依托恒大集团强大的实力、品牌、资源、团队等优势，迅速做大做强。

从最新产业规模数据来看，目前恒大住宅产业在170多个主要城市拥有大型项目400多个，快消产业在全国发达地区拥有747个销售分公司，130多万个销售网店，这些都可以成为恒大人寿的客户资源与渠道。

正是恒大集团全国第一的社区规模与潜在消费群，为保险的发展提供大量的客户资源；同时，保险业务将为恒大主业发展提供现金支持。

“恒大集团的发展基本格局是以房地产为基础，互联网金融为两翼，带动相关产业高速跨越发展。”许家印此前曾如是公开表示。

还值得关注的是，11月21日，恒大与中国邮政集团战略结盟，在开展保险代销、代收保费、代付保险金等方面全方位合作。

另外，恒大集团近几年与中国农业银行、中国银行等多家金融机构展开合作，或为其日后的银保渠道埋下伏笔。

下一站“老大”？

在地产销售方面，尽管基数庞大，但恒大却反常的保持快速增长。

在今年10月底提前超额完成全年销售目标之后，恒大地产将2015年销售目标上调至1800亿元，较原目标1500亿元增20%。

上述国信证券分析师认为，恒大全年销售目标完成基本没有问题，并有望冲击2000亿元，如果实现，恒大地产将会成为2015年“增速最高的千亿级房企”。

对比恒大和万科前十月数据，万科实现合约销售金额2041.2亿元，恒大地产则为1545.3亿元，两者差距不到500亿元。

11月销售数据出炉，前十一月合约销售金额已达1724亿元，已完成上调后销售目标1800亿元（较原先1500亿元的目标提升了20%）的95.8%，同比增长42.8%。

按照这样的发展速度，恒大要在近两年内超越万科，拿下更靠前甚至第一的宝座，也并非不可能。北京一名业内人士就认为，今年万科和恒大全年差距也可能维持500亿元出头，而从明年开始，恒大收购的项目以及旧改项目将逐渐进入发力阶段。

恒大今年收购的包括前述新世界在内的多个大型项目，明年下半年即可进入销售期。此外，恒大还从华人置业、中渝置地、信和置业等知名房企手上拿下多个大型项目。朱一鸣认为，恒大自身如此积极地吞并项目，也显示出它希望进一步做大规模。

由于恒大在深圳有多个城市改造项目，货值较大，也将在明年和2017年进入强销期。中银国际研究报告指出，恒大自2011年收购深圳建设集团成功进入深圳市场后，公司已经参与17个旧城改造项目，且大部分位于深圳CBD。随着部分项目预计在明年启动销售，推动公司销售业绩大幅增长并非不可能。

许家印更曾在内部宣布，2015年上半年要新增120个新项目，2017年要实现3000亿元销售额，2020年要实现5000亿元销售额，年均复合增长率要维持在30%。

为了达到这一目标，恒大正力推旗下多元产业分拆上市，以及实施轻资产战略。许家印曾公开指出，恒大地产在今年提出重资产轻资化，商业物业按照现在的估值来算有1000多亿元，下半年如果能够在重资产轻资化方面向前迈一大步，在负债率和现金余额上会有很大的变化。

恒大还加码融资配合战略扩张。公开数据显示，仅仅在债券市场上，恒大在短短几个月时间内先后两次获得400亿元人民币融资。其中，其10月份以两种利率发行的合计200亿元人民币私募债券，创下国内私募债发行的最大规模历史纪录。