丰台，疯抬

龚小锋

“以前在北京拿地，喝了酒就敢去拿，现在拿地，需要吃了药才敢去。”近日，有北京一名开发商在丰台竞拍现场如是说。

曾几何时，丰台还只是人们眼中的偏僻区域。在北京供地稀缺叠加房企重仓一线城市的双重影响之下，北京地价更是节节攀升，作为城六区一员的丰台变“疯抬”，不仅拍出了北京新单价地王，还拍出了北京总价第二高、第三高的地块，丰台正在以一种势不可挡的气势冲击着人们的眼球。

步步“疯抬”

土地市场的火热让丰台区域备受关注。2013年夏家胡同地块成交楼面价达4.5万元/平米，2014年，伴随龙湖、泰禾进入西局拿地，西局地块楼面价突破6万元/平米，而今年成交的玉泉营、白盆窑、石榴庄等区域地块无一不受到房企争抢，丰台更是诞生了一块北京单价最高地块和两块高总价地块。

11月2日下午，华润、华侨城、招商联合体以总价83.4亿元、配建5.7万平米公租房的代价夺得丰台区南苑乡一地块，楼面价达5.6万元/平米。

此前的10月30日，场面同样火爆，中粮天恒首创联合体以85.95亿元竞得丰台南苑乡A组团用地，创北京地块总价第二，溢价率为50%，折合楼面价达5万元/平米。

最震惊业界的当属樊家村地王。10月20日，葛洲坝以49.5亿的竞拍价摘得丰台花乡樊家村地块，溢价率50%，楼面价高达7.5万元/平米的地块，刷新了北京土地市场单价的最高纪录。

另外两块高价地发生在年初，今年1月5日下午，2015年北京第一宗土地开拍，号称史上阵容最强大的招商、华润、九龙仓、平安联合体，拿下了丰台亚林西两宗宅地，总价42亿元，其中第二宗宅地楼面价逼近5万元/平米。

此后的1月7日，华润、首开、平安联合体以86.25亿夺得丰台白盆窑地块，刷新了北京单一地块总价纪录。

由于丰台地块相对价格较高，今年多家品牌房企以通过联合体的形式拿地，其中华润涉及四幅地块，招商局涉及三块地，此外中粮、天恒、首开、葛洲坝、华侨城和中铁均已进驻丰台。

“丰台区有大量可供开发土地，是北京五环内最后一片热土。”北京房协秘书长陈志认为，丰台区发展的落后使得该区域住宅供需长期处于城六区的末尾，但现在北部、西部、东部发展逐渐饱和，丰台的崛起是必然。

在城南计划的带动之下，丰台在包括公共服务、基础设施、生态环境、产业发展等多方面都获得了大手笔的倾斜，地铁9号线、10号线等线路的贯通，使得区域交通环境大为改观，在医疗教育方面，天坛医院等内城医院的外迁，使得区域内医疗配套逐渐完善。

热效助推高端盘发力

丰台如今已是高端盘云集，高价地的接连产生，也使得区域楼盘成交量大涨，价格也稳步提高。

以樊家村单价地王为例，按照其楼面价估算，未来售价要达到15万元/平米以上。在这一价格基础之上，能否“叫好又叫座”，不但关乎项目的生死，也将成为丰台楼市翻身的一个真实写照。

该地块位于南三环附近，与懋源地产旗下的钓云台一路之隔，距离西局地块的龙湖西宸原著和丽泽商务区也只有几公里，离西四环豪宅销冠紫辰院则在6公里左右。

钓云台主力户型在169-251平米，近日已经开放了193平米和251平米两个户型样板间。从套内面积来看，钓云台所有房源拟售单价均达到了10万以上，最低单价约为13万元/平米，最高单价约为20万元/平米。

目前，龙湖西宸原著则在经过两次开盘后，西宸原著实现热销20亿元的销售业绩。西宸原著最高售价超过20万元/平米，其公布的平层产品玉府售价也将达到15万元/平米。

“樊家村地王产生后，对西宸原著的销售和西三环的区域价值都是一种提升。”据西宸原著相关负责人介绍，2014年2月龙湖拿到丰台西局地块时，大家觉得这块地很贵，但是今年开盘，产品和区域都得到了市场的认可。

西三环丽泽商务区也进一步放大了区域价值。

在四环内不再新增大规模商业配套的环境下，丽泽是北京三环唯一新规划新建设区域，也是继金融街、CBD之后的北京金融产业发展“第三极”。

“紫辰院目前认购额已经达到20多亿元，回款也有十六七亿元。”近日，紫辰院相关负责人告诉记者，项目尤其在6月以后得到了一次发力。在紫辰院售楼处，记者了解到，该项目目前售价7万元/平米，未来楼王售价预计会达到10万元。

据中原地产首席分析师张大伟预计，目前丰台这些地块，应该会有十几宗未来售价在8万左右，甚至有几宗还将超过10万元/平米、15元/平米。在张大伟看来，丰台作为一个城区，占有的资源比其他远郊区要丰富很多。丰台如今的产业结构也将帮助高端项目去化，比如总部基地和西三环的写字楼等区域，有相应中高端需求的匹配。

抓紧去化

尽管丰台接连出现高价地，长期来看，房价攀高已经可以想见。尤其在北京其它他区域五环已经豪宅化的背景下，作为城区的丰台，其区域商品房高端化已经是大势所趋。

今年丰台楼市主要成交在公园懿府、钓云台、紫辰院、京投银泰万科西华府、燕西华府、领秀翡翠山。在丰台多块高价地诞生之后，这些项目的涨价并未疯狂，而是稳步上涨甚至保持平稳，更多的利好表现在去化速度明显加快。

据克而瑞房价点评网北京机构统计，今年前十月，丰台区有网签数据的新房项目共49个，仅西宸原著、紫辰院等5个在售项目单价超过4万元/平米。

据记者从西宸原著和紫辰院等项目了解到，上述几个顶豪项目，一直在针对大户型积极争抢大客户，此前更是抓住销售节点，做策划、讨论方案和做活动，尤其是龙湖这样的上市公司，对去化节奏有更高的要求。

丰台的一些中高端改善型项目也在抓紧去化。除了西宸原著所在的西局板块之外，另外一个比较抢眼的板块当属王佐镇-青龙湖板块。由于其靠山临水的优越自然环境，以及青龙湖国际文化会都的规划，该板块内几个项目如燕西华府、领秀翡翠山等项目均在今年实现发力。

燕西华府项目营销负责人表示，眼下豪宅后期都有不小的货量，而明年的局势又不明朗，顶豪项目扎堆，局面并不乐观，普通豪宅与改善楼盘现在主要任务就是迅速出货。

此外，丰台区域的二手房价格也未出现如地王般的热度，以樊家村区域的万年花城项目为例，目前二手房的价格从去年38000元/平米至42000元/平米，价格涨幅依然保持理性。

亚豪机构市场总监郭毅表示，无论二手房还是新房，周边配套是制约市场发展的一大因素。丰台二手房周边的配套并不是特别完善、整个区域的面貌还并没有得到良好的改善，地王热销短期内并不能对区内的二手房的价格实现很好的拉动。