自贸区设立给房地产带来的影响分析

郑玮

摘要：2014年12月29日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议决定福建自贸区为第二批自贸区试点，而福建自贸区包含的三个片区中，以厦门片区面积最大。文章从自贸区的简介及上海自贸区的运营情况入手，分析自贸区的设立给厦门房地产市场带来的影响。

关键词：自贸区；房地产

一、自贸区定义及福建自贸区概况

（一）自贸区定义及产生的背景

自由贸易区是指在贸易和投资等方面比世贸组织有关规定更加宽松的贸易环境。一般是签署自由贸易协定，同意消除关税、贸易配额和优先级别的多个国家或地区组合。

目前，美欧日试图通过TPP（跨太平洋伙伴关系协议）和TTIP（跨大西洋贸易与投资伙伴协议）改变世界经济贸易规则，由于TPP逐渐影响中国周边及东盟国家，未来将会有更多的东盟国家加入，而致命的是上述两个自贸区均将中国排除在外，中国若不采取有效的措施，将会被世界贸易经济边缘化，国际竞争力将被削弱，货币国际化进程放缓，因此中国亟需设立自贸区，学习并积累双边、多边或区域的经济贸易经验，适应并研究新的国际贸易规则，为与发达国家开展相关谈判并争取有利地位奠定基础，也为中国参与新的国际经贸规则制定提供有力支撑。

（二）福建自贸区简介

2014年12月29日，第十二届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议决定，授权国务院在中国（广东）自由贸易试验区、中国（天津）自由贸易试验区、中国（福建）自由贸易试验区以及中国（上海）自由贸易试验区扩展区域内暂时调整《外资企业法》、《中外合资经营企业法》、《中外合作经营企业法》、《台湾同胞投资保护法》规定的有关行政审批，但是国家规定实施准入特别管理措施的除外，并同意于2015年3月1日起施行。这就意味着福建成为第二批自贸区试点。

根据相关资料显示，福建自由贸易试验区包含福州片区、厦门片区及平潭片区，其中福州自贸区范围共31.26平方公里，含福州经济技术开发区22平方公里及福州保税港区9.26平方公里；平潭自贸区范围共43平方公里，含港口经贸区块16平方公里、高新技术产业区块15平方公里及旅游休闲区块12平方公里；厦门自贸区范围共43.78平方公里，为三个片区中面积最大，含两岸贸易中心核心区19.37平方公里、东南国际航运中心海沧港区24.41平方公里。

二、自贸区的设立给上海带来的影响

自贸区的设立在增加国际贸易话语权的同时，也将给中国带来新一轮的经济增长。首先，国际贸易及物流产业将会搭乘改革的春风快速发展，成为第一批受益的产业，以上海为例，在进出口方面，2014年上海自贸区进出口货值7623.8亿元人民币，比2013年增长8.3%，增速高于全国平均3.7个百分点；在集装箱吞吐量方面，2014年1～10月，洋山、外高桥港区集装箱吞吐量达到2707万标准箱，较2013年同期增长6.7%。两个行业均呈现快速发展的趋势。

其次，与国际贸易及物流产业相关联的产业也将借势发展，如金融、地产、物联网等相关产业。在土地方面，受上海自贸区落地的影响，上海临港新城涌现了一大批高溢价土地，2013年溢价率前七名的地块全部位于临港新城主城区板块，溢价率最低为379.38%；在一手房市场方面，2014年12月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10542元/平方米，环比下跌0.44%，同比来看，全国100个城市住宅均价与2013年12月相比下跌2.69%。而位于临港新城板块的保利蔚蓝林语于2013年10月开盘，开盘当月成交162套住宅，成交均价为17438元/平方米，2013年12月该项目再次加推，成交均价上涨至19420元/平方米。2014年12月份该项目的成交均价为21000元/平方米，上涨势头明显。

最后，产业集群效应逐渐扩散，相关配套行业及服务行业也会如雨后春笋般涌现，带动一批产业蓬勃发展。2015年1月30日，上海海关发布2014年相关数据，自贸区内海关注册企业已达1.25万家，其中，2014年新注册企业6950家，同比增长4.9倍。

三、自贸区设立对厦门房地产的影响

（一）厦门房地产市场现状

1. 土地供应逐步紧缩，“宅”贵“商”贱

从厦门2012～2014的土地成交情况分析，受土地供应持续紧缩的影响，土地成交面积下降明显，2012年厦门土地供给量约238万平方米，成交量约237万平方米，成交可建筑面积约622万平方米；2013年厦门土地供给量约153万平方米，成交量约151万平方米，成交可建筑面积约391万平方米；2014年厦门土地供给量约124万平方米，成交量约105萬平方米，成交可建筑面积约222万平方米。从2014年的土地出让情况分析，商住用地相对热门，刷新了多个地王纪录，溢价率高，但商业、办公地块普遍遇冷，2014年共供应12幅商业、办公用地，其中8幅以底价成交，4幅流拍，与商住地块形成鲜明对比。

2. 房价突飞猛进，商品住宅成交均价已赶超广州

2014年厦门市商品房成交均价达16827元/平方米，比2010年的成交均价10198元/平方米上涨了65%，其中商品住宅全年成交均价达18454元/平方米，较2010年成交均价10901元/平方米大幅上扬69.28%，而广州2014年商品住宅成交均价仅为15075元/平方米，厦门商品住宅成交均价已经远超广州。

3. 各物业供销比“两重天”

2014年厦门市商品房供应595万平方米，成交489万平方米。其中住宅供应355万平方米，成交320万平方米；车库供应131万平方米，成交106万平方米；商业供应33万平方米，成交16万平方米；写字楼供应93万平方米，成交53万平方米。其中住宅供销比为1.08，而商业供销比达到了2.06、办公供销比达到了1.75，商业、办公销售面临着较多的压力。

（二）自贸区设立给厦门房地产带来的影响预测

1. 增加城市竞争力，提升土地价值

自贸区的设立，将以国际贸易、物流作为先行发展产业，影响并带动其他产业全面发展，从而促进全市经济繁荣，表现为投资增多，城市凝聚力增强，产业人口聚集，全面增强城市的竞争力，从而从本质上提升城市土地价值，提高土地成交价格。

2. 缓解厦门“宅”贵“商”贱的现象，促进房地产均衡发展

自贸区的建设重点在于产业建设，将会促进国际贸易、航运、仓储物流、融资租赁、医疗服务、跨境电子商务、金融、公共服务、文化创意与传媒等产业发展，产业的发展又将增加对产业地产、商业及办公地产的需求，商业、办公的成交量将会快速提升，供销比快速下降，在城市整体竞争力增强、土地价值提升的背景下，商业、办公的土地成交价格将会稳步提升，有效缓解“宅”贵“商”贱的现象。

由于产业导入、发展到成熟需要一个过程，住宅市场发展相对于商业、办公地产有一定的滞后性，但自贸区的设立对住宅的影响是长久、持续的。随着产业经济的发展，将会对人才有较大的需求，而大量人才的引进又将增加对住宅的需求，且厦门本身商品住宅市场供给偏紧，价格较高，因此，厦门房地产市场尤其岛内市场将会保持良好的发展态势，商业、办公及住宅地产互相促进，均衡发展。

3. 影响深远，促进各区域板块发展

厦门自贸区包含两岸贸易中心核心区及东南国际航运中心海沧港区，其中兩岸贸易中心核心区含象屿保税区、象屿保税物流园区，北侧、西侧、东侧紧邻大海，南侧以疏港路、成功大道、枋钟路为界。厦门海沧保税港区东至厦门西海域，南侧紧邻大海，西至厦漳跨海大桥，北侧以角嵩路、南海路、南海三路和兴港路为界。自贸区的设立，首先将会带动自贸区内的房地产市场，海沧保税港区板块、象屿保税区板块及高崎机场板块的办公、商业、住宅地产将会率先受益，再由自贸区内向外辐射，逐渐影响厦门思明区、湖里区及海沧区整个区域，最终带动厦门全市的房地产市场，甚至影响到漳州台商投资区、漳州港。

四、其它影响厦门房地产市场的利好消息

除了自贸区的设立给厦门房地产市场带来利好消息，政策、人口、配套利好消息不断，将共同促进厦门房地产的发展。政策方面，2014年厦门楼市政策同全国大部分城市一致，逐步走向宽松。包含公积金贷款推出“公转商”、限购松绑、公积金政策调整；人口增长方面，2014年厦门常住人口约425万人，常住人口与户籍人口之比大于2，已进入完全移民城市，另根据《厦门市城市总体规划（2010-2020）》草案显示，到2020年，厦门市常住人口规模将达到500万人，人口的增加将带来住房的需求；交通配套方面，厦门计划将在2014-2016年形成市域半小时交通圈、厦漳泉一小时交通圈。相关利好将会与自贸区的设立共同推进厦门房地产市场发展。

五、结论

自贸区的设立能够推动经济发展，并且推动相关产业向前发展，其中房地产行业受益匪浅，如上文所述，自贸区的设立首先受益的是国际贸易及物流，这就促进了对商业及物流地产的需求，同时开放的环境及政策将会吸引大量企业入驻，必然会增加对办公地产的需求。相关产业的发展及大量企业的入驻又将吸引大批人才流入，进而推动住宅市场的发展。因此，受益于自贸区的设立及近期利好消息，厦门商业、办公地产市场将会迎来机会，住宅市场将会健康发展。

（作者单位：厦门国贸控股建设开发有限公司）