“营改增”对房地产业发展的影响研究

杨雨晨

摘要：我们通常把营业所得税改征为增值税的政策称为“营改增”。通俗的讲，营改增实际上指的是把以往政府征收的营业所得税改为增值税来征收，避免了重复征税现象的出现。就房地产业而言，营改增有利于完善税收链条，规范经济市场行为，提高各行业竞争能力，促进房价回归合理平稳，减轻社会税收负担，消除重复征税，促进了地方政府进行房地产政策的改革。本文探讨了营改增对房地产业的影响，将国内、外房地产税收对比研究，最后提出房地产业应对营改增的相应措施。

关键词：营改增；房地产；完善税制

前言

在财政部出台的最新政策中，提出2015年要对房产业、金融业、建筑业及第三产业改征增值税。此政策提出后，业内人士普遍认为，此政策的实施，将打破现有的房产业的利润格局。中央财经大学蔡昌主任认为，“营改增”实施之前，房地产业税收负担较高，但是，“营改增”实施之后，实际税负的增减状况还不确定。在他看来，存量资本以及土地成本的进项税是否被列入税款抵扣将对税负变化起决定性作用。全国政协委员傅军提出，经过准确的测算后得出结论，如果房地产销售税率按11%来征收、土地交易税率抵扣也为11%，“此政策的实施不会加重企业的赋税，基本上与以往5%的营业税率保持一致。专家们还指出，如果把房地产销项税率设定为17%，此政策的实施，将会导致房地产业税负增高，一般会提高4%-6%，甚至会高达9%-11%。

一、 房地产业实施“营改增”的社会环境

（一） “营改增”的概述

营业税指的是，凡在我国国土上因从事营业业务政府所征收的税金，这些业务包括：劳动力输出、房地产销售、以及个人营业行为等。所谓增值税指的是在我国国土范围内，因从事产品生产、经营或个体经营所得到的增值额，应向国家缴纳税款，它是一种流转税。把营业所得税改征为增值税的政策称为“营改增”。

营业税改征增值税是现今时代发展的产物，是我国经济发展不可避免所经历的一次转折，这种举措会成为我国税务体制改革的重大突破。

（二）对房地产业实行“营改增”的必要性

1.便于建立完备的税收链条，增大增值税的比例

我国采用“营改增”的策略是出于多方面考虑的，其一是为了让营业所得税的抵扣链条更加完美的衔接，从而使增值税的税款抵扣制度更加合理更加完备。其二，把原来的营业税改为增值税来征收，增大了增值税在国家税收中所占的比例。其三，在终端消费者之前，税收层层递进进行，基本不会出现双重征税，使社会分工更加合理，有利于社会经济效率的提高，也使增值税收入增加。

2.有利于房地产行业的良性发展

“营改增”在房地产行业的实施能够对房价起到调节作用，使其定价更加合理，对房地产业的健康发展有着极大的促进作用。“营改增”实施后房地产业缴税减少了一部分，消费者税收负担就少了一部分，有利于促进房价回归合理平稳，从而使房地产业更加规范化，有利于房地产市场的良性发展。另外，房地产业实施“营改增”能够提高房地产交易的活跃度，促使房地产行业走出当下的低谷。

3.有利于减轻社会税负

房地产业“营改增”实行以来，有些企业已经尝到了甜头，他们的税收成本得以降低，房价得以下跌，因此减轻了销售压力，降低了房屋的空置率。从宏观上来看，“营改增”实施会使房地产及相关行业的分工更加明确，从而促进国家整体经济的增长，使物价水平更加合理，减轻人民赋税。

二、 国内外房地产税收的对比研究

（一） 国外房地产业税收现状

1.房地产业增值税的免税法

在欧洲国家大部分不动产交易行为是不用交税的，但对于新建筑物以及房屋的改建、维修则必须缴纳增值税，在进行二手房交易和不动产的出租时就不用缴纳增值税。在此基础上，为了防止因增值税链条断裂导致二次征税，成员国在规定的权里范围内实施一些税收政策是不违规的。例如：成员国可以制定适合自身的税收政策，要求增值税纳税人在进行免税土地及房产销售时缴纳税款，在租赁免税的房产时也要纳税。欧盟国家对房产交易免税，主要是为了减少增值税纳税人的数量，从而降低税务征收难度。

2.房地产业增值税的纳税法

在世界上其他国家的增值税中，以加拿大、新西兰和澳大利亚为为例，他们为了避免因免税法引起的二次征税现象，使增值税起到更大的作用，对房产的免税范围有着严格的把关。仅仅在进行二手房屋交易时才免税，对于相关的建造劳务，建材交易及房产交易都要缴纳增值税。在进行房屋出租时，可以不用缴纳增值税，商业用房则必须缴纳增值税。在此税收政策下不会对非住宅房屋二次征税，同时造成对住宅类房屋的税收漏洞。

（二） 我国目前房产行业税收情况

1.房产税收在中国税收中占比很大

国内关于房地产的税收形式有很多，可以归结为以下三种：房屋交易税和土地增值税以及房产税。建筑业以及进行房产交易时都要缴纳营业税；进行房产交易时不仅要缴纳营业税还要缴纳土地增值税；自用非住宅类房屋及租赁的房屋都要缴纳房产税。

最近几年，伴随国内房产投资市场日趋火爆，房屋的建面积及销售面积也不断扩大，房产税收在国家财政收入中所占的比重也不断增大。在当前的情况下，政府通过税收宏观调控来协调国民经济的稳定发展。

2.房产税收是地方税收的重要部分

以往房地产税收都归地方政府所有，因此地方政府对其依赖性很强。其一，这种政策极大的调动了地方进行税务管理的积极性；其二，房地产税给地方政府提供了充足的流动资金，从而使其在进行基础设施建设及公用事业建设时，不会出现资金困难；其三，扩大了地方政府制定税收政策的自主权，对当地的房地产业的发展有着极大的促进作用。

（三）中外房产税的不同

和房地产税收政策比较完善的一些国家相比，中国的房地产税收政策还有待进一步加强。问题主要集中在以下两方面：

1、法律法规不健全，税务制度不合理。

2、税负分布不合理，难以发挥调节功能。

三、 房地产业实施“营改增”的预测分析

（一）对企业建造成本的影响

在房地产开发企业中，建筑业属于其中较为重要的上游行业。《营业税改征增值税试点方案》（财税[2011]110号）规定，建筑业适用的增值税税率是11%，建筑业可适用于增值税的一般计税方法。建筑业实行“营改增”会直接给房地产企业带来一系列资金方面的困难，特别是建造成本会大幅增加。

（二）“营改增”造成房地产公司纳税额变化

房地产为地方政府提供了大量收入。深入分析房地产企业税款增加的缘由后不难发现，一方面，企业的营业税金及附加、房产税、企业所得税会随着企业的营业收入、净利润的增加而增长；另一方面，土地出让金收入增加幅度有所下降，但是地方政府严重依赖于土地财政有关政策，这就致使地方政府不得不加大对房地产企业的税收征管力度，在中国房产业的流转税包括营业税及土地增值税两部份。从价税关系角度观察，营业税与土地增值税都属于价内税，价内税的实行会加重房地产行业应缴纳的税款。这是因为价内税形式比较隐蔽，不容易被人所察觉，给人的税收负担感较轻，而价税一体化致使商品的价格受到税收的影响，税收也会影响到生产及消费，使其产生连锁反应，甚至可能会影响到税基的增长稳定性。增值税是属于价外税的，增值税是借助层层抵扣这种办法进行征收的，从而保证了国家税收的正常进行。价外税的计税方式不会对增值税与商品价值之间的联系起到影响作用，全面实施“营改增”后，建筑业、房地产业帮助打通了增值税的抵扣链条，这就会同时致使上游行业带来的增值税可以扣除。

（三）对国内房地产市场的影响

“营改增”政策是中国税收革新中的一大步，此政策的实施是中国经济建设过程中不可或缺的一部分，同时也为建筑业的快速发展开创了新局面。一方面，“营改增”的实施合并了重复纳税环节，打通了第二、三产业增值税抵扣链条，促进了房地产企业内部的各种分工，提高了企业的经济效率。另一方面，“营改增”的实施使得市场经济秩序更加规范化，抑制了一些违法行为（例如：虚开发票），在一定的程度上降低了企业涉税风险，从而形成有利于国内房地产市场更快更强地发展的良性循环。

四、 面对“营改增”房产行业应采取的措施

（一）前期准备工作

1.加强采购发票的管理

提高企业内部员工的纳税意识，杜绝员工在原材料采购和接受劳务环节中不要发票的现象；

加大工程决算的管理强度， 房地产业企业积极、及时地与施工企业进行工程决算；

加大会计核算工作力度，提高会计核算的质量，加快会计核算的及时性。

2. 设置专门的税务岗位

由于增值税的相关纳税法律以及暂行条例较为复杂，纳税管理的难度较大，为了降低“营改增”实施后企业单位的管理难度，房地产企业机构需要通过新设相关岗位，同时增设相关税务专员来方便统一管理税务工作。

3.做好宣传培训

由于“营改增”税制改革涉及到房地产企业方方面面的工作，故房地产企业的领导和相关人员有必要进行充分的准备，企业要自上而下、自内到外地加以重视，加强相关的培训的工作。企业内部员工，特别是财务人员必须熟悉、了解“营改增”的有关政策，并相应调整会计核算方法，提高会计核算水平。

（二）加强财务管理，改变经营模式

把好公司的财务和会计关。首先，凡是能够满足抵扣条件的发票都要获得。以大型企业为例，这些企业在购进原材料时应统一购买，从而降低单价降低成本。其次，把好会计核算关，缩短进项税的认证和抵扣时间。再次，及时校对各项收支，保证工程完工与会计核对同步进行。

改变经营模式。为了解决因“营改增”政策的实施造成的企业财务周转困难，公司必须要结合实际情况改变经营理念，一般可以从以下两个方向入手：加快工程进度，从而加快资金回笼速度；发展高档房屋建设，随着我国经济的不断发展人民的日益富足，高端大气装饰华丽的高档住房已成为人们购房时的首选。企业只有不断的提高房屋的品量，才能在激烈残酷的市场经济竞争中立于不败之地。

（三） 提高纳税意识

提高纳税意识，杜绝在材料采购过程中贪图价格上的一些优惠放弃开具发票的行为，使企业进项税额无法抵扣，从而多缴税款。由于房地产企业涉税金额较大，企业财务部门要把好关，任何一笔交易都要有合法合规的有效发票，防止以收款收据等其他白条充当发票行为，提高会计核算的质量，在依法纳税的同时也合理节税。

（四）及时总结“营改增”对本行业的影响，权衡利弊

实行“营改增”政策很好的避免了二次纳税现象的出现，使建筑业与服务业之间形成了很好的税务抵扣系统，使房地产行业分工更加明确，提高了社会资源利用率，使市场经济秩序更加规范化，降低了房地产企业的部分风险。虽然“营改增”给房地产业市场带来了一系列积极影响，与此同时它也有可能会给房地产企业带来成本增加、税收负担上涨及企业资金短缺等挑战。

因此，房地产业企业要积极面对“营改增”，提前做好税务筹划工作，制订符合企业自身情况的过渡政策，采用适应时代发展的经营方法，从而避免企业财务周转困难这一现象的出现。

五、总结

总而言之，对房地产业实施“营改增”是我国为了完善税制，消除重复征税环节，促进经济结构调整而实施的重要税制改革。对房地产业实施“营改增”可以加强房地产行业的高效调控，此政策的实施在调节现有虚高房价上将发挥重大作用，同时对促进房地产企业良性循环发展具有十分重大的意义。（作者单位：桂林理工大学南宁分校）

参考文献：

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