关于我国保障性住房中两限房的价格问题研究

刘炅

摘要：目前，我国为了解决中低收入群体住房难的问题，制定和实施了多项住房保障制度，建立了包括经济适用房、两限房、廉租房、定向安置房、公共租赁房等多类保障性住房在内的住房保障体系。住房是一国民生的重大问题，加强对于住房保障体系的建设对于提高我国人民的生活质量与幸福水平至关重要。保障性住房的价格问题是研究保障性住房的关键，本文以两限房为例研究其价格问题。

关键词：保障性住房；两限商品房；价格

一、 引言

基于我国人口基数大、住房需求大但人均收入低、房价高的基本国情，我国社会低收入或中低收入群体在其收入水平下难以通过市场解决住房问题，政府为了解决他们的基本住房需求，建立和实施了住房保障体系。中国的保障性住房包括经济适用房、两限房、廉租房、定向安置房、公共租赁房等多类，并制定了各类住房相应的执行标准与价格决定规律。近年来，我国保障性住房建设在实际实施过程中不断汲取经验，根据现实情况不断改进相关制度与政策的设立，在很大程度上帮助城市中低收入群体解决了住房问题。

二、 保障性住房价格的影响因素

保障性住房出于其保障性功能与政策特殊性，在实际运行过程中是按照由政府主导、专门机构辅助实施、社会整体共同参与和监督的模式进行的，定价方式包括非市场化即由政府定价、半市场化即由政府制定指导价格和市场化即由市场自主调节等多种方式。影响保障性住房价格的主要是三个基本要素：一是保障对象的购买承受能力，即保障对象在其收入水平下能够用于承担住房价格的程度；二是保障性住房的建设成本和经营利润，即在制定价格时所需包含的合理成本花费与一定利润空间；三是保障性住房与商品房之间的价格比例关系，即同区域、同品质的保障性住房与商品房价格应保持合理的比例。此外，各类保障性住房的价格之间也要保持合理的价格比例关系。实际上，由于城市、地区、地段的不同，同样是保障性住房，其价格也存在不同程度的差异。

三、 两限房的价格分析

两限房即“限套型、限房价”的商品住房，是经政府批准，在限制套型比例和销售价格的基础上，以竞地价、竞房价的方式，通过招标确定开发建设单位，由中标单位按照约定标准建设、约定价位销售的中低价位、中小套型的普通商品住房。

两限房住宅项目开发建设单位制定的价格，是在保证一定的利润空间并争取在各招标单位中取得价格竞争优势的前提下确定竞标的地价和房价。在保证竞争力的前提下，开发建设单位一方面要制定尽可能低的地价以控制开发建设成本，另一方面也需制定尽可能高的房价以保证利润水平。两限房的内在价值是其价格形成的基础，即生产成本加开发利润。同时，供求关系和竞争情况也是调节房价的重要因素。商品房价格根据供求关系变化进行上下波动，又因为房地产供给的弹性很小，因此，房地产的均衡价格主要是由需求决定的。

此外，一般来说，如果供给方之间的竞争更强烈会使商品的价格降低，反之需求方之间的竞争更强烈会使商品的价格上升。但由于土地的所有权和经营权具有垄断性、房地产具有区域性和个别性的特点，使得房地产市场的竞争为不完全竞争，这就使得某个区域的商品房价格不能随供求关系的变化而得到及时调整，也使不同地区之间商品房价格形成较大的差异。对于两限房来说，行政因素即国家或地方政府对于社会保障住房的一些法规、政策也是影响其价格的主要因素。开发建设单位在制定房价时，由于是在政府的管理下通过竞标的方式制定地价和不变房价，此种情况下供求关系对房价的影响主要体现在有限的市场竞争性上，因为保障性住房的申购是有特定政策规定的，只有符合政策条件的保障对象才可以购买或者租赁相应的保障性住房。

但在供应的住房数量较少而符合条件的购买者的需求较大的情况下，申购者之间就会形成竞争，且由于两限房的经济性，申购者会想尽一切办法争取竞购，由此极易导致在两限房的销售过程中出现政府腐败等问题。因此，开发建设单位制定房价时主要的影响因素是两限房的内在价值和竞争因素。开发建设商通过对同业竞争定价的估计，经过较为准确的指标计算，制定出较为合理的既符合自身利益又具有较大竞争优势的地价和房价。在中标后，按照约定房价面向符合条件的居民进行两限房的销售。

四、 问题

在发展建设两限房等保障性住房的过程中，政府实际上是希望通过竞标和固定房价的方式尽量控制房价的上涨空间，最大可能的为城市中低收入群体降低住房成本、解决住房困难的问题。但由于地方政府既是房地产市场的管理者，又是房地产发展的受益者，容易出现地方政府不当干预或过度干预的现象，使得房地产价格与居民收入水平出现大幅度偏离。

土地资源有限，而政府的权利又很大，其掌握的大量信息又使得在竞标过程中存在政府与竞标企业间信息不对称的问题，在经济利益的驱使下容易产生政府与民争利甚至腐败的现象。如开发商为了获得土地使用权会以贿赂、不良竞争等各种方式进行寻租；地方政府出于拉动GDP增长、提高政绩的考虑，可能会不当使用政府资源，操控市场。这些行为都会损害申购两限房的保障对象的利益。

此外，由于保障性住房的政策性偏向性质，其市场销售价格和租赁价格是相对比较低的，使得对于保障性住房的需求远远大于其供给，这就容易导致产权人产生投机行为，将保障性住房作为投资品，出售或出租已获得产权的两限房的现象。再加上不符合保障条件的家庭或个人违规申购，导致保障性住房的保障功能被扭曲或部分丧失。两限房的出租使得产权人具有很大的获利空间，利用以低价购得的保障性住房进行长期投资获取高额利润。虽然各地政府都对擅自出租、出借、改变房屋使用性质等做出了有关规定，但在实际操作过程中，由于法律法规不完善、违规成本较低、地方政府监管不力等原因，各地出现了两限房普遍出租的现象。（作者单位：中国地质大学（北京）人文经管学院）

参考文献：

[1]林积昌，陆云，邵国华，倪宏星. 对保障性住房价格机制及其监管的思考[J]. 价格理论与实践，2010

[2]杨文胜. 建立以租赁为主的住房保障体系[J]. 中国财政，2010.

[3]王吓忠. 中国保障性住房的价格经济规制分析[J]. 福州大学学报（哲学社会科学版），2008

[4]伍德业，刘红. 地方政府对房地产市场价格的影响研究[J]. 经济纵横，2008.