避稅灰色產業鏈 揭秘樓市「陰陽合同」內幕

朱景瑞

以偷逃稅為目的而簽訂的房屋買賣「陰陽合同」，會被認定為無效，所以在房價出現大幅波動的情形下，可能出現賣方或買方據此毀約的情形。這不僅會增加交易的不穩定因素和法律風險，當事人還可能受到行政或刑事處罰。

「陰陽合同」，是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上的內容不相同的合同，一份對內，一份對外。其中對外的一份並不是雙方真實意思的表示，而是以逃避國家稅收等為目的；對內的一份則是雙方真實意思的表示，可以是書面或口頭形式。

「陰陽合同」是一種違規行為，但在大陸早已屢見不鮮。「陰陽合同」在給當事人帶來「利益」的同時，也預示著法律風險。但它已經在很多行業，尤其是房地產銷售中存在多年，因為當事雙方很少公開承認，所以一直作為「潛規則」被公認。

驚人的避稅效果

近日，上海某中心城區基層稅務所一副所長因犯玩忽職守罪被判刑，涉及73套利用虛假材料進行申報的二手房交易稅收徵免，造成了大量的國家稅費損失。在上海市青浦區檢察院近期破獲的一起稅務人員瀆職案件中，該區房地產交易中心稅務徵收人員張某也應允為某別墅「降低交易稅費」，向中介提供「專業意見」，修改合同將成交價格做低。上海檢方一位辦案人員指出：「不僅假房產證、假合同、假離婚證都能製作，還能操縱房屋前次交易價格，甚至可以將交易不滿1年的房子做成交易滿5年來逃避營業稅。」

上海市某中心城區的一套房屋，2011年6月實際成交價508萬元（人民幣，下同），2004年1月前次交易實際價格為130萬元，黃牛偽造前次交易價格為475萬元。也就是說，將本應378萬元的差價人為縮小到33萬元。本應繳稅20餘萬元，實際繳稅1.7萬餘元，逃避稅費達18萬餘元。當事人說，繳稅當天，她在房產交易中心按照較高的稅費標準給了中介十幾萬元，但自己在門口看見中介和黃牛去稅務窗口完稅後，「錢卻基本被他們原封不動地拿走了」。購房者據實繳納的部分稅費，通過避稅手法，流進了中介和部分黃牛的腰包。

層層繞過調控 避稅成賣點

「只要能成交，房價怎麼做都行」、「交易中心有朋友，打點就能少繳稅」……在買房時，不少中介都會拋出「內部公關」的噱頭來吸引買房者。調查發現，避稅「陰陽合同」已經針對房產交易形成了一條灰色的產業鏈。

按照相關規定，轉讓出售購買時間超過5年的非普通住宅，按照兩次交易差價徵收營業稅。做高前次交易價格或者做低二次交易價格往往能大幅降低房產實際交易稅費。上海市民潘女士介紹，2012年10月，她在上海南站附近購買了一套面積58.9平方米的二手住宅，房屋總額為165萬元，應繳契稅1.65萬元。經太平洋房屋中介公司操作，該房產在房管部門登記時，房款總額被做低為120萬元，直接省去契稅4500元。對於房款總額「做低」前後45萬元的差額，在房產經紀人指導下，潘女士與賣房者簽訂了一份補充合同，以裝修等補償費用的形式出現在補充合同中，中介費用也按照原標準收取。

事實上，各地房產交易避稅現象早已十分普遍。據上海市青浦區檢察院介紹，目前許多房產中介公司圍繞合同做文章、運作避稅的手段之一，就包括誘使買賣雙方簽訂「陰陽合同」：一份為實際成交合同，另一份為在房管部門登記辦理相關稅費時的合同。

做低房產交易價格的手法多種多樣。一般將房產交易的登記價格做到地區普通住宅指導價附近。更有諸如二手房變新房、「以租代售」等多種方式避稅。比如，對新購買的住房未辦理產權證就再次轉讓，使二手房轉讓變成新房銷售；對不足2年進行上市交易的房屋實施「以租代售」，即房屋中介在為買賣雙方代理時，將原購房合同改簽為租賃合同等，用這些方式達到避稅的目的。有專家指出「上述多種方式作假，都少不了基層監管部門工作人員的配合。」

標準亟待完善

治理中介「截流」

對上述避稅手段，目前多地稅務機關已著手加強監管或整改。但也有專家和購房者認為，不少個案在一定程度上也反映了標準有待完善。房地產交易環節稅費專案較多，可適當合併、簡化，減少操作空間。許多地方採取普通住宅價格指導線作為徵稅標準，但房價不斷上漲導致與住宅市價往往相差甚遠，調整顯得相當滯後。住建部政策研究中心研究員王玨林認為，隨著大陸房地產市場進入調整期，精細化是房地產調控的方向，無論是抑制住房投機，還是保障房建設管理，都需要更為精細化的政策。此外，對房產中介「陰陽合同」截留稅費的處罰力度也有待加強。

有律師提醒民眾，以偷逃稅為目的而簽訂的房屋買賣「陰陽合同」，會被認定為無效，所以在房價出現大幅波動的情形下，可能出現賣方或買方據此毀約的情形。這不僅會增加交易的不穩定因素和法律風險，當事人還可能受到行政或刑事處罰。莫因為貪圖一時的小便宜，而使自己陷入不可控的法律後果之中，這是得不償失之舉，依法誠信交易才是生財置產之道。