浅谈房地产项目景观成本控制

陈淑珍

摘 要： 随着经济的发展，人们生活水平的提高，购房者在置业时对园林景观的要求越来越高。在项目成本中，景观费用虽然只占工程类成本的4%～7%，但是，如何通过投入有限的费用实现最佳的客户满意度已成为景观成本管理的核心。本文通过分析项目开发各部门的景观成本控制办法，对景观成本控制提出相应的对策。

关键词： 房地产景观；成本控制；设计；招采；施工

一、规划设计阶段：合理定位，合理设计

景观设计需要在项目定位下进行，根据楼盘影响定位在市场选择竞品，可参照竞品项目确定本项目景观设计定位。设计阶段控制要点如下：

1.设计标准化。 定位标准化，景观定位明确后应对设计等级档次，明确每个档次景观设计的内容标准，明确相应的配置标准；工艺节点标准化，即可降低施工难度，又可节约工程成本。

2.合理确定软硬景比例。 结合项目定位合理确定软硬景比例。重庆某房地产企业旗下住宅项目软硬景比例为7：3，商业综合体软硬景比例为2：8。不一样的客户群，设计景观效果不同。

3.合理选择植物，巧妙搭配植被及密度。 乔木成本高，因此要合理选择种类和规格；灌木花卉可选择可多用色叶乔灌木或变色乔灌木，减少更换和维护成本；地被植物中草坪成本较低，在保证效果的前提下可适量加大草坪种植面积。

4.设计应区分重点和非重点区域，应有不同的设计标准。 设计应重点打造客户关注度高的区域，比如项目展示区、小区入口、人行系统，重点区域应适度提高设计标准，适度加大成本投入，取得较高的客户满意度，达到事半功倍的效果。

二、招采阶段：合作、自产双管齐下

招采作为房地产成本控制的一个重要阶段，应从以下几个方面把控：

1.进行战略采购，选择优秀合作方。 集团或公司层面招采确定战略合作伙伴，保证施工效果，减少索赔风险。对名贵苗木采用甲供，建立苗圃或选择合作苗圃，保证苗木供应的质量和数量。

2.投标报价。 招标应结合设计图纸编制完善清单和材料表，针对施工单位回标价格，对材料价格和各清单项价格进行分析，并与企业数据库和市场价进行对比分析，对不合理不平衡报价项目通过询标进行调整，对设计选型较高的材料和做法可以进行替换优化，保证中标价格合理可控。

3.材料选型。 研发设计部门在招标中应结合项目营销定位和图纸对材料进行选型，选择与项目定位匹配的材料和品牌，重点区域可适当提高选型档次，适当提高投入换取更高的客户满意度。在材料选型上应结合当地市场进行选择，选用性价比高的材料。硬景上在满足使用要求的前提下，尽量选择本地生产的材料，材料厚度不宜过厚。软景植物的选择上，尽量减少成本较高的名贵苗木的投入，宜就近选择苗圃，并注意减少反季节栽植成本。总之，材料成本合理的投入并保证景观在竞品项目中具有竞争性。

三、施工阶段：施工工艺标准化，严控设计变更

施工阶段成本控制，要重视图纸交底，要有效控制签证和变更，避免增加无效成本。

1.进行施工图纸交底。 招标完成施工单位进场后，由建设单位组织各方进行图纸会审交底，参会人员包括：建设单位、设计院、施工单位、监理单位相关专业负责人。图纸交底目的在于：找出图纸缺项漏项部分；各专业之间沟通，减少相关专业施工上的盲点，减少开洞补洞等无效工作；相关单位之间明确施工边界，避免施工时产生有争议的工程量。施工交底会议记录将是工程结算的依据之一，应作好记录，建设单位做好内部审批。

2.严格执行设计变更审批程序。 施工过程中，因为各方面原因，需要变更设计。设计变更应经过内部审批后实施，注意审批时间节点，保证审批时间不影响工程进度，保证审批达到有效控制成本。同时应警惕恶意变更，减少施工单位借机索取大额签证或索赔。

3.工艺节点标准化 。建设单位应沉淀成熟的施工工艺节点，并将施工工艺进行标准化，设计院设计图纸时选择标准化的工艺作为做法，施工单位按图纸进行施工。工艺节点标准化应兼顾施工和经济性。

四、总结

景观效果和成本高低是景观工程的两个重要评价指标，需要在客户满意度和成本支出中选择一个合理的平衡点。不剥离成本单独评论景观效果、谈论设计方案，也不能不讲景观效果一味追求低成本。项目规划阶段就为景观做好定位；材料采购工作为设计和施工做了重要的衔接，也是成本控制的一个重要环节；施工和后期养护工作都多角度为景观效果的展现提供强有力的支撑。因此，房地产景观成本的成功把控需要公司上下全体努力。 （作者单位：重庆工程职业技术学院）

参考文献：

[1] 毛意伟；许立芳；浅议项目管理和成本控制[J]；四川建材；2010年05期

[2] 邢莉燕，陈起俊.工程估价.北京：中国电力出版社，2008年