2015购物中心发展报告

融入旅游文化元素、购物中心兼并收购成潮流、社区型、卫星商城成主流形态。

2014年是购物中心变化最多的一年，各家都在试探性“换血”改造，并试图植入自身独创的DNA，以求在早前同质化的购物中心谋求新标签。

2014年购物中心发展总结分析

购物中心饱和度差异明显、一线城市租金上涨、二三线持续低迷、体验式业态消费快速增长。

2014年二季度全球各城市在建购物中心面积前20位中，我国城市占据13个，城市间供需分化加剧，一线城市仍有较大发展空间：上海（1.1平）、北京（0.7平）、广州（0.4平）、深圳（0.4平）、天津（0.5平）等城市人均购物中心面积较低，而且由于人口持续净流入，购物中心随城镇外延仍有较大扩展空间。部分二线城市未来供需存在失衡的倾向，风险较大，如沈阳、常州、佛山等地。（图1）

从租金水平的走势来看：一线城市，尤其是核心商圈，人流巨大而新增地块有限，商业地产的供给并不能完全满足强劲需求，故租金持续稳步上涨；二线城市零售物业则因供给过多、同质化竞争，首层租金持续走低。（图2）

电商等业态的兴起，冲击了商业地产的价差模式，价格竞争方面线下已不具备优势，线上无法提供的休闲娱乐体验逐步成为线下商业发展的重点。消费者更愿意为体验、环境、服务买单。数据显示，餐饮娱乐等体验式业态消费快速增长，电影院票房收入增速持续高于30%，而限额以上餐饮业营业额增速也持续高于城镇居民消费支出增速的平均水平。（图3）

国内典型城市购物中心开发情况

2013年广州购物中心新增供应创新高，下半年有6个优质购物中心相继开业，新增优质商业面积总量达65 .8万平方米，除了高德置地四季的冬商场和花城汇三区外，其他项目都位于番禺区，包括番禺万达广场、永旺梦乐城、荔园新天地和圣鑫商业广场。

事实上，不仅广州，购物中心建造热潮在整个中国蔓延，从东部沿海到西部内陆，从大都市的“新区C B D”到小县城的“核心商圈”，2014年全国新增购物中心的总数达到历史最高水平。

根据20个主要城市的监测数据，2013年约有150个购物中心开业，新开业购物中心的平均面积超过8万平方米。预计到2015年底，北上广深的购物中心面积将增加约40%，16个较小城市的供给量将翻番，其中增长最快的是武汉、重庆、成都，增加至少1.5倍。

（图4）如图所示，2014年1-11月，国内购物中心开业主要集中在一二线城市。一线城市均有2-6个购物中心开业，成都有8个购物中心开业，排名全国第一，其次为济南、上海和重庆。

2001-2004年期间，国内每年购物中心的新增体量基本上是100-200家；而大转折正在到来，2012-2015年，这个区间将是300-400家。也就是说，从2010年到2015年，中国新增的购物中心的增长率达到了893%。

1、一线城市中上海购物中心开发面积最高

2013年-2014年11月，一线重点城市共开工购物中心项目146.8万平方米，预计2015-2017年一线城市至少有146万平方米的购物中心面市。其中上海开工面积最高，达112.8万平方米，远超其他三个城市。北京没有新购物中心开工，广州和深圳开工面积均低于25万平方米。

从开业情况来看，2014年1-11月，上海仍然是开业规模最高的城市，达82万平方米，其次为广州，开业规模将近60万平方米。深圳和北京购物中心开业规模分别为18.8万平方米和28.8万平方米，落后二线部分重点城市购物中心的开业规模。

2、二线重点城市购物中心开发速度超一线城市

二线重点城市中，以成都开发总面积最高，达123.6万平方米，其次为武汉，开发总面积为98万平方米。

从开工面积来看，2014年1-11月，二线重点城市购物中心的开工规模基本上超过了广州、深圳、北京等一线城市，预计未来新入市的购物中心将以二线城市为主。

其中以重庆购物中心开工面积最高，达64.8万平方米，远超其他城市。郑州、成都、苏州开工面积在35-40万平方米，武汉、长沙、青岛开工面积在15-25万平方米，其中南京和天津在2014年1-11月没有新购物中心开工。

从开业面积来看，2014年1-11月，成都和武汉购物中心开业面积远超其他城市，分别达84.6万平方米和76万平方米。南京购物中心面积达46万平方米，郑州、苏州、长沙、天津城市购物中心开业规模均低于30万平方米，其中青岛仅3.8万平方米。从整体上看，2014年二线城市的购物中心开业规模并不逊色一线城市。（图5）

3、三线重点城市购物中心开发明显落后于一二线城市

目前，三四线城市人口大多在50-100万人，部分城市的人均GDP已到达中等收入水平，但人均收入与人均GDP的比值远大于国际均值。很多城市的人口形态正在形成鲜明的改变，这和大型城市相对稳固的消费群体相比仍有明显不同。

2014年1-11月，三线重点城市以台州购物中心开发总规模最高，达74.1万平方米；泉州温州、贵阳购物中心开发规模均在35-50万平方米，金华、常州、嘉兴、扬州购物中心开发规模在10-30万平方米。

从开工面积来看，三线重点城市购物中心开工规模略逊与二线城市，但已经超过一线部分城市。2014年1-11月三线重点城市中，以台州购物中心开工面积最高，达到43.4万平方米，根据2013年累计开工规模，预计未来3年内再有66万平方米的购物中心入市。

温州和贵阳购物中心2014年1-11月开工面积在35-45万平方米，金华、常州、嘉兴、扬州的购物中心开工面积均低于15万平方米。

从开业面积来看，2014年1-11月，三线重点城市中，以泉州开业规模最高，达到23万平方米，其次为台州，购物中心开业规模达20.7万平方米。其余城市均低于20万平方米。这点表明，三线城市还是远落后于一二线城市。（图6）

2015年购物中心发展变化趋势

1、将融合旅游文化等元素于一体

越来越多房企转型开发商业体，必然会导致商业项目过剩。电商对零售业的冲击越来越大，2014年双十一期间天猫交易额突破571亿元。甚至快时尚品牌也加盟了天猫。

电商拥有便捷与价格优势，而购物中心想在这样的情况之下立足，需要在体验上下功夫。为此，部分新开业购物中心在体验上借鉴了不少外来经验，包括K11、大悦城等。

同时，为增强消费者的体验感，购物中心需在外形设计以及细节上多花心思。在外形上的创新，使购物中心渐渐成为城市一道亮丽风景线，继而也成旅游胜地。以深圳海上世界为例，以后的购物中心将是商业体与旅游景点、文化活动区域等集于一体。

2、购物中心进入兼并收购元年

总体来说，无论是一二线城市还是三四线城市，规划无序导致了整体商业供给量偏大，特别是三四线城市，更是供过于求。一二线城市主要是全国或者区域的经济或政治中心，经济基础相对较好，形成资金、人才上的漩涡效应，人口不断倒入，城市不断扩张，消费理念也相对领先。

购物中心仍是商业地产的必争之地。三四线城市由于整体经济基础和人口规模相对较小，对于商业地产存量的消化较慢。2015年整体经济仍处于调整期，国际品牌主流趋势是收缩，即使个别品牌有发展计划也仅限于一二线城市，国内品牌关店潮仍将继续，三四线城市开店压力巨大。

行业格局上，商业地产开发进入专业化发展时代，2015年会成为购物中心兼并收购元年，央企商业地产凭借资金实力兼并收购趋势不减，外资和民营企业放缓开发节奏，非专业商业地产商面临巨大的资金成本压力。

3、社区型、卫星商城是购物中心的调整方向

（1）社区型购物中心：未来国内商业主流形态

2014年，深圳本地标榜自己是社区型购物中心的商城越来越多，中航九方、cococity、绿景1866佐阾荟等都是针对家庭消费、不断增强体验性的新型商城。由于2014年开业的购物中心大都集中于龙华、龙岗片区，未来几年深圳商业往北大力拓展在业内是一大趋势。

（2）“卫星”商城：存在利益博弈，须谨慎对待

深圳湾商圈里 “OK MALL”的小型购物中心低调入市，但由于地处深圳湾商圈核心地段，而且可以说与附近的海岸城、天利名城、保利文化广场短兵相接，因此引起业内的关注。

但这家入市商城的开业率并不高，很多地方还贴有商铺招商的字眼，而已经开业的小商铺大多以潮流服饰、特色餐饮和美容服务为主。这个重新改造过来的商城由于体量、硬件等原因，并不会像附近购物中心那样走中高端的路线，反而是希望打造大众化业态，将商圈的中低消费群吸引过来，进行错位竞争。