房地产财务成本管理问题及完善对策探讨

薛华伟

[摘 要]房地产企业是我国国民经济的支柱性产业，行业内各企业之间的竞争非常激烈，财务成本管理水平的提高是企业提高自身核心竞争力的重要手段。本文主要介绍了房地产财务成本管理的内容，分析了房地产财务成本管理的重要性和当前房地产财务成本管理中存在的问题，并提出了房地产财务成本管理问题的完善对策，促使我国房地产企业进一步提高其财务成本管理水平。

[关键词]房地产财务成本管理；物质成本；非物质成本；人力资源成本；服务成本

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2015.46.168

1 房地产财务成本管理及其重要性

财务成本管理在房地产企业的各个阶段中起着非常重要的作用，影响着企业的经营决策与快速发展，受到了越来越多的房地产企业领导者的重视。房地产财务成本管理主要包括前期房地产企业在立项和规划时的财务成本管理、中期房地产企业在进行项目开发时的财务成本管理和后期房屋销售环节的财务成本控制。其中，最为重要的是前期的财务成本管理与中期的财务成本管理。

前期的财务成本管理主要包括对房地产市场的发展状况和发展前景进行深入研究之后所做出的销售预测、在项目开发成本费用与房屋销售预测基础上形成的盈利预测、在房屋销售预测与房屋盈利预测基础上进行的税收筹划以及企业资金预测。其中，在进行销售预测时，相关工作人员应当注意综合考虑房屋的价格、房屋的近期销售情况、房屋的区域分布情况以及其他发展商的情况；盈利预测是决定项目开发可行性最重要的因素，影响着整个项目的成败，应尽可能地保证其精确性；税收筹划的合理与否关系着企业资金链的良好运转，在制定税收筹划方案时应当综合考虑各个方面的因素；资金预测是房地产财务管理的重要内容，关系着项目的顺利进行和企业的正常运行，精确合理的资金预算能够有效提高企业的抗风险能力。

中期的财务成本管理主要包括对土地成本、建安成本、政府规划费用以及配套设施成本等财务支出的管理。其中，土地是房地产业发展的前提与根本。近年来，土地成本呈逐步升高的趋势；建安成本所需费用较多，是房地产开发中最重要的组成部分之一；政府规划费用指进行项目规划、项目施工等过程中向政府所缴纳的费用，可有效运用政府的优惠政策来降低这一费用；配套设施成本是指项目开发后期运用于道路、供电、绿化、通信等施工建设所需的费用。

2 当前房地产财务成本管理中存在的问题

第一，在当前的房地产财务成本管理中存在着财务成本管理制度不健全与财务成本管理体系不完善的问题。制度是效率的前提与保证，但是，在当前的房地产企业中普遍存在着财务成本管理制度不健全、财务成本管理体系不完善的问题，其主要体现在以下几个方面：资金较为分散；缺乏有效的监督制度与科学合理的奖惩制度；没有明确的分工，员工的工作积极性不高；财务成本管理制度流于形式，未能在实际操作中发挥效用；资金的运营管理盲目，缺乏一定的依据；未能制定科学的成本计划等。第二，在当前的房地产财务成本管理中存在着财务管理人员成本管理意识薄弱的问题。据调查了解，当前许多房地产企业的领导与财务管理人员未能充分认识到财务成本管理的重要性，对企业的财务管理不够重视。许多房地产企业在项目开发前期，过分注重产品的设计而忽视了销售预测、成本预测以及税收筹划等前期的财务管理工作，部分企业的财务成本管理人员年龄较大，成本管理意识低下，缺乏财务成本管理理论知识，所制定的成本决策以及成本计划具有很大的随意性，导致财务成本管理的盲目性。第三，在当前的房地产财务成本管理中存在着财务成本管理方法不科学的问题。随着信息技术的研究与不断发展，信息技术的应用已经成为提高企业管理能力的重要因素，只有现代化的财务成本管理手段才能确保财务信息的真实性、准确性、全面性与及时性。但是，当前许多房地产企业仍然采用落后陈旧的财务成本管理方法进行财务成本管理，未能将现代化的管理手段与方法引入财务成本管理中，导致财务核算的滞后，造成人力、物力、财力等工程成本的增加，难以满足当前房地产财务成本管理的需要。第四，在当前的房地产财务成本管理中存在着房地产企业内部各部门之间不协调配合的问题。企业内部各部门之间并不是完全独立而存在的，只有各部门相互配合，才能促进企业的顺利发展。房地产财务成本管理工作的顺利进行离不开工程部等其他部门的相互配合，但财务部门与工程部门之间难以相互协调，导致出现拖延现象。

3 房地产财务成本管理问题的完善对策

第一，房地产企业应当注意建立健全财务成本管理制度，完善财务成本管理体系。首先，企业应当注意依据自身的特点与发展中存在的问题制定科学完善的财务成本管理制度，所制定条款应尽可能地做到具体，对各部门职责进行明确规定，促进各部门之间的协调。其次，财务部门应当做好其本职工作，为企业提供精确的财务预算信息，定期对企业资金的流向进行总结等，以确保房地产企业的顺利运行。最后，企业应当制定合理的奖惩制度与有效的监督制度，有效提高员工对财务成本管理工作的积极性，以促进财务成本管理工作的顺利实施，有效降低成本。第二，房地产企业应当注意从思想上提高相关领导者与财务成本管理人员的财务成本管理意识，将财务成本管理工作看作企业管理工作的重要内容，促使企业领导者及其相关管理人员充分认识到财务成本管理工作对提高企业核心竞争力与推进企业快速发展中的重要作用，从而促使其转变观念。此外，企业领导者应当注意综合考虑物质成本、非物质成本、人力资源成本、服务成本以及环境资源成本等各种因素，树立全面科学的财务成本管理目标，有效促进房地产财务管理水平的有效提高。第三，房地产企业应当注意不断创新财务成本管理的方法，改变过去陈旧落后的管理方法，依据房地产企业的规模及其自身的特点制定一套合理有效的管理方法，引进其他企业的先进管理经验，学习其他企业的先进管理方法，促进自身财务成本管理水平的提高，促进企业财务成本管理的精细化，有效避免人工审核资金所存在的漏洞，最大限度地降低企业的成本费用，满足当代社会经济发展的要求。第四，房地产企业内部各部门之间应当相互协调，相互配合，只有这样，才能有效解决房地产财务成本管理中因拖延现象而导致的效率低下的问题。房地产企业的涉及面较广，资金的流动量较大，与工程部门等其他部门之间紧密关联，因此，企业应当注意通过定期开展跨部门会议、加强各部门负责人之间的沟通以及开展全员沟通等方式使各部门的人员都能够认识到财务管理工作的重要性，彼此相互协调，相互配合。

4 结 论

在当前的房地产财务成本管理中还存在着财务成本管理制度不健全，财务成本管理体系不完善、缺乏财务成本管理意识，财务成本管理方法不科学以及各部门之间不协调，未能制定科学具体的财务成本管理方案等问题，因此，相关房地产财务管理人员应当注意建立健全项目成本管理制度，完善项目成本管理体系、提高财务成本管理意识、创新财务成本管理方法、促进各部门之间的协调与配合，制定科学具体的财务成本管理方案。

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