房地产公司项目开发成本控制探究

作者简介：周瑜，女，黑龙江鹤岗人，哈尔滨商业大学2014级硕士研究生，会计学院，研究方向：财务会计。

摘要：成本控制是房地产开发企业在经营管理中的重点工作，贯穿于整个房地产项目运作的各个阶段。本文针对我国房地产项目开发成本控制方面存在的主要问题进行分析，提出了房地产公司在项目开发成本控制方面应采取的改进措施。

关键词：房地产项目；开发成本；成本控制

近年来，随着政府对房地产行业实行了一系列调控政策和房地产行业自身成熟度的提高，房地产行业的暴利时代已成为过去，房地产行业正逐渐步入微利时代。在此发展趋势下，如果房地产企业想要保持强而有力的市场竞争优势，则必须加强对幵发项目的成本控制，降低开发成本，做到对开发项目各个阶段进行有效的成本控制，将开发项目的成本在合理的范畴内降到最低的水平，以保障企业最终达到利润最大化。

一、房地产项目开发成本及成本控制概述

房地产项目开发是房地产企业的主要经营活动之一。房地产项目开发成本为房地产开发商为开发项目所支出的全部费用，包括：土地费用、前期工程费、配套设施费、建筑安装费、管理费用、财务费用、税费等。

房地产项目开发成本主要构成

成本项目内容

土地费用城镇土地出让金、土地征用费、安置费、拆迁补偿费

前期工程费规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用

配套设施费基础设施、公共配套建设费

建筑安装费建筑工程、设备及安装等费用

管理费用管理人员工资、办公费等

财务费用项目贷款利息等

开发期间税费税金和行政性费用

二、房地产开发项目成本控制上存在的问题

1、成本控制核算不准确

由于明确房地产企业开发项目建设成本的细化预估的可操作性难度较大，加上行业管理水平和相关技术人员、财务人员的专业水平有限等原因，往往容易忽视有效的成本管理和科学的成本控制在建设过程的重要性，会导致财务指标数据不准确，财务信息失真，企业的成本费用支出和利润空间都模糊不清，最终企业财务状况难以考核。

2、成本控制缺乏科学性

有部分房地产开发企业忽视了成本费用控制全过程的时效性。开发项目成本费用核算通常是在项目完工核算后进行，虽然这样在财务上具有一定的合理性，但却容易掩盖了企业经营管理中存在的漏洞，不符合项目开发过程的动态性，特别是对于大规模项目较多的开发企业，难以反映出开发项目的实际成本，使得成本与收益分辨不清晰。

3、成本控制缺乏全面性

大多中小型房地产开发企业只是把开发项目成本管理局限于配套设施费、土地成本、建安成本、规划设计费等的单项控制工作，而每审核拨付一笔款项记一笔款项，这样的做法导致虽控制了在某一方面的成本，但是项目在选址、规划设计等其他方面却不能达标，将会在随后建造过程中不断地显现，也会为房产销售埋下隐患。最后企业只能不断地去堵塞成本漏洞，不能在漏洞发生之前做好事前控制，单单的事后弥补成本工作，说明应将成本控制和成本管理结合起来贯彻于全过程中。

三、房地产开发项目加强成本控制的措施

强化房地产开发成本控制，首先要在企业内部给员工培养成本控制意识的养成，让成本观念从始至终地贯彻；其次要贯彻全过程成本控制观念与成本管理的相结合，健全完善成本控制体系。通过实行从对以下几个方面的改进措施，以获取对房地产企业开发项目全过程的成本控制。

1、树立全员成本控制意识

企业的成本控制是全过程的、相对的控制，更是可以根据开发项目的不同阶段特点、性价比择优选取的。成本控制不仅仅是核算、审核这么简单，它已经上升到经营管理的层面，而每一个员工都能拥有积极良好的成本控制意识才是确保成本控制全面落实的先决条件。房地产企业必须从这个角度出发，大力倡导全体人员从观念上加强对成本控制的意识，营造良好的企业氛围，落实执行全过程的成本控制方法，这是实现成本控制的重中之重。因为房地产开发项目需要加强企业内各部门专业人员在成本控制流程中的信息交流和沟通协作，保证实行共同控制成本的有效性。在全员成本控制下，人员之间形成互相监督、约束、激励的机制，有效配合与制约，提高成本控制管理在企业经营的各阶段环节的效率，最终形成健全的管理链。

2、健全完善各阶段的全过程成本控制

房地产开发项目立项阶段，项目的可行性研究分析报告及时完成并保证其准确可靠。投资预算项目立项阶段，企业首先应充分做好市场调查，多方面收集信息，了解市场行业情况。依照房地产价格的影响因素数据来选择目标定价，主要包括位置、价格、配套、户型、市场竞争力、市场购买力等。此外，企业还应将政府相关部门近期出台的政策及金融机构的贷款利率变化也作为考虑范畴之内。在目标选择、定位及预算上，企业要充分考虑市场因素及可能发生的情况，对整个项目的运作作出合计精确的成本估算，对成本和费用明细划分，并进行合理的盈利分析，为盈利预留适当的弹性空间。

在房地产开发阶段，要加强对工程现场的管理，减少项目建设过程中的材料成本支出，针对项目开发过程中出现的波动，应遵循先算账后实施的原则，在现场必须先对项目执行数据实时跟踪全动态成本控制，对工程成本做到事前主动控制。除此之外，施工队伍的优劣影响着工程成本控制的质量。因此，在招标过程中，选择有足够的技术实力的施工和监理公司，才能项目开发的生产和经营达到高效优质的效果，更可以让房地产企业有给施工队伍的优惠空间，形成共赢的局面。对于施工材料供应单位的选择也可采用同样的方法，根据投标单位所报的价格及质量选择适合本项目的具有合理性价比的产品。

房地产开发项目竣工结算阶段，要组织专门人员进行验收工作责任转移，杜绝未来不必要费用发生的可能性，工程建设完成对项目进行竣工验收。房地产开发商要组织各相关部门和单位按照工程签订的合同检查工程进度情况，依据施工图纸严把工程质量关口，审判各项使用功能试验，检查是否存在未完工疏漏发生，及时督促承包商对未达到标准指标的质量缺陷进行修复，防止在结算交付使用后再出现扯皮现象，产生不必要的支出。房地产企业负责房地产项目的销售，企业必须密切注意房地产市场价格、供需变动，制定相应的营销方案，在提高销售增长率和扩大销售的市场份额的前提下，同时增强项目的回款能力，确保资金及时回笼。此外，对于已完成竣工结算的项目，要对该项目过程中的所有数据进行分析总结，将这些数据进行对比、综合、分析，得出开发项目的盈利率，从而能获得项目真实的评估信息，对比开发项目各环节的计划预算和实际发生数的差异，总结经验和教训，对相关人员做到奖罚分明，完善激励机制。

综上所述，控制成本是促进房地产企业提高经营能力，提升利润空间，繁荣房地产市场的重要手段。房地产企业在开发项目过程中发生的成本费用直接决定销售价格，房地产开发的成本控制不应仅局限在工程和财务等部门，更应当在企业内部各个部门技术、经营、销售等部门全面贯彻，形成各部门通力合作的局面，而在这个过程中全方位、高效率整合企业的盈利水平，达到企业的利润最大化。（作者单位：哈尔滨商业大学）

参考文献：

[1]张玮，现代房地产企业成本控制探析，[J]，《现代商业》，2008，（23）：99.

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[3]陈素清，陈凤云，我国房地产开发经营企业的成本管理弊端及对策，[J]，《吉林农业科技学院学报》，2006，（1）：27-28.